摘要：近日，央行宣布最新1年期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)為4.15%，此前為4.2%;5年期以上LPR為4.80%，此前為4.85%。均比上月下調(diào)了5個(gè)基點(diǎn)。業(yè)內(nèi)人士表示，11月份5年期LPR相比10月份有所下調(diào)，充分體現(xiàn)了當(dāng)前中長(zhǎng)期貸款市場(chǎng)利率降低的趨向，也能夠?qū)?a href="http://www.fuzhouhuadun.com/#" class="p_wordlink" target="_blank">房貸市場(chǎng)產(chǎn)生較為積極的影響。從當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)來(lái)看，類似減負(fù)有助于降低相關(guān)購(gòu)房成本，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展有較為積極的效應(yīng)，也有助于房企的去庫(kù)存。

       貸款利率下調(diào)基本符合預(yù)期

       業(yè)內(nèi)人士表示，從房地產(chǎn)市場(chǎng)的角度看，更能反映按揭貸款利率走向的是5年期LPR。從數(shù)據(jù)上看，11月份此類數(shù)據(jù)出現(xiàn)下行，進(jìn)一步體現(xiàn)了中長(zhǎng)期貸款基礎(chǔ)利率的降低成本效應(yīng)。尤其是此前各類貨幣政策工具如MLF等均釋放了降低成本的導(dǎo)向，所以類似下調(diào)基本上是符合預(yù)期的，換句話說(shuō)，此次房貸利率下調(diào)基本上符合預(yù)期，對(duì)于后續(xù)市場(chǎng)的影響也是積極的。

       8月17日，央行宣布全面改革中國(guó)的利率制度，推出了“貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)”。這意味，房貸利率看央行公布的“貸款基準(zhǔn)利率”的時(shí)代終結(jié)了，以后新增貸款都要看LPR。8月20日，新機(jī)制下的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(以下稱新LPR)出爐，1年期4.25%，5年期4.85%。在改革完善貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)形成機(jī)制過(guò)程中，個(gè)人住房貸款定價(jià)基準(zhǔn)也需從貸款基準(zhǔn)利率轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR，以更好地發(fā)揮市場(chǎng)作用。10月8日，調(diào)整個(gè)人住房貸款利率、首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率，二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率加60個(gè)基點(diǎn)。公積金個(gè)人住房貸款利率政策暫不調(diào)整。

       據(jù)了解，LPR不是央行宣布的，是央行授權(quán)“全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心”負(fù)責(zé)統(tǒng)計(jì)、公布。由18家銀行報(bào)價(jià)，報(bào)出各自的1年期和5年以上期貸款利率，然后由“全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心”剔除最低價(jià)、最高價(jià)，算出的平均價(jià)。其他銀行在發(fā)放貸款的時(shí)候，都要參照LPR利率，然后加上自己的“資金成本”、“風(fēng)險(xiǎn)成本”、“利潤(rùn)”等因素，也就是所謂的“加點(diǎn)”。所以，以后各家銀行的貸款利率都不會(huì)完全一樣，但LPR利率是其坐標(biāo)。其中5年以上期的LPR利率，就是普通房貸利率的坐標(biāo)。

       百萬(wàn)房貸月供壓力有所減少

       根據(jù)“房貸利率=LPR+基點(diǎn)”的公式計(jì)算，11月份，統(tǒng)計(jì)的64個(gè)城市首套房的利率為5.58%，相比10月份的5.63%有所下調(diào)。從城市分類看，統(tǒng)計(jì)中的一線、二線和三四線城市的利率分別為5.10%、5.57%和5.64%，相比10月份的5.15%、5.62%和5.69%均有所下調(diào)，這對(duì)于其房貸成本的降低等都有較為積極的作用。

       以“100萬(wàn)貸款本金、30年即360期、等額本息償還方式”的貸款模式進(jìn)行房貸成本測(cè)算，測(cè)算結(jié)果如下表。11月份，統(tǒng)計(jì)的64個(gè)城市首套房的月供額為5731元，相比10月份的5762元減少了31元，即每個(gè)月的月供額將減少31元。其中4個(gè)一線城市為5433元，22個(gè)二線城市為5722元，38個(gè)三四線城市為5767元，相比10月份均減少了31元。這進(jìn)一步體現(xiàn)了此次LPR利率調(diào)整下的減負(fù)效應(yīng)。

       而根據(jù)“房貸利率=LPR+基點(diǎn)”的公式計(jì)算，11月份，統(tǒng)計(jì)的64個(gè)城市二套房的利率為5.92%，相比10月份的5.97%有所下調(diào)。從城市分類看，統(tǒng)計(jì)中的一線、二線、三四線城市的利率為5.56%、5.89%和5.98%，相比10月月份的5.61%、5.94%和6.03%均有下調(diào)。這也使得二套房的購(gòu)房壓力會(huì)有所減少。以“100萬(wàn)貸款本金、30年即360期、等額本息償還方式”的貸款模式進(jìn)行房貸成本測(cè)算，11月份，統(tǒng)計(jì)的64個(gè)城市二套房的月供額為5947元，相比10月份減少了32元。其中4個(gè)一線城市為5716元，22個(gè)二線城市為5926元，38個(gè)三四線城市為5983元，三類城市相比10月份均減少了32元。若是剔除數(shù)據(jù)四舍五入等因素，其實(shí)減負(fù)的效應(yīng)和首套房是一樣的。

