摘要：越是艱難之時(shí)，越能看出誰(shuí)在堅(jiān)守。

       近日，海南出臺(tái)樓市新規(guī)，提出發(fā)展安居型商品住房、本地居民限購(gòu)多套住房和商品住房現(xiàn)房銷售制度等。

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       其中，最值得關(guān)注的是這條：即日起，實(shí)行新出讓土地建設(shè)的商品住房，實(shí)行現(xiàn)房銷售制度。

       這意味著，海南成為全國(guó)首個(gè)全面實(shí)行現(xiàn)房銷售的省份，“取消預(yù)售制”終于邁出了堅(jiān)實(shí)一步，釋放了什么信號(hào)？

       01

       疫情沖擊超出預(yù)期。

       一眾城市瘋狂試探松綁，海南為何逆勢(shì)加碼樓市調(diào)控？

       先說(shuō)一件往事。2019年年初，有開(kāi)發(fā)商曾放言，海南樓市調(diào)控很快會(huì)松綁，最快在當(dāng)年6月。 然而，一年多過(guò)去，海南非但沒(méi)有松綁，反而不斷加碼調(diào)控，“豪賭”樓市松綁的開(kāi)發(fā)商中了當(dāng)頭一棒。

       海南樓市調(diào)控的決心為何如此之強(qiáng)？對(duì)于一個(gè)嚴(yán)重依賴房地產(chǎn)的區(qū)域，這種政策韌性，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出想象。

       一個(gè)可能原因是，海南將有超常規(guī)利好政策出臺(tái)。調(diào)控加碼是為對(duì)沖政策紅利，提前將樓市炒作按壓在地。

       海南這幾年重磅政策頻出。就在去年，“推進(jìn)海南全面深化改革開(kāi)放”與粵港澳大灣區(qū)、長(zhǎng)三角一體化、黃河經(jīng)濟(jì)帶等一道被納入國(guó)家戰(zhàn)略，而海南自貿(mào)港建設(shè)將從2020年逐步落地。

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        海南是全島自貿(mào)港，不同于一般自貿(mào)區(qū)。自貿(mào)港，一般都是零關(guān)稅港、免稅港或低稅港，在貿(mào)易自由、投資自由、金融開(kāi)放等方面引領(lǐng)全球。

        據(jù)官方透露，海南將建立高水平自由貿(mào)易港相適應(yīng)的具有國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的特殊稅收制度。

        建立特殊稅收制度，是不是“免稅港”不得而知。但可以斷定，海南的政策紅利，將會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出所有自貿(mào)區(qū)。

        正是在這種背景下，海南逆勢(shì)加碼調(diào)控，成為“取消預(yù)售制”的首開(kāi)先河者，并不令人意外。

       02

       海南式探索，將“取消預(yù)售制”再一次推向輿論關(guān)注焦點(diǎn)。

       眾所周知，土地70年產(chǎn)權(quán)、公攤面積、商品房預(yù)售制，堪稱房地產(chǎn)市場(chǎng)的三大發(fā)明。

       有意思的是，這三大“發(fā)明”皆起源香港。其中，商品房預(yù)售制，來(lái)源于香港的賣樓花。港人將正在興建或沒(méi)有動(dòng)工的樓宇單元，形象稱之為“樓花”。在樓宇建設(shè)周期內(nèi)提前賣房，正是“賣樓花”，或者說(shuō)預(yù)售制。

       1994年，商品房預(yù)售制在內(nèi)地落地。

       目前，內(nèi)地城市允許開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目建設(shè)1/3左右就允許提前對(duì)外銷售，還有部分三四線城市在“正負(fù)零”（完成地下工程）時(shí)就能對(duì)外銷售，購(gòu)房者通過(guò)售樓處、樣板房來(lái)看房買房，等到竣工之后的現(xiàn)房銷售并不多見(jiàn)。

       在住房短缺時(shí)代，預(yù)售制提高周轉(zhuǎn)速度，有效促進(jìn)住房供給，功不可沒(méi)。然而到了26年后的今天，預(yù)售制已經(jīng)弊端重重。

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        預(yù)售，相當(dāng)于讓開(kāi)發(fā)商在竣工之前就能獲得資金回籠，從而加快資金周轉(zhuǎn)速度，房地產(chǎn)的高周轉(zhuǎn)模式由此而來(lái)，而風(fēng)險(xiǎn)卻轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者和銀行。

