摘要：前兩年持續(xù)火爆的西安房地產(chǎn)市場今年以來有所降溫，而今年“金九銀十”，西安二手房市場有點涼。來自國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，9月份西安二手房銷售價格更是創(chuàng)下了2015年3月以來，即四年半以來最大降幅。相對新房市場，二手房市場更多呈現(xiàn)的是剛性需求，二手房市場的走涼能否影響到新房市場？

       金九樓市遭遇“橫盤”

       西安二手房市場出現(xiàn)“抄底價”

       “抄底價，106萬，首付3成就購，產(chǎn)權(quán)清晰，誠售�！蔽靼彩刑�白南路一家房產(chǎn)中介的工作人員給華商報記者介紹，這樣的房子若是放到一年前能賣到140萬，而且還不一定有房。

       這位工作人員表示，這套便宜了30多萬的兩居室，房產(chǎn)證剛滿兩年，除了契稅和個稅，不用承擔(dān)營業(yè)稅。“房子沒有問題，就是房東想出售變現(xiàn)�！睋�(jù)他介紹，附近像這樣的房子還有不少，“有的雖然掛牌價在一萬六、七，但價格可以再談，有比較大的活動空間�！�

       “金九銀十”是房地產(chǎn)傳統(tǒng)旺季，但在今年，樓市卻沒旺起來。為了促成交易，抄底價、特價等字樣頻頻出現(xiàn)在二手房掛牌房源中，高不可攀的價格也扭頭向下。

       根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的70城房價指數(shù)顯示，9月全國有28個大中城市二手房價格下跌，下跌城市數(shù)量創(chuàng)下2015年5月以來新高。西安二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.6%，降幅為2015年3月以來最大。

       西安二手房價格創(chuàng)四年半最大降幅，預(yù)示什么？

       “二手房更真實地反映了房地產(chǎn)市場的情況�！泵莱菣C構(gòu)市場研究中心總監(jiān)沈瑋表示，與新房相比，二手房市場較為分散，業(yè)主和買家對市場的敏感度較高。不過，定價隨意性較強的二手房，價格超越價值形成的泡沫也大于新房。在樓市進入橫盤期以后，交易即不可避免轉(zhuǎn)冷。為了盡快出手套現(xiàn)，業(yè)主開始選擇降價出售。

       當(dāng)然，“抄底價”和“特價房”也不排除是為了吸引客戶。在雁塔區(qū)一家中介門店前，華商報記者看到其房源信息板上打出“抄底價”字樣。不過，記者在中介網(wǎng)站將這套“底價”出售的房子與小區(qū)同戶型、同面積房源比較后發(fā)現(xiàn)，所謂“抄底價”并不是最低掛牌價格。

       西安在售二手房將近9萬套

       二手房難賣 中介轉(zhuǎn)賣新房

       對房產(chǎn)中介而言，過去一年市場由熱轉(zhuǎn)冷，形成了巨大落差�！敖衲杲灰琢窟h(yuǎn)不如去年�！�

       瑪雅房屋西安草場坡店負(fù)責(zé)人李周生表示，去年很多業(yè)主只是試探性降價。今年由于滯銷，房源增加，價格跳水也越來越多。目前剛需房源還算有吸引力，這類客戶有的急著買婚房，有的為了孩子上學(xué)，“二手房市場已沒有多少改善或投資客戶了，購房人對新房更感興趣�！�

       踩著去年的市場熱度，王偉開了一家房產(chǎn)中介，主做二手房租售。沒想到，今年以來市場轉(zhuǎn)冷、成單率下滑，同行競爭也更激烈了。今年7月，他手上有一套房子就快成交了，臨到簽合同卻被另一套更便宜的房子“搶”了生意。因為二手房難賣，最近王偉的門店大部分時間在銷售新房，“現(xiàn)在很多中介都既做二手房交易，也代售新房�！�

       獨立地產(chǎn)評論人李連源表示，二手房降價與新房增加有關(guān)，“新房供不應(yīng)求，許多人久搖不中，退而求次去買二手房。新樓盤增加勢必分流購房需求，二手房降價就成了常態(tài)。”

       今年9月，西安住宅意向登記平臺共有71個樓盤登記，推出14919套房源，供應(yīng)達(dá)到了今年以來的峰值。雖然，其中有部分房源僧多粥少，甚至存在“千人搖”。但就整體登記情況來看，9月份推出的這1萬多套新房中，超過半數(shù)不需要“搖號”就可購買，新房市場也趨于穩(wěn)定。