       分析預(yù)測(cè)：市場(chǎng)有托底效應(yīng)

       業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，此次LPR的調(diào)整，總體上符合預(yù)期，進(jìn)一步體現(xiàn)了當(dāng)前中長(zhǎng)期貸款利率下調(diào)和降低成本的導(dǎo)向。此類基礎(chǔ)利率的調(diào)整，也使得房貸利率本身出現(xiàn)下調(diào)，使得最終計(jì)算出來(lái)的房貸利率下降，對(duì)于降低月供壓力等都有較為積極的作用。

       易居研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次利率的調(diào)整，對(duì)于原先已經(jīng)簽訂的購(gòu)房貸款的影響并不大，主要是影響后續(xù)新簽訂的房貸合同，對(duì)于11月下旬以及未來(lái)的購(gòu)房的壓力會(huì)有較為積極的影響，即相對(duì)來(lái)說(shuō)月供的壓力會(huì)減少，這也客觀上使得購(gòu)房者的購(gòu)房壓力會(huì)減少，這對(duì)于后續(xù)市場(chǎng)的發(fā)展等都有較為積極的作用，購(gòu)房市場(chǎng)的活躍度也有望增加。此次調(diào)整以后，預(yù)計(jì)對(duì)于年底的市場(chǎng)交易等都有較為積極的托底效應(yīng)。對(duì)于部分房企來(lái)說(shuō)，也有助于積極去庫(kù)存。

       第一太平戴維斯中國(guó)市場(chǎng)研究部高級(jí)董事及主管簡(jiǎn)可表示：“中國(guó)的房地產(chǎn)、金融及證券市場(chǎng)正在經(jīng)歷一系列變革。房地產(chǎn)市場(chǎng)新增供應(yīng)減少，開(kāi)發(fā)商專業(yè)度不斷提升，物業(yè)由散持逐步轉(zhuǎn)向整持，資產(chǎn)管理成為焦點(diǎn),內(nèi)資開(kāi)發(fā)商逐步將關(guān)注點(diǎn)從住宅轉(zhuǎn)向商業(yè)。而金融市場(chǎng)中，政府持續(xù)打壓影子銀行，并鼓勵(lì)企業(yè)從債權(quán)融資向股權(quán)融資過(guò)渡，同時(shí)提高資本透明度和利用率。證券市場(chǎng)中，滬港股市實(shí)現(xiàn)互聯(lián)互通，A股納入MSCI新興市場(chǎng)指數(shù)，科創(chuàng)板成立，資金運(yùn)作更專業(yè)化，整個(gè)證券市場(chǎng)進(jìn)一步向國(guó)際交易機(jī)構(gòu)開(kāi)放。這些都為中國(guó)推出REITs(房地產(chǎn)投資信托基金)奠定了基礎(chǔ)。

       三四線城市 房貸利率基點(diǎn)最高

       根據(jù)易居研究院統(tǒng)計(jì)顯示，11月份，統(tǒng)計(jì)的64個(gè)城市首套房貸款的平均基點(diǎn)為78基點(diǎn)。其含義是，當(dāng)前各城市在新公布的5年期LPR基礎(chǔ)利率上，將增加0.78個(gè)百分點(diǎn)的利率水平。此類基點(diǎn)數(shù)據(jù)和10月份保持不變。從城市分類看，4個(gè)一線城市基點(diǎn)為30基點(diǎn)，22個(gè)二線城市為77基點(diǎn),38個(gè)三四線城市則為84基點(diǎn)。其中一線城市的基點(diǎn)較小，這和上海市場(chǎng)基點(diǎn)為負(fù)數(shù)有關(guān)，而三四線城市的基點(diǎn)較高，這和當(dāng)前三四線城市房?jī)r(jià)熱度略大于一二線城市有關(guān)，基點(diǎn)更高也體現(xiàn)了房貸政策收緊的導(dǎo)向。從城市分類來(lái)看，部分城市的基點(diǎn)較高，這也體現(xiàn)了房貸市場(chǎng)因城施策、分類調(diào)控的導(dǎo)向。

       此外，11月份，統(tǒng)計(jì)的64個(gè)城市二套房貸款的平均基點(diǎn)為112基點(diǎn)。其含義是，當(dāng)前各城市在新公布的5年期LPR基礎(chǔ)利率上，二套房將增加1.12個(gè)百分點(diǎn)的利率水平。從城市分類看，4個(gè)一線城市平均基點(diǎn)為76基點(diǎn)，22個(gè)二線城市為109基點(diǎn),38個(gè)三四線城市則為118基點(diǎn)。此類基點(diǎn)數(shù)明顯要高于首套房的基點(diǎn)數(shù)，充分體現(xiàn)了差別化的信貸政策導(dǎo)向。當(dāng)然近期基點(diǎn)方面的數(shù)據(jù)比較穩(wěn)定，即相比10月份數(shù)據(jù)并沒(méi)有出現(xiàn)調(diào)整和變化。

       這也就是說(shuō)，無(wú)論是首套房，還是二套房，房貸利率基點(diǎn)最高的城市都是三四線城市。