摘要：臨近年關(guān)，許多房企的日子正在變得異常辛苦。銷售遇冷、拿地困難、債務(wù)違約陰霾籠罩，承受重重壓力的房企坦言“活下去太難”。

　　據(jù)人民法院公告網(wǎng)顯示，截至11月20日，房地產(chǎn)開放商的破產(chǎn)數(shù)量已經(jīng)高達(dá)446家，平均每天就有1.5家房地產(chǎn)企業(yè)倒地破產(chǎn)，創(chuàng)下歷史記錄。

　　從海外市場高息舉債到頻頻出售地皮及項目股權(quán)回籠資金，再到降價銷售、鼓動“公司全員賣房”，一系列動作背后都透露著房企身處的困境：“缺錢”。糟糕的是，在政策持續(xù)收緊的背景下，房企融資卻面臨多重阻礙。

　　毫無疑問，房地產(chǎn)“暴漲”大戲已經(jīng)落幕，行業(yè)凌冬已至。經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)曾斷言，“未來中國將只有20%的開發(fā)商活下來，80%的開發(fā)商都會死掉！”。這也意味著，這張房企破產(chǎn)名單還將繼續(xù)增加。

　　房企“破產(chǎn)潮”開啟

　　年內(nèi)近450家已經(jīng)出局

　　對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，2019年的冬天早已開始。在行業(yè)融資“緊箍咒”下，金融去杠桿直接壓垮了不少房地產(chǎn)公司，部分還不得不面臨著出局的命運(yùn)。

　　據(jù)人民法院公告網(wǎng)顯示，截至11月20日，房地產(chǎn)開放商的破產(chǎn)數(shù)量已經(jīng)高達(dá)446家，平均每天就有1.5家房地產(chǎn)企業(yè)倒地破產(chǎn)，創(chuàng)下歷史記錄。

　　在這張長達(dá)30頁的房地產(chǎn)破產(chǎn)名單中，多數(shù)為三四線城市的中小房企，但也不乏一些知名度較高甚至躋身百強(qiáng)的知名房企。

    過去，房地產(chǎn)行業(yè)都被視為最賺錢的行業(yè)，因房地產(chǎn)致富的老板不勝枚舉，如今，一年可能接近500家房企走向破產(chǎn)結(jié)局，實屬歷史罕見。這其中，到底發(fā)生了什么。

    太慘了：446家房企宣布破產(chǎn) 80%開發(fā)商真要死掉？

　　過去，房地產(chǎn)行業(yè)都被視為最賺錢的行業(yè)，因房地產(chǎn)致富的老板不勝枚舉，如今，一年可能接近500家房企走向破產(chǎn)結(jié)局，實屬歷史罕見。這其中，到底發(fā)生了什么。

　　近期，一份來自廣東證監(jiān)局的監(jiān)管罰單可能透露著當(dāng)下房企深陷的普遍困境。

　　11月14日，廣東證監(jiān)局對外公布了對頤和地產(chǎn)信披與違約等違規(guī)行為的情況以及對公司董事長予以警示的行政監(jiān)管措施。據(jù)廣東證監(jiān)局調(diào)查，截至5月31日，頤和地產(chǎn)共有9筆超過1000萬的未披露到期債務(wù)違約，合計金額超過50億元。

　　債券違約的導(dǎo)火索很快引爆了頤和地產(chǎn)這家老牌房企的資金問題，而這只是行業(yè)普遍面臨的資金危機(jī)的冰山一角。

　　10月，三盛宏業(yè)集團(tuán)董事長現(xiàn)場灑淚的圖片刷屏朋友圈，原因是三盛宏業(yè)集團(tuán)難以向員工兌現(xiàn)公司理財。隨后，三盛宏業(yè)因涉及交叉違約條款被中誠信托查封旗下資產(chǎn)，并宣布該信托計劃提前結(jié)束。曾是地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)的三盛宏業(yè)，如今則需要成立臨時監(jiān)管小組來推進(jìn)債務(wù)重組。

    更早之前，寧波首富熊續(xù)強(qiáng)掌管的上市房企銀億集團(tuán)突然申請破產(chǎn)重整，消息流出后也引來市場熱議。6月17日中午，上市公司ST銀億發(fā)了公告，銀億集團(tuán)、銀億控股已于2019年6月14日向浙江省寧波市中級人民法院申請重整。一家原本400億市值的公司很快跌落到50億市值。

　　更早之前，寧波首富熊續(xù)強(qiáng)掌管的上市房企銀億集團(tuán)突然申請破產(chǎn)重整，消息流出后也引來市場熱議。6月17日中午，上市公司ST銀億發(fā)了公告，銀億集團(tuán)、銀億控股已于2019年6月14日向浙江省寧波市中級人民法院申請重整。一家原本400億市值的公司很快跌落到50億市值。

