摘要：2019年12月27日，中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布了《中國(guó)住房市場(chǎng)發(fā)展月度分析報(bào)告（201912）》。該報(bào)告由中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院鄒琳華住房大數(shù)據(jù)團(tuán)隊(duì)在2019年11月緯房指數(shù)監(jiān)測(cè)分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目組對(duì)中國(guó)住房市場(chǎng)的長(zhǎng)期跟蹤研究完成。作為研究方法創(chuàng)新，報(bào)告不再使用傳統(tǒng)分析方法，而以大數(shù)據(jù)挖掘作為主要分析手段。本期報(bào)告同時(shí)也是中國(guó)社科院國(guó)情調(diào)研重大項(xiàng)目“房地產(chǎn)調(diào)控政策及其效果”階段性成果。

總體看，核心城市房?jī)r(jià)繼續(xù)小幅下調(diào)，“小陽(yáng)春”或難以再現(xiàn)。

2019年11月核心城市房?jī)r(jià)平穩(wěn)回調(diào)，房?jī)r(jià)波動(dòng)性進(jìn)一步降低。反映全國(guó)24個(gè)核心城市房?jī)r(jià)綜合變動(dòng)的緯房核心指數(shù)顯示，2019年11月，核心城市房?jī)r(jià)比上月下降了0.24%，比上年同月上漲了1.9%。這也是2019年8月以來(lái)，核心城市綜合房?jī)r(jià)第四個(gè)月小幅下降。與2018年同期相比，核心城市房?jī)r(jià)的波動(dòng)性顯著降低。

二手房成交量繼續(xù)回落至近三年平均值附近，成交量有所萎縮但并未降至冰點(diǎn)。2019年11月，10大重點(diǎn)城市二手住房成交量指數(shù)為138.39，比10月下降了8.62%，與2017年以來(lái)的二手房成交量指數(shù)月度平均值大體相等。可見(jiàn)，下半年二手房成交量雖然持續(xù)下降，但仍處于正常值區(qū)間。二手住房成交量還遠(yuǎn)未進(jìn)入有價(jià)無(wú)市的“冰凍區(qū)”。

機(jī)構(gòu)：11月核心城市房?jī)r(jià)繼續(xù)小幅下調(diào) “小陽(yáng)春”或難以再現(xiàn)-中國(guó)網(wǎng)地產(chǎn)

十大城市二手住房成交量指數(shù)（2017年1月成交量=100）

制圖：中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組

隨著政策走勢(shì)的進(jìn)一步明確和房?jī)r(jià)總體波動(dòng)性的降低，2020年初房地產(chǎn)市場(chǎng) “小陽(yáng)春”現(xiàn)象或難以再度出現(xiàn)。

2019年初房?jī)r(jià)“小陽(yáng)春”的出現(xiàn)，主要基于以下條件：一是2018年第4季度核心城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)較快下滑，市場(chǎng)累積了一定的反彈動(dòng)能； 二是2019年初住房調(diào)控政策進(jìn)入真空期，市場(chǎng)各方樂(lè)觀推測(cè)調(diào)控政策可能轉(zhuǎn)向。目前，這兩項(xiàng)條件均發(fā)生較大變化。首先，2019年12月10日至12日舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確定調(diào)2020房地產(chǎn)政策，會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)要堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”的定位，要求全面落實(shí)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的長(zhǎng)效管理調(diào)控機(jī)制。2020年的房地產(chǎn)調(diào)控政策主線已經(jīng)較為明朗，房地產(chǎn)市場(chǎng)借政策真空期進(jìn)行預(yù)熱的可能性已經(jīng)大為降低。第二，2019年第4季度房?jī)r(jià)總體穩(wěn)中趨降，并未出現(xiàn)大幅下調(diào)，因而市場(chǎng)累積的反彈動(dòng)能也很小。綜合看，2020年初，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體不大可能再度出現(xiàn)明顯的“小陽(yáng)春”現(xiàn)象。

分城市看，一線城市中深圳創(chuàng)新高北京仍下跌，2020下半年房?jī)r(jià)穩(wěn)定難度可能加大。

一線城市緯房指數(shù)監(jiān)測(cè)顯示，自2019年7月以來(lái)，一線城市房?jī)r(jià)走勢(shì)出現(xiàn)分化，深圳房?jī)r(jià)獨(dú)自持續(xù)上行，而北京、上海、廣州等城市繼續(xù)調(diào)整。其中，北京房?jī)r(jià)下調(diào)速度要快于其它一線城市。緯房指數(shù)顯示，由于2019年7月以來(lái)一線城市市場(chǎng)走勢(shì)的持續(xù)分化，2019年11月一線城市中深圳房?jī)r(jià)創(chuàng)出歷史新高，北京則進(jìn)入2017年以來(lái)的新低。與2017年4月最高點(diǎn)相比，2019年11月北京房?jī)r(jià)約下跌了18.5%。廣州的市場(chǎng)走勢(shì)與北京非常相似，但是波幅要比北京略小。上海自2019年5月以來(lái)，房?jī)r(jià)的漲跌幅度相對(duì)較小，繼續(xù)保持平穩(wěn)調(diào)整的態(tài)勢(shì)。

