摘要：共有同權(quán)！共有產(chǎn)權(quán)住房可“落戶入學(xué)”，面向“夾心層”市民和青年“剛需”群體！昨日，廣州市政府常務(wù)會(huì)議通過了《廣州市共有產(chǎn)權(quán)住房管理辦法》（下稱《辦法》）。

　　值得關(guān)注的是，《辦法》中明確提出，購買共有產(chǎn)權(quán)住房享有與購買商品住房同等公共服務(wù)權(quán)益，此舉意味著廣州將進(jìn)一步向市民提供經(jīng)濟(jì)上可負(fù)擔(dān)的產(chǎn)權(quán)式住房保障，加快構(gòu)建公租房、政策性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房相結(jié)合的保障性住房供應(yīng)體系。

　　焦點(diǎn)問答

　�。�1）共有產(chǎn)權(quán)住房的物業(yè)服務(wù)和車位、車庫怎么管理？

　　共有產(chǎn)權(quán)住房的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府定價(jià)。共有產(chǎn)權(quán)住房物業(yè)管理的表決權(quán)由承購人和代持機(jī)構(gòu)按規(guī)定共同行使。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》《廣州市物業(yè)管理暫行辦法》等有關(guān)規(guī)定產(chǎn)生。

　　集中新建的共有產(chǎn)權(quán)住房居住區(qū)車位（車庫）原則上按不低于1：1配套建設(shè)，產(chǎn)權(quán)歸政府所有，由代持管理機(jī)構(gòu)代持產(chǎn)權(quán)并負(fù)責(zé)管理，租賃給小區(qū)住戶使用。

　�。�2）轉(zhuǎn)讓共有產(chǎn)權(quán)住房后能否再次申購？

　　通過正常轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)份額方式退出共有產(chǎn)權(quán)住房后已滿5年（即達(dá)到第十九條規(guī)定的5年內(nèi)無不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移記錄條件），可以享有一次再次購買共有產(chǎn)權(quán)住房的機(jī)會(huì)，即再購僅限一次。發(fā)生違法、違規(guī)、違反共有約定或被司法拍賣等情況以非正常方式退出共有產(chǎn)權(quán)住房的，不接受再次申購。再購申購是否給予配售，還要視每批次房源申購供需平衡情況，由住房保障機(jī)構(gòu)屆時(shí)確定。

　�。�3）持有共有產(chǎn)權(quán)住房期間能否申請(qǐng)換購？

　　承購人已經(jīng)購買了共有產(chǎn)權(quán)住房，因家庭、工作、生活等原因可以享有一次申請(qǐng)轉(zhuǎn)讓現(xiàn)居共有產(chǎn)權(quán)住房產(chǎn)權(quán)份額、同時(shí)新購共有產(chǎn)權(quán)住房的機(jī)會(huì)，即換購僅限一次。發(fā)生違法、違規(guī)、違反共有約定或被司法查封等情況的，不接受換購申請(qǐng)。換購申購是否給予配售，還要視每批次房源申購供需平衡情況，由住房保障機(jī)構(gòu)屆時(shí)確定。

　　（4）購買共有產(chǎn)權(quán)住房可以貸款嗎？

　　承購人可以按開發(fā)建設(shè)單位給出的付款方式和時(shí)間要求，自主選擇一次性付款、分期付款、住房公積金貸款、住房商業(yè)貸款、住房公積金與商業(yè)貸款組合貸款等方式。

　�。�5）購買共有產(chǎn)權(quán)住房能辦理不動(dòng)產(chǎn)登記證嗎？

　　可以由開發(fā)建設(shè)單位統(tǒng)一辦理。共有產(chǎn)權(quán)住房不動(dòng)產(chǎn)登記的房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為“共有產(chǎn)權(quán)住房”，附記欄注記共有人姓名、共有方式及共有份額及附注事項(xiàng)：“本套住房屬于政策性保障房，物權(quán)抵押、轉(zhuǎn)讓、繼承、使用按照廣州市住房保障政策相關(guān)規(guī)定及《共有產(chǎn)權(quán)住房共有協(xié)議》辦理”。

　　（6）買了共有產(chǎn)權(quán)住房后取得其他住房怎么辦？

　　購買了共有產(chǎn)權(quán)住房后，承購人及配偶、未成年子女購買本市其他住房或換購共有產(chǎn)權(quán)住房的，必須先辦妥所持有的共有產(chǎn)權(quán)住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)。在取得其他住房使用權(quán)之前，承購人可按公布的上一年度房屋租金參考價(jià)向產(chǎn)權(quán)受讓方租賃所出讓的共有產(chǎn)權(quán)住房臨時(shí)居住，但最長(zhǎng)租期不超過1年。如果不先辦妥所持有的共有產(chǎn)權(quán)住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)，承購人及其配偶將被追究違反共有協(xié)議違約責(zé)任。

