摘要：疫情還沒有結(jié)束，深圳樓市就又火了。

       近日來，有兩條新聞在朋友圈刷屏：

       一是招商灣璽平均每套4200萬元的豪華公寓半天賣光，開發(fā)商攬金23億；

       二是寶安中心區(qū)房價(jià)飆升，有的二手盤單價(jià)已經(jīng)叫到每平米21萬元，更有業(yè)主每套加價(jià)1000萬。

       深圳樓市為什么突然回暖？這是否意味著“新一輪樓市大周期”啟動(dòng)？如果資金充裕，該怎樣在大灣區(qū)配置不動(dòng)產(chǎn)？

       全球貨幣寬松樓市或?qū)�啟�?dòng)“新周期”

       如果你關(guān)心財(cái)經(jīng)新聞，就會(huì)知道：4月6日余額寶的“7日年化收益率”首次跌破了2%，創(chuàng)下了2013年5月余額寶成立以來的新低。

       余額寶的“7日年化收益率”，是非常重要的“無風(fēng)險(xiǎn)利率”指標(biāo)。它創(chuàng)出新低只能說明一點(diǎn)，市場里的錢非常充裕。

       而且歷史告訴我們，當(dāng)余額寶的“7日年化收益率”升破6.5%，特別是7%之后，股市和樓市一定會(huì)進(jìn)入熊市，而當(dāng)它跌破2.5%，股市和樓市一定會(huì)有行情。

       余額寶創(chuàng)新低的背后，是各國央行的大放水。比如美聯(lián)儲(chǔ)在3月兩次“非常規(guī)會(huì)議降息”，利率陡然降低了150個(gè)基點(diǎn)，逼近了零利率。特朗普還出臺了2.2萬億美元的財(cái)政刺激政策，加上貨幣政策，累計(jì)放水6.2萬億美元。

       中國央行2020年以來三次降準(zhǔn)，釋放長期資金1.75萬億人民幣。此外，還兩次降息，累計(jì)達(dá)到30個(gè)基點(diǎn)。展望2020年，中國的赤字率會(huì)提高，還將發(fā)行應(yīng)對疫情的特別國債，增發(fā)地方專項(xiàng)債券，未來還可能降低存款利率。

       至于歐洲和日本，也都出臺量化寬松政策，并將政策利率維持在負(fù)數(shù)。

       當(dāng)貨幣之水流入干涸的河床，資產(chǎn)價(jià)格之船的“浮起”和“遠(yuǎn)航”只是時(shí)間問題。所以，樓市回暖、甚至啟動(dòng)“新周期”是大概率事件。

       深圳樓市的供需矛盾最大，上一輪牛市之后調(diào)整時(shí)間最長；再加上“粵港澳大灣區(qū)+社會(huì)主義先行示范區(qū)”兩大利好疊加，以及今年8月26日恰逢“特區(qū)成立40周年”，所以“向陽花木易為春”。

       在哪重配你的資產(chǎn)？買對位置很關(guān)鍵！

       如今的深圳在經(jīng)濟(jì)總量上超過香港、廣州，并躋身世界一線城市（國際研究機(jī)構(gòu)GaWC的排名）。其中深圳PCT國際專利申請量、身價(jià)超過10億美元富豪人數(shù)，都位居全球城市的前六名之內(nèi)。

       華麗“豹變”的深圳，正成為全國、全球熱錢關(guān)注的焦點(diǎn)，資金流入非常顯著。據(jù)央行最新數(shù)據(jù)，截至2月末深圳的資金總量（金融機(jī)構(gòu)本外幣存款余額）達(dá)到了8.7萬億人民幣，同比大漲12.8%。而同期北京增長是10.6%，上海是8%，廣州是11.1%，重慶是3.6%，天津是0.6%。

       香港是全球不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格最高的城市之一，其中“維港”兩岸和“太平山”頂，是豪宅最集中、房價(jià)最貴的區(qū)域。

