上半年樓市回暖 影響和改變開發(fā)商與購(gòu)房者預(yù)期
發(fā)布時(shí)間：2015-07-10 來(lái)源：0352房網(wǎng) 編輯：任瀛
摘要：三十年河?xùn)|三十年河西，股市與
樓市之間猶如一場(chǎng)戲劇不斷上演著各種離奇的故事。去年底流傳的“賣房炒股論”尚未在耳邊消散，轉(zhuǎn)眼間過(guò)了半年，隨著一線
城市樓市的回暖，“賣股炒房”的說(shuō)法又重現(xiàn)江湖，“炒股不
買房一切都白忙”，這些順口溜在大眾
投資中究竟有多大指導(dǎo)意義，需要認(rèn)真分析。
2015年1-5月份
全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)和
銷售數(shù)據(jù)顯示，5月全國(guó)
商品房銷售額6670億元，同比增長(zhǎng)24.3%，增幅較4月擴(kuò)大11個(gè)百分點(diǎn)；全國(guó)商品房銷售面積9612萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)15%，較4月同比漲幅明顯擴(kuò)大8個(gè)百分點(diǎn)。4月全國(guó)商品房銷售面積同比增長(zhǎng)7%，為2014年年初以來(lái)首次單月增速正增長(zhǎng)。
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年5月，全國(guó)100個(gè)城市（新建）
住宅平
均價(jià)格為10569元/平方米，環(huán)比由跌轉(zhuǎn)漲，
上漲0.45%。與上月相比，
價(jià)格環(huán)比上漲的城市數(shù)量增加9個(gè)，價(jià)格環(huán)比下跌的城市數(shù)量減少8個(gè)。
自此，中國(guó)樓市進(jìn)入全面回暖階段。實(shí)際上，今天這種結(jié)果一點(diǎn)不奇怪，回顧去年，中央政府沒(méi)有出臺(tái)新規(guī)來(lái)打壓
房?jī)r(jià)和投機(jī)需求，反而中國(guó)樓市進(jìn)入一個(gè)全面的
調(diào)整期，也一度進(jìn)入蕭條期。然而，時(shí)間進(jìn)入2015年，各種樓市利好
政策紛至沓來(lái)，被視為“08年后最大力度、最密集的救市行動(dòng)”。其中，“330
新政”由于涉及信貸、稅費(fèi)等支持改善型需求的直接利好，更令不少
購(gòu)房人聞風(fēng)而動(dòng)。加上連續(xù)的降息降準(zhǔn)，如此在一連串刺激政策的作用下，國(guó)內(nèi)主要城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)止跌趨穩(wěn)勢(shì)頭，銷量也是逐月回升。
在各種政策利好刺激下，加之去年不少購(gòu)房者過(guò)度觀望，那么在今年這一時(shí)間節(jié)點(diǎn)，很多剛需購(gòu)房者開始入市，同時(shí)，不少投資者的心態(tài)也由觀望轉(zhuǎn)變?yōu)槿胧仲I房。
樓市離不開
開發(fā)商也同樣需要購(gòu)房者，樓市的回暖更不是單方面的意愿，只有雙方有效配合才能實(shí)現(xiàn)樓市真正意義上的回暖，實(shí)現(xiàn)樓市健康發(fā)展的共同目的。如果雙方不顧一切相互杠下去，吃虧的是雙方自己。
開發(fā)商也在這樣的大環(huán)境誘導(dǎo)下?lián)P言漲價(jià)，當(dāng)然，這種漲價(jià)與買房者的心態(tài)變化是同時(shí)進(jìn)行相互影響的，很難說(shuō)清誰(shuí)在前誰(shuí)在后，所以在多種因素的作用下，樓市預(yù)期從這一刻實(shí)現(xiàn)了華麗轉(zhuǎn)身——樓市回暖。
7月將成為樓市分水嶺 成交量上漲轉(zhuǎn)化房?jī)r(jià)上漲
進(jìn)入6月，相比3、4月的沉悶，5月份的含蓄，全國(guó)特別是
一線城市樓市在持續(xù)的乏力之后出現(xiàn)升溫趨勢(shì)。從
市場(chǎng)開盤整體情況來(lái)看，
新房入市的節(jié)奏開始加快，購(gòu)房者熱情有所提升，成交量也在上漲。6月的樓市，是開發(fā)商以價(jià)換量的最后機(jī)會(huì)，隨著市場(chǎng)的轉(zhuǎn)好，將會(huì)迎來(lái)一個(gè)量?jī)r(jià)齊升階段，這也在一定程度上預(yù)示接下來(lái)的7月或?qū)⑦M(jìn)入
樓盤整合期，樓市將迎來(lái)“分水嶺”，特別是房?jī)r(jià)分水嶺。
5月，住宅市場(chǎng)熱起來(lái)了。深圳新入市的三個(gè)樓盤全部“日光”；廣州新房成交網(wǎng)簽量達(dá)到9313套，創(chuàng)下今年新高，這也是自2010年以來(lái)的同期最高水平；
北京純商品住宅成交量環(huán)比增加超三成；6月，
