摘要：據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2019年前11月，花樣年控股共實(shí)現(xiàn)銷售額305.1億元，行業(yè)排名第74位，相較于2018年年末提升7位，這也是其近5年來取得的最好成績。

       這一業(yè)績與其過往表現(xiàn)截然不同。2012年，花樣年啟動首次轉(zhuǎn)型，彼時董事長潘軍甚至公開表示，“請不要再叫我開發(fā)商，誰再叫我就跟誰急!”如今，花樣年卻喊出了“1000億”的目標(biāo)，來試圖挽回錯過的“黃金年代”，這究竟是看好當(dāng)前房地產(chǎn)市場的發(fā)展時機(jī)還是有著更多的打算呢?

       對標(biāo)TOP20 花樣年千億目標(biāo)壓力大

       據(jù)中國指數(shù)研究院最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2019年前11月，花樣年控股共實(shí)現(xiàn)銷售額305.1億元，行業(yè)排名第74位。雖然其行業(yè)排名較之前有大幅度提高，但對比其361億的銷售目標(biāo)，花樣年僅完成了84.52%，在最后的1個月時間里，花樣年勢必要加緊持續(xù)銷售。

       這是花樣年的新一輪轉(zhuǎn)型方向。2012年，在房地產(chǎn)行業(yè)野蠻生長、房企加杠桿、擴(kuò)規(guī)模之時，花樣年控股選擇擁抱互聯(lián)網(wǎng)和輕資產(chǎn)，這一舉動雖然助其成功打造了“物業(yè)第一股”——彩生活(HK：01778)，卻也使得其錯失了房地產(chǎn)發(fā)展的黃金時期。數(shù)據(jù)顯示，花樣年的銷售規(guī)模從2012年的80.14億元增長至2016年的122.06億元，花樣年踏空了一輪大牛市。

       然而，花樣年卻于2016年透露出重拾地產(chǎn)業(yè)務(wù)的意愿，并在2018年5月底舉辦的香港舉行股東周年大會上指出，要在2018年達(dá)到300億元銷售額、2019年銷售達(dá)500億元、2020年實(shí)現(xiàn)銷售突破1000億元。值得注意的是，2017年，花樣年的銷售規(guī)模才剛剛突破200億大關(guān)，要想完成這一目標(biāo)，其至少要在19年和20年分別實(shí)現(xiàn)67%、100%的銷售增長速度。

       可此時房地產(chǎn)市場的野蠻生長時代早已過去，據(jù)克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年，TOP100房企的銷售平均增長率僅為11.84%。因此，花樣年董事長潘軍將增幅下調(diào)至20%-30%。

       對于能否在2020年完成千億目標(biāo)，花樣年并沒有直接作出答復(fù)，但對于規(guī)模的追求卻也顯露無疑。 “花樣年追求的是適度的規(guī)�；�。”在藍(lán)鯨房產(chǎn)的回復(fù)中，花樣年表示，一個有實(shí)力的開發(fā)企業(yè)應(yīng)該具有一定的規(guī)模，而只有規(guī)模達(dá)到千億以上，才談得上具有一定行業(yè)影響力和話語權(quán)。

       但想要擁有話語權(quán)并不容易。中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜對藍(lán)鯨房產(chǎn)指出，目前，市場情況不好，項(xiàng)目去化困難，導(dǎo)致企業(yè)周轉(zhuǎn)速度下降，且不能使用較高的財務(wù)杠桿來迅速擴(kuò)大規(guī)模;第二是資源支持不到位，缺地、缺錢、缺人才，即使市場好也無法完成預(yù)定目標(biāo)。

       而據(jù)不完全統(tǒng)計，截至2019年上半年，花樣年僅在張家口和天津新增2個項(xiàng)目，而張家口項(xiàng)目還是以合作并購形式完成。

       58安居客首席分析師張波直言，自身土地儲備量不足，導(dǎo)致可售面積難達(dá)預(yù)期，由于融資難度增加，短期內(nèi)快速利用杠桿來擴(kuò)大規(guī)模亦有極大阻力。

       從現(xiàn)實(shí)來看，花樣年要達(dá)到千億規(guī)模難度頗大，并非一條最佳路線。張波表示，目前行業(yè)高負(fù)債企業(yè)整體降杠桿的趨勢日漸明顯，降速保質(zhì)才是下一個階段房企長久生存的重要策略。

       重回開發(fā)賽道 花樣年欲為物業(yè)規(guī)模賦能？

       即便擴(kuò)張如此“艱難”，花樣年依舊沒有放棄對規(guī)模的追逐。表面看來，花樣年重回開發(fā)賽道看似有些“離經(jīng)叛道”，但柏文喜卻對其做法給出了八個字的評價：“不得不做，明智之舉�！�

       在張波看來，花樣年重回開發(fā)賽道，對于其物業(yè)模塊服務(wù)范圍的擴(kuò)大也存在一定益處。

       近年來，伴隨著中國房地產(chǎn)進(jìn)入存量時代，以往備受歧視的物管成為了新風(fēng)口。據(jù)藍(lán)鯨房產(chǎn)不完全統(tǒng)計，目前已有近17家物業(yè)公司殺入資本市場，其中14家擁有房地產(chǎn)背景，他們既可以享受母公司源源不斷的項(xiàng)目支持，同時又擁有強(qiáng)大的資金支持。2019年以來，在強(qiáng)大的資金支持下，這些物業(yè)公司紛紛通過收并購跑馬圈地。

       以碧桂園為例，截至2019年上半年，碧桂園服務(wù)在管面積5.84億平米，相較于2018年年末增速為16.8%;同期，彩生活服務(wù)在管面積12.05億平米，增速僅為7.4%，雖然花樣年仍維持著領(lǐng)先地位，但業(yè)內(nèi)人士稱，面對著背靠母公司的碧桂園服務(wù)等物業(yè)公司，彩生活或逐漸喪失其規(guī)模優(yōu)勢。

       顯然，隨著物業(yè)競爭格局的進(jìn)一步嚴(yán)峻，彩生活需要更多來自“家族”的照拂。在鞏固物業(yè)優(yōu)勢以及“馬太效應(yīng)”的雙重驅(qū)使下，發(fā)力規(guī)模似乎成為了一件“兩全其美”的必選項(xiàng)。

       不過，面對著如今市場預(yù)冷的窘境，花樣年能否實(shí)現(xiàn)其規(guī)模的野心，實(shí)現(xiàn)其助力物業(yè)板塊的愿景，依舊是個未知數(shù)。