        然而，預(yù)售制的弊端同樣很明顯：所見(jiàn)不能所得，偷工減料、“貨不對(duì)板”現(xiàn)象經(jīng)常發(fā)生，問(wèn)題樓盤屢見(jiàn)不鮮，至于“爛尾樓”的出現(xiàn)，更非孤立事件。

        至于“塑膠湖”、“空氣房”、“墓景房”，也非憑空想象的黑色幽默，而是正在上演的令人哭笑不得的現(xiàn)實(shí)。

       所以，這兩年，“取消預(yù)售制”的聲音不絕于耳。

       03

       雖然海南邁出堅(jiān)實(shí)一步，但取消預(yù)售制仍然長(zhǎng)路漫漫。

       原因在于，商品房預(yù)售制，是中國(guó)房?jī)r(jià)政治經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本構(gòu)成。它是維系房地產(chǎn)企業(yè)高周轉(zhuǎn)的重要基礎(chǔ)，也是維系土地財(cái)政高速運(yùn)轉(zhuǎn)的重要前提。

       取消預(yù)售制，會(huì)讓誰(shuí)害怕？

       一方面，取消預(yù)售制，房企周轉(zhuǎn)速度變慢，高周轉(zhuǎn)模式就此終結(jié)，這必然帶來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的全面洗牌。中小房地產(chǎn)商搖搖欲墜，大開(kāi)發(fā)商也將失去高周轉(zhuǎn)的利器。

       另一方面，地方政府未必樂(lè)見(jiàn)“賣樓花”消失。

       對(duì)于地方來(lái)說(shuō)，高周轉(zhuǎn)的好處，是提高了土地出讓的效率，短時(shí)間內(nèi)獲得更多的賣地收入。如果高周轉(zhuǎn)不復(fù)，一宗土地兩年才能變現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商必然減緩拿地速度，土地財(cái)政又將如何維系？

        所以，這幾年，雖然包括深圳、蘇州等地都推出了現(xiàn)售地塊，但取消預(yù)售制的范圍并不大，而且在疫情沖擊之下，某些城市轉(zhuǎn)而取消現(xiàn)房銷售，重回預(yù)售老路。

       可見(jiàn)，現(xiàn)實(shí)利益錯(cuò)綜復(fù)雜，“賣樓花”顯然不會(huì)那么容易取消。

       04

       海南式的探索，至少說(shuō)明了三點(diǎn)：

       其一，土地70年產(chǎn)權(quán)、公攤面積、預(yù)售制，這三大最受矚目的樓市難題，正在逐步得到解決。

       對(duì)于土地產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，國(guó)家已明確70年產(chǎn)權(quán)到期可自動(dòng)續(xù)期。對(duì)于公攤面積，至少已經(jīng)受到人民日?qǐng)?bào)、新華社等權(quán)威媒體的持續(xù)關(guān)注。而取消預(yù)售制，海南邁出的這一步，也有十足的信號(hào)意義。

       其二，不是任何艱難時(shí)期，都會(huì)出現(xiàn)樓市大松綁。

       時(shí)代不同，經(jīng)濟(jì)周期不同，樓市所處的風(fēng)險(xiǎn)閾點(diǎn)不同，樓市調(diào)控的松綁紅線同樣會(huì)大相徑庭。

       正如凱風(fēng)君在《不要指望樓市大松綁》一文中所說(shuō)的，這幾天，廣州、駐馬店等地政策的“一日游”，足以說(shuō)明許多問(wèn)題。

       其三，不是每個(gè)城市都對(duì)炒房聽(tīng)之任之。

       前有長(zhǎng)沙，明確拒絕炒房，官方表態(tài)：堅(jiān)決擺脫對(duì)房地產(chǎn)的依賴、對(duì)土地財(cái)政的依賴。后有海南，壯士斷腕去房地產(chǎn)依賴，逆勢(shì)加碼樓市調(diào)控。

       長(zhǎng)沙、海南走出的這條路，希望能為更多城市所復(fù)制。紓困而不刺激，托底而不重啟，擺脫房地產(chǎn)依賴，才是經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展之道。