摘要：前一次，也就是今年的6月24日，由于一次性供應(yīng)了5宗優(yōu)質(zhì)宅地，那場土拍被開發(fā)商和媒體奉為“史詩級(jí)土拍”。雖說當(dāng)時(shí)也設(shè)置了“單限雙競”（限成交地價(jià)、競成交地價(jià)、競只租不售的人才住房面積）的競價(jià)模式，但是75家房企參加的陣勢著實(shí)夸張，光是保證金就交了1100多億。

       因此，當(dāng)10月23日公布今天的土拍消息時(shí)，很多人又高潮了。確實(shí)，光從地塊數(shù)量上來看，6塊宅地的數(shù)目確實(shí)比6.24土拍有過之而無不及�？墒侵档米⒁獾氖�，與5個(gè)月前相比，此次的土拍條件更加苛刻。這次的土拍采用了。

       雙限雙競——限地價(jià)、限普通商品房銷售均價(jià)，競地價(jià)、競無償移交政府的只租不售的人才住房面積。

       簡單地說，一眾開發(fā)商先得競價(jià)，到了地價(jià)的最高價(jià)之后，再競爭只租不售的人才房面積；不過由于政府把商品房均價(jià)的上限也給限死了，即使拍到了最高價(jià)，房企在人才房面積上的爭奪會(huì)更加理性。

       之前書童就分析過，5個(gè)月前“單限雙競”的土拍設(shè)定，會(huì)讓開發(fā)商覺得多配建人才房也沒事，只要商品房不設(shè)價(jià)格上限，在人才房建設(shè)上花出去的建安成本，肯定可以從商品房上賺回來。

       “單限雙競”等于是變相告訴開發(fā)商“人有多大膽，地有多大產(chǎn)”，只要完成了人才房配建目標(biāo)，商品房賣到天價(jià)也無所謂。

       因此6.24土拍結(jié)果出來之后，不少業(yè)內(nèi)人士一算，龍華和光明的兩塊地已經(jīng)面粉貴過面包了，配建完以后的樓面價(jià)比周邊二手商品房的價(jià)格還要高。

       當(dāng)時(shí)輿論也一片嘩然，上千家媒體以《深圳土地拍賣日收224億》為題進(jìn)行了報(bào)道，給外界的觀感非常不好。

       這次的11.22土拍，深圳市應(yīng)該是吸取了上次的教訓(xùn)，想要悶聲發(fā)大財(cái)，不想搞個(gè)大新聞，于是增設(shè)了商品房銷售均價(jià)的限制。

       龍華上塘地塊最高不超過71400元/㎡，光明新城地塊最高不超過47250元/㎡，3宗坪山地塊最高售價(jià)不超過38750元/㎡，大鵬人才住房最高售價(jià)23598元/㎡應(yīng)該說，最高限價(jià)設(shè)置的還算比較理性。

       其中爭奪最激烈的3塊地分別是：龍華上塘地塊、光明新城地塊和坪山馬巒地塊。

       龍華上塘地塊位于上塘地鐵站旁，對(duì)面就是2014年的深圳地王中海錦城和2016年的深圳地王金茂府。

       從目前的鏈家網(wǎng)的數(shù)據(jù)來看，7.1萬/㎡的價(jià)格還略低于掛盤價(jià)。如果算上資金成本，和未來的房價(jià)上漲的收益，最高價(jià)拿這塊地是不賺錢的。

       至于光明新城地塊，目前周邊都是農(nóng)民房和工業(yè)區(qū)，并沒有什么商品房，最近的商品房小區(qū)也都有2-3個(gè)地鐵站的距離，4.7萬/㎡的上限應(yīng)該是把未來潛力給估算進(jìn)去了。

       讀者老爺們也可以看書童從國土局網(wǎng)站上找到的這張高清圖，地塊前方是一整塊空地，單論想象空間的話，確實(shí)非常充足。遠(yuǎn)處的高樓群是光明鳳凰新城的核心區(qū)，直線距離大概也就3公里左右。

       坪山馬巒地塊位于坪山核心地段，14號(hào)線沙湖站零距離，鄰近泰禾中央廣場，算是坪山3個(gè)地塊當(dāng)中最優(yōu)質(zhì)的一塊。周邊二手房均價(jià)在3.5-3.8萬/㎡之間，配套也十分成熟。