    從資金吃緊、銷售緊張到債務(wù)問題集中爆發(fā)，幾乎所有出現(xiàn)問題的房企都經(jīng)歷著相似的過程。行業(yè)拐點的過程中，讓不少房地產(chǎn)企業(yè)感受到了凌冬已至的陣陣寒意。

　　從資金吃緊、銷售緊張到債務(wù)問題集中爆發(fā)，幾乎所有出現(xiàn)問題的房企都經(jīng)歷著相似的過程。行業(yè)拐點的過程中，讓不少房地產(chǎn)企業(yè)感受到了凌冬已至的陣陣寒意。

　　不少房地產(chǎn)大佬還公開發(fā)表了對地產(chǎn)投資的看空言論，引來網(wǎng)友熱議。近期，萬通集團(tuán)創(chuàng)始人馮侖就公開表示，“樓市政策太過嚴(yán)格，現(xiàn)階段持有房產(chǎn)根本就沒有意義，如果自己手里有多余的房產(chǎn)，就會賣了換成別的流動性大的資產(chǎn)。”

　　高杠桿模式難以為繼

　　房企普遍融資困難

　　事實上，不僅是中小房企集體破產(chǎn)，過去經(jīng)營良好的大中型房企也開始頻頻“爆雷”。除了上述知名房企之外，今年五洲國際、新光集團(tuán)等先后爆出資金鏈危機(jī)。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，這背后的信號十分明顯，那就是房地產(chǎn)高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高負(fù)債的商業(yè)模式已經(jīng)走向終結(jié)，房地產(chǎn)的“高光時刻”不再出現(xiàn)。

　　北京某中型房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人表示，過去大家積極拿地、集團(tuán)發(fā)展多元化業(yè)務(wù)，依賴的是持續(xù)不斷的現(xiàn)金流和不受限制的高杠桿。如今這種高杠桿擴(kuò)張的模式，卻成為壓垮房企的沉重枷鎖�！柏攧�(wù)杠桿過高、資金斷流、融資跟不上、借錢還不了，這就是很多公司活不下去的原因�！�

　　天風(fēng)證券固定收益首席分析師孫彬彬認(rèn)為，現(xiàn)在涉及違約或嚴(yán)重流動性困難的房企以小型房企為主，且這些企業(yè)多在業(yè)務(wù)擴(kuò)張或管理上存在一定的問題。從財務(wù)數(shù)據(jù)上看，財務(wù)費(fèi)用率快速上升、籌資現(xiàn)金流惡化、現(xiàn)金短債比快速下降是房企違約前比較常見的現(xiàn)象。高杠桿是違約房企比較一致的財務(wù)特征，多數(shù)違約房企的凈負(fù)債率在100%以上。

　　一邊是資金問題日益緊張，一邊卻是各種融資渠道的“關(guān)閉”，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著雙面夾擊，導(dǎo)致生存的壓力越來越大。

　　11月15日，深交所披露，美的置業(yè)一筆債券被中止審核，該債券擬發(fā)行金額為10.13億元，債券類別為ABS。與此同時，近期先后有鑫苑供應(yīng)鏈1-10號資產(chǎn)支持專項計劃、融創(chuàng)長租公寓一號資產(chǎn)支持專項計劃等兩家公司ABS項目先后被“終止”。據(jù)不完全統(tǒng)計，最近兩個月，房企獲批的ABS產(chǎn)品不足5只。

　　在股權(quán)融資市場，涉房融資項目趨于停滯狀態(tài)。據(jù)了解，目前多家上市房企的定增項目仍處于停滯狀態(tài)，而其他上市公司若融資項目涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，也會受到監(jiān)管的從嚴(yán)審核以及反復(fù)問詢。

　　據(jù)wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，今年以來，約有19家上市房企發(fā)布定增的預(yù)案（部分修改定增預(yù)案），但僅有4家被證監(jiān)會核準(zhǔn)，而中洲控股(000042,股吧)、新城控股(601155,股吧)的定增方案早在2016年就已經(jīng)被證監(jiān)會受理，近期的進(jìn)展也僅僅是發(fā)審委通過，尚未拿到批文。

    值得注意的是，監(jiān)管對于房地產(chǎn)項目融資的嚴(yán)格程度已經(jīng)從上市房企擴(kuò)散到其他行業(yè)的上市公司。在多家上市公司推動再融資項目時，監(jiān)管層都會對發(fā)行人提出問詢，“補(bǔ)充披露公司和子公司是否存在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)”、“未來是否會有開發(fā)和銷售房地產(chǎn)計劃”、“定增項目是否符合國家房地產(chǎn)調(diào)控的監(jiān)管政策”等等。

