摘要：深圳普宅標(biāo)準(zhǔn)不再考量總價；北京很多五環(huán)外限競房“被豪宅”，而購房者絕大部分是剛需和剛改  

       “雙11”這一天，深圳住建部門和稅務(wù)局相關(guān)工作人員均確認(rèn)，容積率在1.0以上、單套建筑面積在144平方米以下的房子均為普通住宅，滿兩年可免征增值稅。  

       過去五年，深圳的普宅與非普宅標(biāo)準(zhǔn)以總價、容積率和面積為判斷標(biāo)準(zhǔn)，隨著房價的大漲，深圳不少房源“被豪宅化”。如今，普宅標(biāo)準(zhǔn)不再考量總價，將有部分房源從非普宅劃入到普宅范圍，并因此免征增值稅。在分析人士看來，或?qū)⒂?0%的市場交易免征增值稅，而每套房源免征的稅費(fèi)或?qū)⒏哌_(dá)幾十萬元。  

       深圳普宅新標(biāo)準(zhǔn)實施，約三成房源減稅  

       目前深圳適用的普通商品住房標(biāo)準(zhǔn)于2015年9月公布實施，根據(jù)《關(guān)于深圳市2015年享受優(yōu)惠政策普通住房價格標(biāo)準(zhǔn)的通告》，將按十個區(qū)來劃分，其中羅湖區(qū)每套總價390萬元及以下；福田區(qū)每套總價470萬元及以下。  

       如今新的調(diào)整，最大的變化是將總價標(biāo)準(zhǔn)去掉，容積率在1.0以上、單套建筑面積在144平方米以下的房子均為普通住宅。  

       據(jù)深圳市住房和建設(shè)局表示，對普通商品住房標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整，將有利于使更多剛需家庭享受稅收優(yōu)惠政策，降低剛需購房成本，滿足合理住房需求。  

       普宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整，最大的影響是二手房稅費(fèi)。按照新的標(biāo)準(zhǔn)，將有一部分房源從非普宅劃入普宅，這部分房源如若購買2年以上（含2年）對外銷售，將免征增值稅。  

       中原地產(chǎn)以南山一套網(wǎng)簽700萬元、原登記價350萬元的房源做對比，在調(diào)整前，該套房源被列為非普通住宅，如果滿兩年出售，在標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整前，總稅費(fèi)為34.75萬元，調(diào)整后的稅費(fèi)為13.66萬元，稅費(fèi)減少近21萬元。  

       中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，新標(biāo)準(zhǔn)將影響大約市場30%的交易，這部分房源稅費(fèi)將大大減少。  

       北京86%新建住宅被認(rèn)定為豪宅  

       與深圳相似的是，北京同樣面臨“普宅豪宅化”的情況。而此次深圳普宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整，在業(yè)內(nèi)人士看來，北京也到了普宅標(biāo)準(zhǔn)必須改的時候了。  

       眾所周知，北京目前實行的普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)為2014年的版本。首先需滿足住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上，單套建筑面積在140平方米（含）以下；其次，單價不超過最高限價，或總價不超過最高限價，單價、總價符合其一即可。  

       具體的最高限價標(biāo)準(zhǔn)是：五環(huán)內(nèi)為單價39600元/平方米、總價468萬元/套；五環(huán)到六環(huán)為單價31680元/平方米、總價374萬元/套；六環(huán)外為單價23760元/平方米，總價281萬元/套。如果在滿足容積率、單套建筑面積的條件下，一套房子的單價或總價在上述價格范圍內(nèi)，則被劃為普宅。  

       按此現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)，北京有成交記錄的45個限競房項目中，67%的項目全部房源為非普宅，符合普宅標(biāo)準(zhǔn)的僅有2個，另有14個項目包含有部分或少量普宅，為一些小戶型房源。  

       張大偉表示，北京86%的新建住宅被認(rèn)定為豪宅，六環(huán)內(nèi)普通住宅僅有5%。  

       眾所周知，北京的普宅和非普宅在首付上差異很大，其中普通住宅首套首付是35%，二套首付是60%；非普通住宅首套首付是40%，二套首付是80%。這對于二手房的購房者以及有換房需求的人來說，影響較大。  

       合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示，目前，五環(huán)外的很多限競房項目都超出了普宅標(biāo)準(zhǔn)，而真正會住到這些房子里的人，絕大部分是剛需和剛改，他們的收入相對來說并未達(dá)到很高水準(zhǔn)，這一部分人理應(yīng)在稅費(fèi)優(yōu)惠上給予傾斜�！捌照瑯�(biāo)準(zhǔn)應(yīng)針對當(dāng)前的市場現(xiàn)狀作出適時、及時的調(diào)整。”