在限購條件下，2011年各地首次購房者比例比以往有明顯提高。首套房貸利率一旦大范圍上浮，對(duì)樓市波及面可想而知。首套房貸利率上調(diào)對(duì)樓市影響幾何?房地產(chǎn)差別化信貸政策如何落實(shí)?帶著這些問題，我們走訪了相關(guān)人士。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，此前的提高二套房首付、停止三套房貸款等措施主要針對(duì)投資投機(jī)性需求和一些改善型需求;如果首套房貸利率全面上調(diào)，將進(jìn)一步對(duì)自住型購房需求產(chǎn)生抑制作用，“房地產(chǎn)市場的各類需求將全面受到影響。”

　　上海永慶房屋有限公司經(jīng)紀(jì)人士為記者計(jì)算：以100萬元、20年的首套房貸款為例，利率從原先的基準(zhǔn)水平上調(diào)至1.05倍后(現(xiàn)行基準(zhǔn)利率7.05%)，月供從原來的7783.03元上漲至7994.9元，借款人每月要多還款211.87元，大致相當(dāng)于加息2次，貸款20年累計(jì)利息增加50847.88元。如果較基準(zhǔn)利率上浮10%，月供將增加到8212.57元，20年利息支出將增加103089.63元，大致相當(dāng)于加息3次。

　　近年來，首套房的購買成本持續(xù)增加。利率方面，從2011年2月以來，五年期以上貸款基準(zhǔn)利率由6.4%先后上調(diào)至6.6%、6.8%和7.05%;優(yōu)惠方面，優(yōu)惠幅度從最初的基準(zhǔn)利率的7折、8-8.5折至取消折扣，而此次更是上調(diào)至1.05-1.1倍。

　　一些貸款購房自住的人說：“每次加息過后，每個(gè)月的還貸額都要增加幾百元。”一些看房者則抱怨：“房價(jià)沒有明顯下調(diào)，購房門檻和成本卻一直在提高，買房似乎越來越難，感覺頗為‘受傷’。”

　　差別化房貸政策一直是樓市調(diào)控“組合拳”中的重要招數(shù)。實(shí)際效果證明，在穩(wěn)健貨幣政策的背景下，差別化的房貸政策能對(duì)投資投機(jī)性需求和過快上漲的房價(jià)發(fā)揮一定程度的抑制作用。

　　但業(yè)內(nèi)人士指出，“差別化”應(yīng)該體現(xiàn)為“有保有壓”。如何在抑制炒房投機(jī)行為的同時(shí)，避免對(duì)合理的自住、改善型購房需求造成“誤傷”，也是對(duì)差別化房貸政策的考驗(yàn)。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭說，一般來說，政府對(duì)基本住房需求的支持方式有兩種，一種是對(duì)比較困難的群體直接提供住房保障，另一種是對(duì)有一定購房能力的首次購房群體實(shí)施稅收、信貸等方面的政策扶助。

　　“銀行房地產(chǎn)貸款政策的調(diào)整應(yīng)當(dāng)著眼于限制投資、投機(jī)性需求，保護(hù)和鼓勵(lì)合理自住需求，商業(yè)銀行在追求自身利潤水平的同時(shí)也應(yīng)積極落實(shí)國家房地產(chǎn)調(diào)控政策”。

　　宋會(huì)雍等專家分析，從短期看，首套房貸利率上調(diào)將進(jìn)一步阻擋購房者入市的步伐，這對(duì)處于相持期的樓市來說如同“雪上加霜”;從中長期看，由于此舉釋放出了銀行看跌房價(jià)的信號(hào)，將進(jìn)一步強(qiáng)化房價(jià)調(diào)整的預(yù)期和開發(fā)商的降價(jià)銷售的壓力，這可能對(duì)市場進(jìn)入“以價(jià)換量”階段有一定推動(dòng)作用。

　　業(yè)內(nèi)人士還指出，隨著樓市調(diào)控的持續(xù)深入，目前市場博弈的天平正向購房者逐漸傾斜。在保持調(diào)控政策連續(xù)性、穩(wěn)定性的同時(shí)，要增強(qiáng)政策的前瞻性、針對(duì)性和靈活性。在政策儲(chǔ)備上，應(yīng)考慮到市場到一定階段有所“激活”、合理購房需求逐漸入市的情況，應(yīng)切實(shí)落實(shí)針對(duì)合理購房需求的信貸政策，維持樓市的健康平穩(wěn)運(yùn)行。

　　一些房產(chǎn)中介告訴記者，首套房貸利率的上浮，將明顯影響到買賣雙方的心態(tài)。對(duì)于購房者來說，這將進(jìn)一步加重他們的觀望情緒。對(duì)于房東來說，則要分兩種情況：若沒有資金壓力，或會(huì)選擇轉(zhuǎn)售為租，則受到的影響不大;若有資金周轉(zhuǎn)的需求而需要急售，則首套房貸利率上浮會(huì)成為他們降低房價(jià)的“催化劑”。