摘要：根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，今年1至3月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資21963億元，同比下降7.7%，商品房銷售面積21978萬平方米，同比下降26.3%，商品房銷售額20365億元，同比下降24.7%。但需要注意的是，這幾項(xiàng)指標(biāo)的降幅與1至2月時(shí)相比均有所收窄，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資額收窄8.6個(gè)百分點(diǎn)，商品房銷售面積收窄13.6個(gè)百分點(diǎn)，商品房銷售額收窄11.2個(gè)百分點(diǎn)。

       這說明隨著新冠肺炎疫情防控形勢逐步好轉(zhuǎn)，社會(huì)生產(chǎn)生活秩序加快恢復(fù)，房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)一樣，已開始逐步恢復(fù)元?dú)�。截至目前，在保障疫情防控需要，對到訪人員進(jìn)行體溫測量和信息登記的基礎(chǔ)上，廣州各地樓盤營銷中心和中介門店已基本恢復(fù)正常營業(yè)狀態(tài)，樓市成交狀況也已有所起色。

       由于新冠肺炎疫情導(dǎo)致春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)和三月傳統(tǒng)“小陽春”行情未能出現(xiàn)，因此即將到來的“五一”假期也讓人們對房地產(chǎn)市場的成交狀況備受期待。

       廣州樓市已逐步恢復(fù)

       疫情導(dǎo)致銷售中心和房產(chǎn)中介停業(yè)，使得房地產(chǎn)市場成交也一度陷入停滯。

       以一手房成交數(shù)據(jù)為例，網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心監(jiān)控陽光家緣網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，在廣州，今年1月一手房網(wǎng)簽量為3775套，同比去年1月下降25.12%。

       需要注意的是，1月樓市成交主要仰賴于春節(jié)前疫情防控形勢尚不嚴(yán)峻的階段，1月22日當(dāng)天實(shí)現(xiàn)的網(wǎng)簽量仍有72套，但從1月24日起，一手房成交量一直處于零星個(gè)位數(shù)，彼時(shí)受到春節(jié)假期和疫情持續(xù)發(fā)展的影響，房地產(chǎn)相關(guān)銷售業(yè)務(wù)均已暫停。

       由于疫情造成春節(jié)假期被延長，網(wǎng)簽處于個(gè)位數(shù)的局面一直持續(xù)到2月9日。到了2月10日，網(wǎng)簽套數(shù)終于站上兩位數(shù)，達(dá)到25套，這與廣州2月10日開啟復(fù)工進(jìn)程相吻合。隨后，廣州一手房單日網(wǎng)簽套數(shù)開啟了波動(dòng)爬升的進(jìn)程，并在2月19日單日突破百套。但由于彼時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)因疫情防控要求未能完全恢復(fù)正常辦公和銷售，最終2月一手房共計(jì)網(wǎng)簽1340套，同比去年下降了61.34%。

       從3月6日開始，除個(gè)別日期外，廣州一手房單日網(wǎng)簽量已基本坐穩(wěn)百套以上的水平，其中有5天單日網(wǎng)簽量超過300套，最高的3月31日網(wǎng)簽量達(dá)到450套。盡管3月5877套成交量與去年9174套相比仍然縮水35.94%，但仍然與往年3月一手房成交量偏多的規(guī)律相似。

       截至4月27日，廣州4月一手房網(wǎng)簽量已有4994套，達(dá)到去年4月全月網(wǎng)簽量的65.57%，一手房市場逐步復(fù)蘇的跡象已經(jīng)非常明顯。而在廣州二手房市場，根據(jù)廣州中原研究發(fā)展部的統(tǒng)計(jì)，3月份廣州二手房中介網(wǎng)簽量3328宗，是2月的3.6倍。盡管同比去年仍然下降43%，但從成交走勢來看，截至3月底網(wǎng)簽量連續(xù)8周上漲。