　�。�7）共有產(chǎn)權(quán)住房能否繼承？

　　繼承人在本市無自有住房的，可以繼承承購人產(chǎn)權(quán)份額作為共有產(chǎn)權(quán)住房繼續(xù)居住使用；在本市有自有住房或雖無自有住房但選擇退出共有產(chǎn)權(quán)住房的，可以繼承承購人產(chǎn)權(quán)份額轉(zhuǎn)讓收入。

　�。�8）由誰承擔(dān)共有產(chǎn)權(quán)住房管理和維修責(zé)任和義務(wù)？

　　由承購人承擔(dān)，住房專項(xiàng)維修資金也由承購人全額繳交。

　�。�9）代持管理機(jī)構(gòu)有權(quán)檢查共有產(chǎn)權(quán)住房嗎？

　　為了防止違規(guī)出租、出借或其他違法使用問題，承購人有接受代持管理機(jī)構(gòu)巡查實(shí)際居住情況的義務(wù)，巡查嚴(yán)格按照國家“雙隨機(jī)、一公開”有關(guān)規(guī)定方式進(jìn)行，逐步采取與小區(qū)安保電子監(jiān)察相結(jié)合的非入戶方式。另外，如果被投訴舉報(bào)涉嫌違法違規(guī)使用住房時(shí)，承購人應(yīng)配合相關(guān)調(diào)查取證。

　�。�10）申購中簽后放棄購買有什么后果？

　　申購人申購前應(yīng)仔細(xì)查看申購公告資料后再參加申購，尤其是做好自身經(jīng)濟(jì)能力衡量，一旦中簽后未按時(shí)到場(chǎng)、未按規(guī)定選房或未按規(guī)定簽訂《買賣合同》和《共有協(xié)議》的，其購房資格即時(shí)喪失，申購人3年內(nèi)不得再次申購。

　　有何權(quán)益？

　　可立戶入戶

　　子女享義務(wù)教育

　　《辦法》首先明確了廣州市共有產(chǎn)權(quán)住房是保障性住房，廣州的共有產(chǎn)權(quán)住房納入城鎮(zhèn)保障性安居工程，由政府投資或提供政策優(yōu)惠，按照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)籌集建設(shè)，以部分產(chǎn)權(quán)設(shè)定銷售價(jià)格，面向符合穩(wěn)定就業(yè)等規(guī)定條件的本市城鎮(zhèn)戶籍無房家庭和非本市戶籍無房家庭供應(yīng)，實(shí)行政府與承購人按份共有，并通過約定限制使用、收益和處分權(quán)利的保障性住房。

　　《辦法》還明確，購買共有產(chǎn)權(quán)住房享有與購買商品住房同等公共服務(wù)權(quán)益，具體包括教育、醫(yī)療、戶政、養(yǎng)老、住房公積金等公共服務(wù)權(quán)益。也就是說，購買共有產(chǎn)權(quán)住房視同購買商品住房享受子女的幼兒教育、中小學(xué)義務(wù)教育，可以立戶、入戶，可以申請(qǐng)住房公積金貸款或提取住房公積金余額，可以作為本社區(qū)居民參加社區(qū)活動(dòng)、享受養(yǎng)老等家庭綜合服務(wù)。

　　誰可以購買？

　　面向“夾心層”

　　單身申購人應(yīng)滿30周歲

　　據(jù)介紹，共有產(chǎn)權(quán)住房主要面向符合條件的城鎮(zhèn)戶籍市民和非戶籍人才“夾心層”市民，尤其是新就業(yè)、青年“剛需”群體�！皧A心層”是指收入、財(cái)產(chǎn)超過承租公租房限制條件，但又暫不具備購買商品住房經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)能力的群體。“剛需”是指在穗就業(yè)、結(jié)婚生育等必要的基本自住需求。

　　在申購和配售方面，《辦法》明確了申購條件：

　　第一，單身申購人應(yīng)年滿30周歲，己婚人士申購則不受年齡限制；

　　第二，本市城鎮(zhèn)戶籍滿10年（具有本科學(xué)士及以上學(xué)位學(xué)歷、中高級(jí)專業(yè)技術(shù)職稱和執(zhí)業(yè)資格目錄、高技能人才和緊缺工種（職業(yè)）目錄、人才綠卡主卡人員之一的，不受戶籍或戶籍年限限制）；