       對標(biāo)香港 哪里才是深圳的“維港”和“太平山”？

       或許有人會(huì)說，深圳的“維港”是深圳灣、后海，深圳的“太平山”是蛇口的大小南山。

       其實(shí)不然。展望未來，深圳的“維港”只能是前�！獙毎仓行膮^(qū)，而深圳的“太平山”應(yīng)該是寶安的尖崗山。

       前海不用講了，是“深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)+自貿(mào)區(qū)”的“雙區(qū)疊加”之地，也是國家領(lǐng)導(dǎo)人最關(guān)心、每次視察深圳必到的地方。前海擴(kuò)容之后，寶安中心區(qū)也將成為其核心區(qū)之一。

       隨著深中通道、深珠通道的規(guī)劃建設(shè)，這里將成為粵港澳大灣區(qū)最引人注目的“極點(diǎn)”。騰訊占地超過1平方公里的新總部，也將在這里建設(shè)。相比之下，香港的“維港”兩岸已經(jīng)固化，增長潛力有限。至于后海、深圳灣總部基地雖然也生機(jī)勃勃，但在國家戰(zhàn)略里的定位仍然低于前海。

       寶安區(qū)的尖崗山片區(qū)總面積230公頃，坐擁6山、3園、2水庫，是深圳罕見的低密度生態(tài)住宅區(qū)，距離前海的直線距離不到6.5公里，距離寶安中心區(qū)不超過6公里（按百度地圖測量）。

       如果你把深圳最當(dāng)紅的片區(qū)都標(biāo)在地圖上——比如前海、海洋新城、會(huì)展新城、寶安中心區(qū)、西麗科教城、光明科學(xué)城、南山科技園、河套的“深港科技創(chuàng)新合作區(qū)”等等，就會(huì)赫然發(fā)現(xiàn)：尖崗山正好處于它們的中心點(diǎn)！

       此外，尖崗山還緊靠著粵港澳大灣區(qū)的黃金軸線。這條軸線的兩條邊分別是——京港澳高速（廣深段）和廣深沿江高速。它們把香港、深圳、東莞和廣州串聯(lián)起來，這里正是大灣區(qū)人口密度、資金密度最高的地方，也是上市公司和發(fā)明專利最密集的地方。

       可交易的宅子為何動(dòng)輒天價(jià)？

       在深圳刻意保留的，靠近“深圳維港”的低密度豪宅片區(qū)——尖崗山，泰禾的“深圳院子”即將面世。

       這是泰禾集團(tuán)花了5年時(shí)間精心打造的、大灣區(qū)內(nèi)的標(biāo)桿產(chǎn)品。這塊地是2015年的地王，含金量十足，一舉一動(dòng)都備受關(guān)注，綜合容積率僅1.9，這在建筑高密度的深圳非常罕見，值得有實(shí)力的置業(yè)者關(guān)注。

       與之前深圳常見的“歐風(fēng)美雨”式的別墅相比，泰禾的“深圳院子”獨(dú)樹一幟。

       提到中式院子，大家往往想到白墻黛瓦、小橋流水的江南院墅，其實(shí)這只代表了中國精英階層的一個(gè)狀態(tài)——獨(dú)善其身，或者說是出世、歸隱的傾向。

       中國精英階層還有更光彩照人的一面——兼濟(jì)天下。泰禾院子從福州“三坊七巷”中汲取坊巷規(guī)制的靈感，與北京皇家院落的風(fēng)格相結(jié)合，展示了“積極入世，敢為天下先”的精神狀態(tài)。

       所以，泰禾院子是“入世”的院子，更講究禮序、格局，把皇家氣派融合到民居建筑里。從精神狀態(tài)上看，泰禾院子的“入世”跟深圳精神里的“進(jìn)取”高度契合。

       更為重要的是，泰禾在造院的時(shí)候追求“慢工細(xì)活”，放棄了“快周轉(zhuǎn)”、“高利潤”的誘惑，致力于打造傳世精品。

       為此，泰禾首創(chuàng)了以“宅門、院落、坊巷”為核心的“三大造院體系”，還開中國房地產(chǎn)行業(yè)的先河，為院子系產(chǎn)品申請了十大專利。

       也就是說，泰禾院子不僅繼承了中國傳統(tǒng)文化里積極進(jìn)取的一面，還成功創(chuàng)造了自己的IP。

       當(dāng)你審視泰禾院子的亭臺樓榭，或是門頭、壁燈、抱鼓石、橫梁、門鈸等細(xì)部，就會(huì)驚訝地發(fā)現(xiàn)，它們不僅僅是建筑或者構(gòu)件，還是一件件精美的藝術(shù)品。