　　值得注意的是，監(jiān)管對于房地產(chǎn)項目融資的嚴(yán)格程度已經(jīng)從上市房企擴(kuò)散到其他行業(yè)的上市公司。在多家上市公司推動再融資項目時，監(jiān)管層都會對發(fā)行人提出問詢，“補(bǔ)充披露公司和子公司是否存在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)”、“未來是否會有開發(fā)和銷售房地產(chǎn)計劃”、“定增項目是否符合國家房地產(chǎn)調(diào)控的監(jiān)管政策”等等。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，之所以強(qiáng)化再融資涉房業(yè)務(wù)的審核，主要目的是防止一級市場募集的資金流入到房地產(chǎn)市場，進(jìn)而影響到房地產(chǎn)調(diào)控的整體效果。有投行人士指出，目前監(jiān)管層對再融資項目涉房業(yè)務(wù)，幾乎是零容忍，若想要推進(jìn)再融資項目，公司可能需要證明項目涉房屬性較小，或者剝離相關(guān)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

　　海外瘋狂借錢不停

　　房企回籠資金花樣多

　　面對生存壓力，不少房企甚至患上了“資金饑渴癥”，通過各類融資和回籠資金的方法，尋求突破當(dāng)下的資金困局。

　　1、中小房企海外高息舉債

　　越來越多的房企認(rèn)為，在境內(nèi)融資渠道收緊的背景下，走向海外市場融資成為解救當(dāng)下資金問題的核心手段。據(jù)悉，今年以來，海外美元債發(fā)行放量明顯，其中高息舉債成為這波債券發(fā)行的主要特點。

　　7月12日，泰禾集團(tuán)(000732,股吧)公告披露稱其全資子公司擬計劃在境外完成4億美元債券，并在新加坡交易所掛牌，債券期限3年，債券票面年息15%，每半年支付一次。

    除了泰禾集團(tuán)之外，當(dāng)代置業(yè)更是以最高利率15.5%的美元債發(fā)行刷新紀(jì)錄。此外，天譽(yù)置業(yè)、弘陽地產(chǎn)、新湖中寶、陽光城、中南建設(shè)等多家房企均在今年發(fā)行了數(shù)額不等的高息地產(chǎn)美元債新券。

　　除了泰禾集團(tuán)之外，當(dāng)代置業(yè)更是以最高利率15.5%的美元債發(fā)行刷新紀(jì)錄。此外，天譽(yù)置業(yè)、弘陽地產(chǎn)、新湖中寶、陽光城、中南建設(shè)等多家房企均在今年發(fā)行了數(shù)額不等的高息地產(chǎn)美元債新券。

　　有數(shù)據(jù)顯示，截至11月13日，2019年以來內(nèi)地房企赴海外發(fā)債規(guī)模約為610億美元，已經(jīng)接近去年全年發(fā)行總額（約616億美元），已經(jīng)公布的融資計劃則達(dá)624億美元。

　　分析人士認(rèn)為，房企海外舉債，從企業(yè)的美元融資成本看，相比之前有所上漲，不過其中分化也非常明顯，從不足6%到超過10%都有，其中大型房企的融資成本優(yōu)勢比較明顯。比如龍頭房企萬科的票面利率低至3.15%，其他中小房企的美元債融資利率均在10%以上。

　　2、售賣地皮、股權(quán)“斷臂求生”

　　為了求得生存空間，不少房企開始精兵減將、削減庫存，同時對旗下項目頻頻售賣股權(quán)，用來回籠資金、解決高額債務(wù)壓力。

　　今年9月，房地產(chǎn)行業(yè)資深人士楊紅旭通過公眾號發(fā)布消息稱，負(fù)債千億的新湖中寶開始準(zhǔn)備賣地求生。

    而就在此前新湖中寶還發(fā)布公告，公司及全資子公司新湖地產(chǎn)集團(tuán)將與融創(chuàng)房地產(chǎn)集團(tuán)簽署《合作協(xié)議書》，融創(chuàng)地產(chǎn)或其指定方將受讓公司持有的浙江甌瓴實業(yè)有限公司和上�，攲毞康禺a(chǎn)開發(fā)有限公司的股權(quán)及相應(yīng)權(quán)益，交易總價款為67.05億元。這項交易，讓新湖中寶一次性獲益5億元，不過也被業(yè)內(nèi)稱為“割肉之舉”。

　　而就在此前新湖中寶還發(fā)布公告，公司及全資子公司新湖地產(chǎn)集團(tuán)將與融創(chuàng)房地產(chǎn)集團(tuán)簽署《合作協(xié)議書》，融創(chuàng)地產(chǎn)或其指定方將受讓公司持有的浙江甌瓴實業(yè)有限公司和上�，攲毞康禺a(chǎn)開發(fā)有限公司的股權(quán)及相應(yīng)權(quán)益，交易總價款為67.05億元。這項交易，讓新湖中寶一次性獲益5億元，不過也被業(yè)內(nèi)稱為“割肉之舉”。