　　第三，申購前繳納養(yǎng)老保險(xiǎn)滿60個(gè)月（中斷、補(bǔ)繳累計(jì)不超過6個(gè)月且不計(jì)在內(nèi)）；

　　第四，家庭成員名下無本市的住宅、商鋪、寫字樓；

　　第五，允許正常退出共有產(chǎn)權(quán)住房后仍可再有1次申購機(jī)會(huì)；第

　　六，對(duì)雙職工家庭，或有博士、碩士學(xué)位、高級(jí)專業(yè)技術(shù)職稱等人員優(yōu)先配售供應(yīng)。

　　從購買程序上看，房源供不應(yīng)求時(shí)搖號(hào)抽簽，不輪候。

　　能否交易？

　　不得出租或出借

　　產(chǎn)權(quán)滿2年可轉(zhuǎn)讓

　　《辦法》以共有協(xié)議方式對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房使用、退出、繼承、維修、監(jiān)管進(jìn)行約定，明確共有產(chǎn)權(quán)住房產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)實(shí)行封閉運(yùn)行（承購人不能購買政府產(chǎn)權(quán)份額取得完全產(chǎn)權(quán)、不能轉(zhuǎn)化為商品住房），不得將房屋出租或出借給除本人或配偶的直系親屬之外的他人使用。

　　滿足2年限售年限后可退出，承購人可以向代持管理機(jī)構(gòu)提出轉(zhuǎn)讓所持產(chǎn)權(quán)份額的申請(qǐng)，受讓人應(yīng)當(dāng)具有購買共有產(chǎn)權(quán)住房資格，代持管理機(jī)構(gòu)在同等條件下享有優(yōu)先購買的權(quán)利。承購人所持產(chǎn)權(quán)份額轉(zhuǎn)讓產(chǎn)生的增值收益歸承購人享有，轉(zhuǎn)讓價(jià)格低于原購買價(jià)格的差價(jià)代持管理機(jī)構(gòu)不予補(bǔ)償。

　　共有產(chǎn)權(quán)住房的銷售價(jià)格怎么定？據(jù)介紹，共有產(chǎn)權(quán)住房銷售前，首行要由代持管理機(jī)構(gòu)辦理評(píng)估，取得市場(chǎng)價(jià)作為參考�！跋�房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”等方式集中新建的共有產(chǎn)權(quán)住房由開發(fā)建設(shè)單位按照不超過土地出讓時(shí)確定的最高銷售單價(jià)的要求，自行確定具體銷售價(jià)格。其他方式籌集建設(shè)的，綜合考慮市場(chǎng)價(jià)和保障對(duì)象支付能力確定銷售均價(jià)，一般情況下，可能設(shè)定為市場(chǎng)價(jià)的50%~85%。具體到單套住房售價(jià)，其設(shè)定以均價(jià)為基礎(chǔ)，上下浮動(dòng)比例不超過10%。

　　除了標(biāo)示的房?jī)r(jià)和國家規(guī)定購買方應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)、專項(xiàng)維修資金等法定事項(xiàng)外，任何單位或個(gè)人不得再向承購人收費(fèi)或變相收費(fèi)。

　　產(chǎn)權(quán)份額如何確定？

　　購房人產(chǎn)權(quán)份額

　　不低于50%

　　《辦法》要求，購房人產(chǎn)權(quán)份額不低于50%，具體按照共有產(chǎn)權(quán)住房銷售均價(jià)占銷售前同地段、同類型新建商品住宅市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的比例確定，同批次銷售的同一項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)份額相同，其余產(chǎn)權(quán)份額為政府產(chǎn)權(quán)份額。

　　此外，采用土地出讓時(shí)“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”等方式集中新建的共有產(chǎn)權(quán)住房銷售時(shí)，如果限價(jià)與市場(chǎng)價(jià)基本接近（即限價(jià)超過了市場(chǎng)參考價(jià)的85%時(shí)），經(jīng)批準(zhǔn)可以轉(zhuǎn)為商品住房按不超過限價(jià)優(yōu)先面向申購人出售，但承購人購買后不得再次申購共有產(chǎn)權(quán)住房。

　　不過，如果申購人在申購過程中弄虛作假、違背承諾或未按規(guī)定時(shí)間騰退所承租的公共租賃住房、人才公寓、直管公房、單位公房等政策性租賃住房，即使取得住房也要退還，10年內(nèi)禁止其申購共有產(chǎn)權(quán)住房，將有關(guān)失信信息按照規(guī)定納入公共信用信息管理系統(tǒng)，依法予以失信懲戒。