       由于交易量減少，西安二手房掛牌量居高不下。據(jù)諸葛找房統(tǒng)計，截至今年9月，西安二手房掛牌89303套房，連續(xù)6個月掛牌量超過8萬套�？梢孕纬蓪Ρ鹊氖�，去年下半年時，西安二手房的單月掛牌量一直保持在6萬套左右。

       買賣雙方話語權(quán)轉(zhuǎn)換

       二手房“回吐”虛高漲幅

       2018年年初的時候，西安一套待售的二手房，有十幾個客戶來看，房東坐地起價的現(xiàn)象屢見不鮮。與該現(xiàn)象并存的就是新房與二手房價格出現(xiàn)“倒掛”。

       所謂新房與二手房價格出現(xiàn)“倒掛”，即某個地段的二手房價格高于在售新房價格水平，這是2017-2018年西安房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的獨特現(xiàn)象。不同于北京、上海等一線城市已進入存量房時代，新房仍在大規(guī)模開發(fā)中的西安，這顯然有些違背市場規(guī)律。

       “倒掛”最瘋狂時，因價格看漲而導(dǎo)致的“房東毀約”屢見不鮮，市場秩序受到極大挑戰(zhàn)。現(xiàn)在二手房掛牌量和成交價的一升一降，再次體現(xiàn)出買賣雙方預(yù)期與話語權(quán)的轉(zhuǎn)換。

       “現(xiàn)在是買方市場，掛牌久了又著急賣掉房子的業(yè)主會主動降價。”在曲江從事中介工作的小張稱，他手上有一套三居室戶型，業(yè)主已三次降價，合計降了有30萬元。他說，這套房子的業(yè)主愿意讓這么多錢主要是急著換房，需要在最近湊夠新房房款。

       當(dāng)然，也有人表示，不缺錢的人往往都不會賣二手房。剛把西灃路一套二手房出租出去的劉先生表示，此前自己的房子掛牌3個月，他始終沒有降價，“跌的時候我是不會賣的�！�

       李連源認(rèn)為，透過這兩年的價格漲跌來看，西安房地產(chǎn)市場是不成熟的，這與西安房地產(chǎn)市場的歷史、特點等相關(guān)。許多人都蜂擁去搶新房的時候，覺得房價預(yù)期更高，于是轉(zhuǎn)過來又炒熱了二手房，給漲價創(chuàng)造機會。當(dāng)然相比新房，二手房自身也有眼見為實等優(yōu)勢，尤其是次新二手房，占據(jù)了比較成熟的地段和配套資源，溢價能力長期得不到體現(xiàn)，借著這一輪樓市上漲形成補漲。

       房地產(chǎn)行業(yè)人士周文豪稱，西安房價經(jīng)過兩年多上漲后，市場進入觀望和調(diào)整期。今年以來，無論是新房還是二手房成交量，都比去年有所下跌。與新盤相比，二手房價格要更加敏感，所以“回吐”虛高漲幅的情況也較多。

       價格倒掛仍然存在

       二手房價格面臨下調(diào)壓力

       王濤想在曲江買房子，但這里的二手房價格不菲——他能看上的接近兩萬元/㎡。于是在跟著中介看了很多房子后，他放棄了買二手房的想法，堅定地加入搖號大軍。“新樓盤現(xiàn)在也有1.4~1.5萬元/㎡的房�！彼�這么解釋自己的想法，比起二手房，新樓盤只是需要沾點搖號的運氣。

       周文豪表示，在全市范圍內(nèi)，西安新房價格超過二手房掛牌價，但需要分區(qū)域甚至分樓盤來看，“老城區(qū)的二手房，有些價格已經(jīng)比新房低了，但在曲江、高新等地的一些二手樓盤，掛牌價格仍然要比新房貴。在這些區(qū)域，一二手房價格倒掛現(xiàn)象依然存在。”

       在9月份上線登記的曲江區(qū)域新盤中，包括金輝世界城、萬科翡翠國際、中海曲江大城等項目，均為精裝房源，備案均價13893.81-18731.99元/㎡。

       根據(jù)貝殼二手房平臺上公布的房源信息看，曲江1.5萬元/㎡以內(nèi)的二手房有很多是毛坯房源。而建筑年代在兩年左右的次新房，掛牌單價則向2萬元/㎡集中。這樣比下來，曲江的二手房并不比新房有價格優(yōu)勢。