       綜合起來看，大家不難發(fā)現(xiàn)，如果一切按照政府規(guī)劃好的路線走，那么這幾塊地就屬于開發(fā)商拍了有錢賺但賺不了太多的局面。

       最大的贏家是政府，賣地收入不菲的同時(shí)還能收獲幾千套保障房。

在實(shí)際的拍賣過程中，由于無人競爭，深圳安居集團(tuán)直接拿下了大鵬壩光地塊。而坪山坑梓宅地由于無人競買，直接流拍。招商華潤聯(lián)合體以20.42億元競得坪山碧嶺地塊，可售樓面價(jià)約2.04萬/㎡。

       最受矚目的三個(gè)地塊

       1、龍華上塘地塊被中海地產(chǎn)以50.2億元購得，可售樓面價(jià)約4.58萬/㎡；2、光明新城地塊被南國置業(yè)（電建馬甲）以26.4億購得，可售樓面價(jià)約2.94萬/㎡；3、坪山馬巒地塊被五礦以25.6億元競得，可售樓面價(jià)約2.57萬/㎡。

       按照上面的樓面價(jià)和銷售價(jià)，上述幾個(gè)地塊附近的二手房房價(jià)要跌了~

       一句話總結(jié)今天的土拍，6塊土地當(dāng)中1塊流拍、1塊底價(jià)成交，4塊未觸及最高地價(jià)，但從拍賣的角度上來說，不可為不慘淡。拍賣的本質(zhì)就是為拍賣者謀取利益最大化，結(jié)果這次沒有搞出個(gè)大新聞。

       可中國式土拍的最大矛盾就是——一旦土地所有者利益最大化，房價(jià)絕對(duì)低不了要說土地所有者沒有辦法抑制地價(jià)么？本次深圳11.22土拍就是個(gè)明證，和6.24土拍相比，土地所有者增設(shè)了商品房銷售均價(jià)的條件，并且好幾塊地的限價(jià)還略低于周邊二手房的價(jià)格。

       對(duì)于開發(fā)商來說這是一個(gè)非常明顯的信號(hào)，萬一拿地拿貴了，那就鐵定掙不了錢。掙不了錢，開發(fā)商還會(huì)高價(jià)拍地么？不會(huì)高價(jià)拍地，自然房價(jià)高企的預(yù)期就會(huì)有所降低了。

       說是這么說，幕后大Boss真的想做到又會(huì)非常非常難。童希望大家不要把深圳的這次土地拍賣冷淡的情況當(dāng)做常態(tài)。為什么這么說？因?yàn)槿绻�每次土拍都按�?1.22土拍的做法，保障房建設(shè)完成目標(biāo)都完不成~

       以今年為例，6月24日土拍的5塊地共配建人才房面積158570㎡，10月22日土拍的6塊地共配建人才房面積148136㎡，再加上前海宅地配建的6000㎡人才房總共312706㎡的人才房面積，按照60㎡一套人才房算，也就只能提供5212套人才房。

       2018年8月，深圳發(fā)布《關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見》。

       政策公布的時(shí)候，被大家稱之為深圳的“二次房改”，目標(biāo)也提的很宏大，要將以往以商品住房為主的供應(yīng)體系修改為人才住房、公租房、安居房、商品房按照2：2：2：4比例供應(yīng)的體系，其中保障性住房占比60%，并且要求到2035年，籌集建設(shè)各類住房170萬套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少于100萬套。

       理想很豐滿，現(xiàn)實(shí)很骨感，一邊是2019年一年才能建設(shè)5212套房，一邊是要求未來17年要建設(shè)100萬套人才房，不好意思，書童的算數(shù)不好，這題解不出來，還有個(gè)問題，書童得提醒下。

       6月24日的土拍是“單限雙競”，開發(fā)商為了搶面粉，把配建的人才房面積也抬高了許多。按照11月22日土拍“雙限雙競”的模式，只要不放開商品房售價(jià)的限制，開發(fā)商就不會(huì)去抬高配建保障房的面積。

       那么設(shè)想一下，未來商品房和保障房就變成了一個(gè)蹺蹺板的兩頭。商品房不貴，保障房數(shù)量就不夠保障房數(shù)量充足，商品房死貴死貴不管是哪一種都不是我們想看到的。