       18年來，泰禾在22個(gè)城市建設(shè)了44個(gè)院子，其中比較著名的有北京的“泰禾中國院子”，以及“上海院子”、“南京院子”，它們都成為當(dāng)?shù)睾廊A別墅的標(biāo)志性產(chǎn)品，在牛市的時(shí)候往往領(lǐng)漲，在熊市的時(shí)候則非�？沟�。

       或許有讀者會(huì)說：你不是常說，90%的別墅都是坑嗎？為什么要推薦泰禾深圳院子？

       原因很簡單：位置優(yōu)越、配套好、文化內(nèi)涵厚重、做工精致的別墅，不僅可以跑贏大盤，還可以讓你享受人生、傳之后世。泰禾深圳院子，就屬于這種別墅。

       或許有人會(huì)說，我更喜歡南山、福田、寶中有海景的大平層，生活方便、景觀一流。這當(dāng)然沒有錯(cuò)，優(yōu)質(zhì)的大平層的確可以在最初的20年里跑贏大盤。

       但你想到?jīng)]有：深圳是一個(gè)高密度的城市，未來大平層的供應(yīng)量會(huì)一直比較大，而泰禾院子這種鬧市里的中式院落，卻是高度稀缺的。

       其實(shí)深圳的存量別墅，尤其是有清晰產(chǎn)權(quán)的（很多別墅建在旅游用地、工業(yè)用地上，是“灰色產(chǎn)權(quán)”）別墅就非常少。精工細(xì)作的、新中式的別墅，又位于核心片區(qū)的，更是少之又少。

       當(dāng)大平層樓齡超過20年之后，它會(huì)衰老。而較高的容積率，讓舊改基本沒有空間。如深圳華僑城的某盤，早期的大平層目前二手房不過八九萬，已經(jīng)開始跑輸大盤，只能賣到后期開發(fā)新盤的一半價(jià)格。

       而別墅是獨(dú)立建筑，當(dāng)它老化之后可以全面翻新，靈活性遠(yuǎn)超大平層。而且在新冠肺炎或者非典這類疾病爆發(fā)的時(shí)候，大平層因?yàn)榕盼刍蛘吲艢馊毕菰斐傻慕徊娓腥編茁剩�遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過別墅。

       而且我比較看好泰禾“深圳院子”的中式風(fēng)格和精工細(xì)作，這將讓它最終跑贏其他多數(shù)別墅。

       隨著中國的崛起和文化自信的樹立，中華文化正在全面復(fù)興。為什么優(yōu)質(zhì)的茶葉，價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過咖啡？為什么茅臺市值在全球酒類中名列第一，茅臺在宴席上可以輕松打敗頂級紅酒？為什么中國古代的瓷器、繪畫，在國際拍賣中屢創(chuàng)天價(jià)和新高？

       就是因?yàn)橹袊鴱?qiáng)大了，中國人富裕了，中國文化、甚至中國式的生活習(xí)慣，都正在被重新估值。

       隨著深圳的進(jìn)步，以及深圳富豪階層的進(jìn)化，購買豪宅已經(jīng)不僅僅是一種投資方式，更是一種生活方式。我們買別墅不單是為了獲取差價(jià)，更是為了享受生活。如果能讓自己的孩子在浸潤著傳統(tǒng)文化的院子里成長，讓父母能在院子里種菜、打太極、養(yǎng)老，這將是一種怎樣的成功！

       另外，從家族財(cái)富傳承的角度，位置好、品質(zhì)好的別墅也比其他居住形態(tài)更有優(yōu)勢。前文里曾提到，大平層能在最初的20到30年跑贏大盤，但它的“青春期”太短，甚至無法覆蓋一代人的“全生命周期”，你基本上20到30年就要置換一次，因此更談不上傳世。但是別墅可以，它的翻新、拆建只需要報(bào)備政府，不需要樓上樓下的鄰居同意。

       中國人天生喜歡土地，而院子恰恰是我們對土地最終極的擁抱方式。在深圳這個(gè)寸土寸金地方，如果有條件的話，你應(yīng)該擁有一套屬于自己的院子。