       中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院日前發(fā)布的《中國住房市場發(fā)展月度分析報告》顯示，核心城市房價總體由漲轉(zhuǎn)跌，二手房成交量繼續(xù)下降，一線城市整體微跌，北京房價下跌相對較快。

       李連源認(rèn)為，近期國內(nèi)許多大中城市都已出現(xiàn)了二手房掛牌量增加、掛牌價格回落的情況，這其實是市場擠水分的過程。從正常規(guī)律來看，除了熱門地段，一手房價格高于二手房這是應(yīng)有常態(tài)。從這個角度來說，西安二手房在年底還有下行可能，“每到年底，在開發(fā)商回款促銷的需求下，新房打折力度有所上升，二手房價也會受到抑制�！�

       “投資屬性驅(qū)動了新房銷售。”沈瑋表示，二手房通常處在配套比較完善的區(qū)域，若不是有大的規(guī)劃和政策變動，市場漲幅很難超過新區(qū)。而對于投資者而言，買入主要是為了后期出手。那么對賭有潛力的新區(qū)，二手房很難獲得投資類客戶青睞。

       二手市場低溫循環(huán)

       新房會不會出現(xiàn)拐點？

       西安二手房降價的蝴蝶效應(yīng)能否波及新房市場？

       貝殼研究院認(rèn)為，在國內(nèi)不少大中城市，二手房市場正在進入“成交下降-需求觀望-業(yè)主降價-均價下跌-觀望加劇-成交下降”的低溫循環(huán)狀態(tài)。那么，這種低溫是否會傳導(dǎo)到新房市場，進而造成一手房價格出現(xiàn)拐點呢？

       “如果調(diào)控持續(xù)嚴(yán)厲，尤其是金融政策嚴(yán)格執(zhí)行提高首付比例、上浮貸款利率等，那么無論新房還是二手房，價格都會承壓。”周文豪說，不過，調(diào)控是一把雙刃劍，對上下游產(chǎn)業(yè)鏈及地方經(jīng)濟也會產(chǎn)生影響，“因此，綜合考慮，只能說二手房價格出現(xiàn)理性回調(diào)，對于新房價格的影響有限�！�

       但也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為會波及新房市場，“二手房價格下跌難免會影響到新房市場，就看影響的程度有多大。近期新房市場出現(xiàn)明顯降溫就是例子。至于說新房價格是否會出現(xiàn)拐點，這個不好判斷，還需繼續(xù)觀察。”萬聯(lián)證券西安營業(yè)部投顧屈放表示。

       相比分散隨意的二手房市場，影響新房價格的場外因素也更多一些。近日在山東濟南、福建福州、廣東肇慶等地，都傳出因樓盤降價而導(dǎo)致業(yè)主投訴甚至“維權(quán)”的現(xiàn)象。

       長期從事二手房行業(yè)的西安經(jīng)紀(jì)人協(xié)會會長邵濤表示，二手房購買者以剛需為主，新房受眾則涵蓋自住、投資等不同需求，擾動價格的因素也更多。目前來看，未來一段時期樓市橫盤還將繼續(xù)，政策、金融以及供需等因素都將對房價走勢產(chǎn)生影響。

       有業(yè)內(nèi)人士指出，今年“金九銀十”，西安新房市場出現(xiàn)了明顯分化，降溫在所難免。而二手房市場出現(xiàn)了降價走勢，自然會對新房市場造成影響。在房地產(chǎn)市場中，決定購買力的關(guān)鍵是供需，在供應(yīng)層面，近期西安主城區(qū)和西咸新區(qū)等地，都出現(xiàn)了大規(guī)模土地放量，九月份商品房供應(yīng)量出現(xiàn)大幅增加；需求方面，曾經(jīng)只要有項目開盤就賣完的現(xiàn)象已經(jīng)成了鳳毛麟角，購房者更加理性與從容�？梢钥吹降默F(xiàn)象是，曾經(jīng)的火爆場景逐漸淡去，目前西安房地產(chǎn)市場價穩(wěn)、量穩(wěn)、走勢穩(wěn)，呈現(xiàn)橫盤整理的平穩(wěn)態(tài)勢，回歸健康、穩(wěn)定的狀態(tài)。