上海市從2006年起開始進行“以房養(yǎng)老”工作試點。然而，5年過去了，負責試點政策的研究部門稱，“這一試點仍然在研究中”。業(yè)內(nèi)人士稱：“法律法規(guī)沒有明確規(guī)定，政府層面的‘以房養(yǎng)老’就很難推行。有業(yè)內(nèi)人士稱，解決“以房養(yǎng)老”有六個障礙需要得到解決。

　　障礙一：“以房養(yǎng)老”適用人群小

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，上海市公積金管理中心試水“以房自助養(yǎng)老”模式，結(jié)果全市報名者沒超過10個，而成功實現(xiàn)“以房養(yǎng)老”的更是寥寥無幾。上海民聲律師事務(wù)所律師王斌認為，在將來新修訂的老年人權(quán)益保障法時，應(yīng)設(shè)立對老年人居住權(quán)的優(yōu)先保護原則。比如增加保護老年人對自有或者承租房屋支配權(quán)的內(nèi)容等。

　　一位法官在談到以房養(yǎng)老問題時也說，雖然老年人權(quán)益保障法中有明確規(guī)定，老年人有權(quán)依法處分自己財產(chǎn)的權(quán)利，但遇有子女或親屬不愿遷出住房時，老年人的權(quán)利很難得到維護。這種情況下，“以房養(yǎng)老”就難進行下去。

　　障礙二：金融機構(gòu)沒動靜

　　據(jù)了解，“以房養(yǎng)老”金融產(chǎn)品推出的最大阻力來自于金融機構(gòu)，其中擔心房價下行是主要原因。對銀行、保險公司等機構(gòu)來說，正向按揭貸款的風險是隨著時間的推移不斷減小的，而倒按揭恰恰相反，時間越長風險越大，如何確定倒按揭利率是個大難題。

　　障礙三：養(yǎng)老觀念需要更新

　　隨著社會的進步，“養(yǎng)兒防老”的觀念已逐漸淡化，但傳統(tǒng)觀念卻一直還在影響著這一代老人。將自己居住多年的房產(chǎn)抵押給養(yǎng)老院，不給子女，許多老人還難以接受。

　　障礙四：養(yǎng)老機構(gòu)不完善

　　目前，老人不愿意離開自己的房子到養(yǎng)老機構(gòu)，很大程度上也是因為養(yǎng)老機構(gòu)不夠完善，老人在那里生活找不到家的感覺。調(diào)查中，許多人都說，好點的養(yǎng)老院收費太高，還要找關(guān)系才能進去;差的則服務(wù)又不到位，致使一些老人進了養(yǎng)老院不久，又搬回了家。

　　障礙五：法律和制度未完善

　　上海市人大代表姚儉曾在相關(guān)研討會上提出過“以房養(yǎng)老”的“操作斷層”問題，他說，“以房養(yǎng)老”模式涉及多個部門，需要民政局、房管局、人社局、金融和保險機構(gòu)等多個部門協(xié)調(diào)，并一起制定具體的政策和細則才可能得到推展。

　　障礙六：70年產(chǎn)權(quán)特殊國情

　　其實，我國推行“以房養(yǎng)老”還面臨一個特殊的國情，即我國住宅用地的使用年限一般只有70年，這也是保險公司和銀行等機構(gòu)普遍擔憂的問題。“房屋隨它的主人一起就墓”，這是對我國房屋“大限”形象而生動的描述。當然，它還不完全準確，因為據(jù)統(tǒng)計，我國居民平均壽命為71歲，如果再扣除建房時間，事實上房屋的實際產(chǎn)權(quán)年限肯定不到70年。如果“以房養(yǎng)老”的話，等于人還沒“走”，房屋早已就墓。

　　按照《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿后，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但未獲批準的，土地使用權(quán)將由國家無償收回。當老人年邁將房產(chǎn)抵押時，商品房的使用年限大都已經(jīng)不多，而當老人身故后，房子的使用年限更是所剩無幾。

　　保險公司或銀行依靠剩下的使用年限來補償已支付的養(yǎng)老金成本，一方面所能承受的給付能力有限，另一方面風險也較大。因為，保險公司或銀行將房產(chǎn)收回后無非出租或出售，以獲得相對穩(wěn)定的現(xiàn)金流，但在房價泡沫破滅的時候，租不出去或賣不出高價的情況也是可能發(fā)生的。