如果一線城市市場(chǎng)走勢(shì)分化繼續(xù)加大，2020年下半年一線城市房?jī)r(jià)穩(wěn)定的難度可能加大。在最近幾輪房地產(chǎn)小周期中，深圳往往領(lǐng)先于其它一線城市房?jī)r(jià)率先復(fù)蘇，因而具有一定的市場(chǎng)風(fēng)向標(biāo)意義。本次深圳房?jī)r(jià)再度率先上漲，對(duì)其它一線城市的房?jī)r(jià)預(yù)期具有一定的正向影響。如果2020年下半年深圳房?jī)r(jià)漲勢(shì)延續(xù)，其房?jī)r(jià)上漲態(tài)勢(shì)可能會(huì)逐步會(huì)傳導(dǎo)至其它一線城市。2020年下半年，一線城市房?jī)r(jià)穩(wěn)定難度將加大。如果2020年下半年之前深圳房?jī)r(jià)漲勢(shì)消退，一線城市住房市場(chǎng)有望維持總體穩(wěn)定。

分城市看，部分二三四線城市房?jī)r(jià)波動(dòng)性仍較大。

在“房住不炒”的政策背景下，部分二三四線城市房?jī)r(jià)穩(wěn)中有降。青島、濟(jì)南、中山、淄博、肇慶等少部分二三四線城市，近一年房?jī)r(jià)降幅大于9%，市場(chǎng)理性回歸、泡沫縮小，居民購(gòu)房負(fù)擔(dān)降低。二線城市中，長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)水平相對(duì)較低，且近一年房?jī)r(jià)下降約5.99%，居民購(gòu)房負(fù)擔(dān)也有所減輕。重慶、天津、武漢、石家莊、福州、鄭州等城市，近一年房?jī)r(jià)穩(wěn)中略降，房地產(chǎn)泡沫擴(kuò)張得到抑制。

部分城市房?jī)r(jià)波動(dòng)性相對(duì)仍較大。緯房指數(shù)監(jiān)測(cè)顯示，蘇州、南通、寧波、臨沂、唐山、宿遷、洛陽(yáng)等城市近一年二手房?jī)r(jià)漲幅在12%以上。其中蘇州2019年11月房?jī)r(jià)環(huán)比下降1.74%，短期房?jī)r(jià)漲勢(shì)初步得到控制。

環(huán)京房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然平穩(wěn)。2019年11月，作為環(huán)京風(fēng)向標(biāo)的廊坊（燕郊）房?jī)r(jià)環(huán)比下降0.54%，同比上漲4.62%。

從租房市場(chǎng)看，核心城市住房租金較快下跌。反映全國(guó)22個(gè)核心城市住房租金總體變化的緯房租金核心指數(shù)顯示，核心城市住房租金繼8月開(kāi)始由漲轉(zhuǎn)跌之后，11月租金繼續(xù)較快跌。2019年11月，核心城市住房租金指數(shù)為101.67，環(huán)比下跌1.35%，同比下跌1.08%。2018年同期，核心城市住房租金也有類似的下降走勢(shì)，但2019年租房市場(chǎng)景氣度總體低于2018年。由于11月屬于租房市場(chǎng)淡季，住房租金較快下跌總體屬于季節(jié)性波動(dòng)，同時(shí)也疊加了少部分經(jīng)濟(jì)增速下行因素的影響。

一線城市盡管短期租金全部下跌，但總體向上趨勢(shì)仍然沒(méi)有改變。一線城市緯房租金指數(shù)顯示，2019年11月，4個(gè)一線城市住房租金出現(xiàn)不同程度的環(huán)比下跌。其中北京環(huán)比下跌1.5%,深圳環(huán)比下跌1.6%。但從近兩年的租金走勢(shì)看，剔除季節(jié)性波動(dòng)，一線城市住房租金仍然呈現(xiàn)向上的趨勢(shì)。如果與2018年1月相比，深圳租金上漲了10.28%居一線城市首位,北京上漲了2.86%居一線城市末位。

報(bào)告認(rèn)為，隨著“房住不炒”及“因城施策”的推進(jìn)，多數(shù)城市房?jī)r(jià)趨于平穩(wěn)或穩(wěn)中有降，這也有利于居民住房水平的提高和宏觀經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)。但也有部分城市的市場(chǎng)波動(dòng)性較大，房?jī)r(jià)仍具備一定的上漲動(dòng)力。對(duì)于這部分城市，應(yīng)進(jìn)一步消除房?jī)r(jià)上漲的潛在動(dòng)力，促進(jìn)市場(chǎng)回歸理性。報(bào)告具體建議措施包括：

進(jìn)一步清理部分城市現(xiàn)實(shí)仍然存在的住房去庫(kù)存政策，嚴(yán)格控制城市更新與棚戶區(qū)改造規(guī)模范圍，避免擴(kuò)大短期供求矛盾；

探索建立限競(jìng)房、共有產(chǎn)權(quán)房等低價(jià)住房供應(yīng)制度，穩(wěn)定居民房?jī)r(jià)預(yù)期，避免購(gòu)房者因房?jī)r(jià)上漲集中入市；

進(jìn)一步推進(jìn)租購(gòu)房同權(quán)，因地制宜清理購(gòu)房?jī)?yōu)先入學(xué)、優(yōu)先落戶等不合理政策，逐步建立租購(gòu)并舉的市場(chǎng)體系。