　　除了新湖中寶之外，今年包括華僑城、陽光100、上置集團(tuán)、粵泰股份(600393,股吧)等在內(nèi)的多家房企均選擇出售項目股權(quán)。

　　3、房企“全員營銷”、降價銷售回籠資金

　　當(dāng)然，對于很多房地產(chǎn)企業(yè)而言，縮短房地產(chǎn)銷售周期、加快資金回籠，也是紓解當(dāng)下資金問題的方法之一。

　　今年8月，恒大啟動“全員營銷”搶收計劃，執(zhí)行期8月20日至10月8日，5重優(yōu)惠下最高可達(dá)6折。搶收計劃包含27個地區(qū)，共涉及505個項目。多重優(yōu)惠之下，恒大實現(xiàn)了快速搶收。不到一個月，恒大便實現(xiàn)了合約銷售金額831億元，刷新了集團(tuán)單月合約銷售金額歷史記錄。隨后，時代中國、融創(chuàng)天津等兩家房企先后被曝出要求全員賣房、打折銷售。

　　今年雙十一，房地產(chǎn)的促銷力度較強(qiáng)，出現(xiàn)了大量五折房源，其他優(yōu)惠減免及抽獎活動更是數(shù)不勝數(shù)。據(jù)阿里淘寶顯示，上萬套特價房源進(jìn)入雙11活動，而京東平臺上一次性提供全國各種房源6000套，新房全款5折起等。同時，還有上萬套恒大房源即將登陸蘇寧進(jìn)行銷售。

    不過房企這種“以價換量”的方式并沒有改變行業(yè)整體銷售疲軟的態(tài)勢。易居房地產(chǎn)研究院研究員王若辰表示，10月二手住宅價格有31城上漲，35城下跌，相比9月，房價下跌的城市數(shù)量增加7成。國都證券分析師王樹寶表示，未來兩個月由于銷售壓力增加，房企可能會將去化困難的項目進(jìn)行降價促銷，以實現(xiàn)回款目標(biāo)。

　　不過房企這種“以價換量”的方式并沒有改變行業(yè)整體銷售疲軟的態(tài)勢。易居房地產(chǎn)研究院研究員王若辰表示，10月二手住宅價格有31城上漲，35城下跌，相比9月，房價下跌的城市數(shù)量增加7成。國都證券分析師王樹寶表示，未來兩個月由于銷售壓力增加，房企可能會將去化困難的項目進(jìn)行降價促銷，以實現(xiàn)回款目標(biāo)。

　　80%房企都死掉？

　　房企馬太效應(yīng)加劇

　　不可忽視的事實是，遭遇資金和債務(wù)問題、融資困難的房地產(chǎn)企業(yè)，正在面臨著一輪巨大的洗牌潮，越來越多的房企可能在這一輪洗牌中淘汰出局。

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)曾表示“中國房地產(chǎn)將重回三個“20%”：未來市場只有20%的開發(fā)商能活下來，80%會死掉，中國的開發(fā)商太多了，死掉80%，不缺房子；只有20%的城市，只有20%的樓盤�！�

　　11月6日，融創(chuàng)中國董事長孫宏斌發(fā)表觀點指出，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的頭部企業(yè)，前五名的市占率大約18%，在未來五年，前五名能占到30%。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌局開始，實際上也是行業(yè)周期發(fā)展的一個必然結(jié)果，未來缺乏資金、土地等規(guī)模優(yōu)勢的房企，將逐漸淘汰出去，或者被更多頭部的房地產(chǎn)企業(yè)吸納并入，可以預(yù)見，房地產(chǎn)行業(yè)的馬太效應(yīng)會越來越強(qiáng)。

　　聯(lián)訊證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李奇霖指出，對房企而言，我們認(rèn)為后續(xù)要規(guī)避兩類風(fēng)險。一是貨幣資金與債務(wù)（尤其是短期債務(wù)）之比較低的風(fēng)險，如果自有資金規(guī)模小，對外部融資過于依賴，信用風(fēng)險相對來講會比較大。二是土地存量儲備不足，同時又積極拿地的風(fēng)險，房地產(chǎn)銷售是下行的趨勢，后續(xù)回款能力可能沒有那么強(qiáng)，外部融資又偏緊，房企的經(jīng)營可能會比較困難。

　　在應(yīng)對策略上，房企首先應(yīng)注意控制擴(kuò)張速度，提前儲備現(xiàn)金流過冬，在監(jiān)管全方位封堵房地產(chǎn)債務(wù)融資渠道的情況下，行業(yè)分化加大在所難免，未來可尋找互有優(yōu)勢且能互相借力的同業(yè)與金融機(jī)構(gòu)合作共同開發(fā)，可以在一定程度上緩解融資收緊帶來的負(fù)面影響。