記者注意到，北京新近入市的樓盤中，億城燕西華府已以43334元/平方米的擬售均價(jià)躋身京城高端住宅之列。而就在三年前，上述燕西華府項(xiàng)目所在地塊，樓面價(jià)為2238元/平方米，不足目前售價(jià)的十九分之一。

　　北京樓市成交慘淡，“金九銀十”成色不足。近期，隨著“降價(jià)博量”呼聲的日益響亮，通州等區(qū)縣房價(jià)也頻頻跳水。然而，高端樓盤卻在冷市中表現(xiàn)搶眼，并有少數(shù)項(xiàng)目逆市高開。到底中間隱藏多少利潤，開發(fā)商是否涉嫌牟取暴利，類似情況是個(gè)案還是通病?記者對此展開了追蹤調(diào)查。

　　項(xiàng)目接手兩年多 售價(jià)高出樓面價(jià)17倍

　　據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示，燕西華府項(xiàng)目位于豐臺區(qū)王佐鎮(zhèn)，開發(fā)商系北京西海龍湖置業(yè)有限公司。2011年10月1日，項(xiàng)目首次開盤并推出105套別墅，擬售均價(jià)在39087-46753元/平方米之間。

　　“在售別墅產(chǎn)品主要為獨(dú)棟和聯(lián)排，聯(lián)排總價(jià)上千萬元。”一位燕西華府銷售人員表示，項(xiàng)目目前并未對外銷售，主要是針對華府系列老業(yè)主的內(nèi)部認(rèn)購。“絕對是暴利。”北京聯(lián)達(dá)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)董事長楊少鋒表示，雖然高端項(xiàng)目在建安成本方面可能偏高，但成本價(jià)與售價(jià)相差如此懸殊，無疑蘊(yùn)含巨大利潤。那究竟這動輒千萬元的高端別墅，隱藏著多少利潤呢?

　　記者從北京市土地整理儲備中心了解到，2008年1月，燕西華府項(xiàng)目所在地塊由北京新鴻基盛城置業(yè)集團(tuán)有限公司與北京崇文·新世界房地產(chǎn)發(fā)展有限公司聯(lián)合體以8.52億元競得。該宗地坐落于豐臺區(qū)王佐鎮(zhèn)，瀕臨青龍湖，建筑面積380710平方米，樓面價(jià)2238元/平方米。西海龍湖置業(yè)為新鴻基盛城置業(yè)為從事青龍湖項(xiàng)目開發(fā)成立的子公司。

　　而出于對環(huán)境、位置、價(jià)格等因素的看好，隨后億城股份將青龍湖項(xiàng)目攬入懷中。據(jù)其公告顯示，2009年9月11日，億城股份以8.82億元的代價(jià)，通過收購新鴻基盛城置業(yè)擁有的西海龍湖置業(yè)100%股權(quán)及債權(quán)獲取青龍湖項(xiàng)目。同時(shí)公告還指出，近期項(xiàng)目周邊成交地塊樓面地價(jià)已超過6000元/平方米，收購價(jià)格合理。

　　兩年之后，平地而起的燕西華府，以43334元/平方米的均價(jià)強(qiáng)勢殺入市場。但記者留意到，截至10月11日，項(xiàng)目仍未有成交。在可與成熟別墅板塊比肩的高房價(jià)背后，卻該項(xiàng)目隱藏著巨大的利潤空間。

　　記者算了一筆帳。億城股份這次以8.82億元獲得的建面為37.79萬平方米的青龍湖項(xiàng)目，折合樓面價(jià)僅為2334元/平方米左右，如今43334元/平方米的平均擬售價(jià)，卻高出前者17倍有余。另外，單憑其一期推出的105套別墅產(chǎn)品，以每套300平方米算，在目前售價(jià)下全部售罄，即可達(dá)13.65億元的銷量。

　　地產(chǎn)暴利非偶然 業(yè)內(nèi)呼吁降下來

　　此前據(jù)新華社報(bào)道，釣魚臺7號院、霞公府、長安8號……京城三大在售頂級高端住宅項(xiàng)目均以不同手段攫取暴利。但到目前，上述項(xiàng)目市場表現(xiàn)差強(qiáng)人意。截至10月11日，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示，遭遇“天價(jià)房”事件的釣魚臺七號院，2011年5月推出的23套房源僅售出2套，霞公府項(xiàng)目銷售率也不足3成。

　　大幅曝光，成交冷清，卻并沒能止住其他房企追求暴利的腳步。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，位于大興區(qū)的華潤公元九里項(xiàng)目，其所屬地塊在2007年底就由華潤置地以樓面價(jià)6291元/平方米，總價(jià)14.3億元競得。然而歷經(jīng)4年，該項(xiàng)目開盤才“姍姍來遲”，期間囤地一事還被市國土局曝光。目前來看，項(xiàng)目仍因囤地獲利明顯，成交均價(jià)為26109元/平方米，已是樓面價(jià)格的4倍有余。

　　類似案件并非孤例。在京北的昌平區(qū)，園墅項(xiàng)目已經(jīng)經(jīng)歷了漫長的開發(fā)歷程。公開信息顯示，2003年9月，北京澳柯瑪中嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以1.72億元摘得昌平區(qū)回龍觀鎮(zhèn)住宅項(xiàng)目，建筑面積122011平方米，折合樓面價(jià)僅1409元/平方米。然而經(jīng)歷幾次開盤之后，目前在售房源單價(jià)均價(jià)已經(jīng)攀升至每平方米3萬-4萬之間。

　　一位證券行業(yè)地產(chǎn)研究員表示，誠然，在開發(fā)商定價(jià)過程中有不可規(guī)避的成本考慮，但售價(jià)與成本差價(jià)太大，卻有牟取暴利的嫌疑。近年，地價(jià)飆升得太快，不少開發(fā)商囤地實(shí)際是為了坐享土地升值，攫取利潤。另外分期開發(fā)變相捂盤、盡量延長開發(fā)進(jìn)度，也能起到同樣效果。

　　記者也就億城燕西華府項(xiàng)目情況聯(lián)系億城公司相關(guān)負(fù)責(zé)人，但均表示不便回應(yīng)。而偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉則認(rèn)為，在銷售遇冷、庫存攀高，資金鏈緊張的情況下，中小房企應(yīng)將項(xiàng)目清盤、轉(zhuǎn)讓，大型房企也要降價(jià)出貨。追求暴利、定價(jià)太高的樓盤，也只有把價(jià)格、利潤降下來，才能最終得到市場的認(rèn)可。

　　在延續(xù)地產(chǎn)暴利法則的路上，億城燕西華府不曾孤獨(dú)。除了逐利因素，楊少鋒還對記者表示，市場好時(shí)，房企定價(jià)會考慮最高能賣多少，市場冷清時(shí)，開發(fā)商才會參考成本做定價(jià)，且不同項(xiàng)目園林、實(shí)材等成本可存很大差別。因?yàn)槎▋r(jià)由開發(fā)商決定，房地產(chǎn)暴利并不新鮮。