       住宅去化周期約11.7個(gè)月

       盡管廣州樓市在復(fù)蘇，但和去年對比來看，各月成交量仍有較大幅度的縮水。也有機(jī)構(gòu)指出，這與去年上半年的“小陽春”行情密切相關(guān)。

       從2017年廣州“3·17”“3·30”兩輪新政發(fā)布后，2018年3月至4月的成交量同比明顯下滑，但到了2019年3月，網(wǎng)簽量與2018年同期相比又上漲了41.64%，出現(xiàn)了一波“小陽春”行情。當(dāng)時(shí)有機(jī)構(gòu)分析稱，3月一手房成交明顯上漲主要是由于增城、南沙等地網(wǎng)簽量明顯增加，另外中心城區(qū)的荔灣、白云等地同樣網(wǎng)簽數(shù)字較高。另外，當(dāng)時(shí)的廣州已通過調(diào)控政策基本遏制了“雙合同”現(xiàn)象，網(wǎng)簽速度也有所加快。

       不過受大環(huán)境的影響，2019年廣州一手房市場也出現(xiàn)了罕見的“上半年成交量高于下半年”的現(xiàn)象，與往年相比有較大的差別，廣州中原研究發(fā)展部分析認(rèn)為去年年初市場利好扎堆出臺(tái)，且2017年以來加大供應(yīng)的住宅用地陸續(xù)開發(fā)并開售，當(dāng)時(shí)以“五一”假期為分界點(diǎn)，下半年開始，廣州一手市場便逐步轉(zhuǎn)涼。

       相比去年，今年疫情影響下的房地產(chǎn)市場顯得更為特殊。陽光家緣數(shù)據(jù)顯示，截至4月25日，廣州全市住宅可售貨量64398套，總面積759.2萬平方米，以近半年的銷售速度計(jì)算，住宅去化周期約11.7個(gè)月。

       目前一手市場“上新”的步伐也在加快。根據(jù)廣州中地行的不完全統(tǒng)計(jì)，5月廣州全市共有38個(gè)項(xiàng)目有動(dòng)作，6個(gè)全新開盤，10個(gè)開放營銷中心，3個(gè)開放樣板間，19個(gè)舊盤加推，合計(jì)約5551套貨量。中心城區(qū)以白云區(qū)為主力，東部的黃埔、增城，南部的番禺、南沙則共同呈現(xiàn)出百花齊放的態(tài)勢。

       “五一”成交或影響后續(xù)判斷

       廣州中地行分析稱，對于開發(fā)商而言，已經(jīng)被疫情影響了整個(gè)季度的銷量，“五一”假期是要抓住的重要節(jié)點(diǎn)。再加上疫情影響下大部分人可能不會(huì)選擇出游，反而成了去看房的一個(gè)好時(shí)機(jī)，相信“五一”有望形成今年第一波成交小高峰。

       廣州中原研究發(fā)展部認(rèn)為，今年“五一”和5月市場成績單具有“特殊意義”——可更準(zhǔn)確判斷當(dāng)前買家入市意欲，為各大開發(fā)商未來操盤策略作參考。

       雖然3月疫情穩(wěn)定后市場成交走出一波連升態(tài)勢，但進(jìn)入4月以來，受清明假期、開發(fā)商優(yōu)惠力度收窄等因素影響，部分區(qū)域復(fù)蘇速度有所放緩，周成交出現(xiàn)回調(diào)。而在“五一”假期和整個(gè)5月，樓市各價(jià)格段、各區(qū)產(chǎn)品供應(yīng)相對充足，通過其成交表現(xiàn)即可更客觀、準(zhǔn)確判斷當(dāng)前買家心態(tài)，對市場而言實(shí)屬一次“大考驗(yàn)”，同時(shí)對全年走勢判斷具有重要意義。

       就當(dāng)前供求雙方情況而言，雖然今年“五一”推新量不及去年，但綜合節(jié)前開發(fā)商供貨態(tài)度以及買家積極性，今年“五一”市場環(huán)境將比去年“十一”有明顯改善，加上一季度積壓的購置需求釋放，5月成交在3月、4月基礎(chǔ)上進(jìn)一步復(fù)蘇的可能性較高。

       另外對購房者而言，4月貸款基礎(chǔ)利率LPR下調(diào)也將產(chǎn)生一定的刺激作用。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，降息下，大部分購房者很可能會(huì)因?yàn)榻迪⒌挠绊懀?至6月出現(xiàn)一次類似2019年初“小陽春”的概率已經(jīng)越來越大。