土地市場(chǎng)也熱起來(lái)了。上海再現(xiàn)總價(jià)“地王”，杭州住宅用地溢價(jià)率回升，一線城市平均樓面價(jià)又創(chuàng)單月歷史紀(jì)錄。
購(gòu)房者不淡定了，開發(fā)商也坐不住了，市場(chǎng)活躍起來(lái)了。伴隨著
土地市場(chǎng)的活躍，房?jī)r(jià)也再一次像充血一樣堅(jiān)挺起來(lái)。
而這樣的市場(chǎng)一旦持續(xù)到9月份，在業(yè)界預(yù)期的金九銀十（現(xiàn)在頂多算是銅九鐵十）形態(tài)下，2015年的市場(chǎng)可能會(huì)在下半年迎來(lái)一片大好。
對(duì)于購(gòu)房者來(lái)講，應(yīng)該把握好上述市場(chǎng)節(jié)奏的變化規(guī)律，趕在短期市場(chǎng)還沒(méi)有完全復(fù)蘇好轉(zhuǎn)的階段入市購(gòu)房，選擇購(gòu)房性價(jià)比仍然較高的時(shí)機(jī)入市，把控好降準(zhǔn)降息等“救市”政策短期紅利帶來(lái)的購(gòu)房“窗口期”。
房?jī)r(jià)上漲并不意味著暴漲 房地產(chǎn)黃金十年已經(jīng)結(jié)束
接下來(lái)的日子，不可否認(rèn)的是，開發(fā)商會(huì)好過(guò)一些。市場(chǎng)的回暖并不能直接導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲，但是會(huì)改變?nèi)藗兊念A(yù)期，從而影響市場(chǎng)成交量以及房?jī)r(jià)。
而土地市場(chǎng)的火爆再次引發(fā)人們對(duì)樓市的猜想：“面粉已經(jīng)漲價(jià)，面包價(jià)格難道也會(huì)跟風(fēng)上漲嗎？”實(shí)際上，一線樓市已經(jīng)筑底，不僅成交量環(huán)比大幅增加，房?jī)r(jià)也企穩(wěn)回升。不過(guò)一線城市的全面回調(diào)并不意味著
全國(guó)樓市也將重回“大步快漲”時(shí)代。2003年到2013年，中國(guó)商品房年銷售額從不足8000億元到突破8萬(wàn)多億元，商品房年銷售面積從不足3.4億平方米到突破13億平方米，市場(chǎng)基數(shù)已不可同日而語(yǔ)，增速降低是必然。
開發(fā)商要明白的是，現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)基本面和2009年不一樣，所以也不要幻想會(huì)出現(xiàn)“房?jī)r(jià)暴漲”的幻覺(jué)。開發(fā)商不宜盲目漲價(jià)。因?yàn)楝F(xiàn)在的局面不僅僅是政策原因，更多是
庫(kù)存壓力大，賣不出房子一切都白搭。
當(dāng)年房?jī)r(jià)暴漲的土壤已經(jīng)不存在，即使取消
限購(gòu)，房地產(chǎn)黃金十年的大環(huán)境已經(jīng)一去不復(fù)返。我國(guó)
房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)從過(guò)去總體偏緊、部分地區(qū)過(guò)緊，發(fā)展到今天總體偏松、部分地區(qū)過(guò)剩的情況。當(dāng)供給遠(yuǎn)快于需求時(shí)，很難出現(xiàn)2009年那樣的樓市暴漲。即便是北上廣深等供應(yīng)偏緊的一線城市，也有限購(gòu)政策在控制需求規(guī)模，從而有利于抑制樓市過(guò)快上漲。
樓市“新常態(tài)”的重要特征開始顯現(xiàn)，從高速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)為中高速增長(zhǎng)，從“黃金時(shí)代”到“白銀時(shí)代”，大家都應(yīng)該認(rèn)識(shí)到過(guò)去躺著賺錢的好日子已經(jīng)一去不復(fù)返，但是白銀仍舊是貴金屬，房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱地位短期內(nèi)還不會(huì)改變。目前，中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不可能離開房地產(chǎn)，但是過(guò)去過(guò)度依賴房地產(chǎn)財(cái)政的時(shí)代也將煙消云散。
政府的每一次刺激也就意味著前一次的刺激效果不明顯，從另一個(gè)層面解讀也能看出經(jīng)濟(jì)不景氣，需要依靠房地產(chǎn)的刺激，但同時(shí)這種刺激就像犯了毒癮一樣，短期內(nèi)能夠管用，但是毒癮你懂得，能持續(xù)多久誰(shuí)也說(shuō)不好。所以，這種房?jī)r(jià)上漲真的不是你想要的，除非你做好撈一筆就跑的準(zhǔn)備。
