摘要：“十一”黃金周后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊漲勢(shì)強(qiáng)勁。10月8日節(jié)后第一天，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊上漲0.9%，截至10月10日，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊已實(shí)現(xiàn)三連陽(yáng)，當(dāng)日繼續(xù)上漲0.49%。連續(xù)數(shù)日的上漲為地產(chǎn)股四季度表現(xiàn)迎得開(kāi)門(mén)紅，但回顧整個(gè)三季度，地產(chǎn)股卻深陷下跌模式。

       三季度末市值百?gòu)?qiáng)房企的市值總和為 49227 億元，相比上半年末市值總 和縮水超 3000 億元 ，跌幅約6.8%。

       今年三季度正值上市房企中期業(yè)績(jī)發(fā)布，這為地產(chǎn)股在三季度的穩(wěn)定提供支撐，但 7 月底政治局會(huì)議提出不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，地產(chǎn)股下挫嚴(yán)重，即使上半年房企業(yè)績(jī)超預(yù)期也難以挽回地產(chǎn)股總市值縮水的頹勢(shì)。良好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)雖然能夠助推上市房企股價(jià)短期回升，但一直以來(lái)，房企的銷(xiāo)售額和股價(jià)卻并非成正比，多數(shù)上市房企的市值和其銷(xiāo)售額有較大偏差。

       從三季度地產(chǎn)股的漲跌走勢(shì)中也可看出，目前影響房企股價(jià)和市值的一個(gè)重要因素依然是政策。房企的股價(jià)對(duì)政策有高度敏感性，樓市調(diào)控、信貸政策等方面的風(fēng)吹草動(dòng)都會(huì)即時(shí)傳達(dá)并反映在股價(jià)上。

       此外，三季度百?gòu)?qiáng)市值房企普遍下跌，股價(jià)回落，加之本期內(nèi)房企融資環(huán)境持續(xù)惡化，融資渠道收窄，匯率波動(dòng)使得房企美元債融資成本上升，在這種復(fù)雜環(huán)境下，房企前三季度債券融資成本已經(jīng)比2018年全年有所上升，房企發(fā)美元債的票面利率超過(guò) 10%已逐漸成為常態(tài)。

       銷(xiāo)售額與市值有偏差 資本市場(chǎng)更看重凈資產(chǎn)

       影響股價(jià)漲跌的因素很多，但股價(jià)在一定程度上反映的是投資者對(duì)股票的預(yù)期，而影響投資者對(duì)股票預(yù)期的一個(gè)重要因素即該公司的業(yè)績(jī)情況。

       繼二季度地產(chǎn)股受挫之后，房企半年報(bào)季又為地產(chǎn)股股價(jià)修復(fù)回升提供了動(dòng)因。7 月，雖然外界報(bào)道房企生存環(huán)境日益艱難，但是企業(yè)業(yè)績(jī)卻依然亮眼，結(jié)算增加、毛利率提升等因素導(dǎo)致市場(chǎng)普遍認(rèn)為房企中期業(yè)績(jī)“超預(yù)期”。主流房企中，保利發(fā)展、綠地控股、陽(yáng)光城、金科股份、藍(lán)光發(fā)展、大悅城等多家房企凈利潤(rùn)增速不低于 40%，強(qiáng)勁的業(yè)績(jī)?cè)鏊儆辛χ�撐了其股價(jià)上漲，根據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，這幾家房企 7 月 總 市 值 也 分 別 環(huán) 比 上 漲13.41% 、5.71% 、4.32% 、7.13% 、 0.64%、10.9%。 8 月上市房企半年報(bào)密集發(fā)布，再次印證房企上半年業(yè)績(jī)確定性，投資者的信心回升，直接帶動(dòng)8 月中下旬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊指數(shù)強(qiáng)勢(shì)上漲兩周，9 月份地產(chǎn)股更是顯著回升，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊當(dāng)月整體上漲 0.38%。

       此外，9 月份正值房地產(chǎn)行業(yè)傳統(tǒng)的銷(xiāo)售旺季，房企也使出渾身解數(shù)進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)術(shù)搶收，在各房企花式營(yíng)銷(xiāo)加持下，房企 9 月銷(xiāo)售業(yè)績(jī)創(chuàng)新高，前三季度不少房企銷(xiāo)售額環(huán)比大幅增長(zhǎng)，如世茂、禹洲等房企前 9 月銷(xiāo)售額環(huán)比增幅均在40%以上。

       但是一直以來(lái)，房企的銷(xiāo)售額和市值就存在不匹配的情況，例如在記者統(tǒng)計(jì)中，三季度市值規(guī)模達(dá)到 千 億 以 上 的 房 企 有 14 家 ，而2018 年銷(xiāo)售額達(dá)到千億級(jí)別的房企已經(jīng)達(dá)到 30 家，今年這一數(shù)量還在呈上漲趨勢(shì)。

       多數(shù)房企的銷(xiāo)售額普遍高于其總市值。在上半年房企銷(xiāo)售額TOP15 房企中，有 11 家房企的銷(xiāo)售額高于其總市值，僅有 4 家房企總市值高于其銷(xiāo)售額。一般而言，三季度的房企總市值和 2019 年全年總市值預(yù)計(jì)不會(huì)有太大幅度波動(dòng)，而房企的銷(xiāo)售額增速較快，全年銷(xiāo)售額預(yù)計(jì)將會(huì)比三季度銷(xiāo)售額還會(huì)有一定幅度的提升，這樣比較，銷(xiāo)售 TOP15 房企中預(yù)計(jì)總市值高于銷(xiāo)售額的房企數(shù)量還會(huì)減少。

       在上半年銷(xiāo)售額 TOP15 房企中，銷(xiāo)售額和總市值偏差較大的是陽(yáng)光城，其上半年銷(xiāo)售額已經(jīng)接近千億，但其目前的總市值僅有 239億元，總市值不到其銷(xiāo)售額的 1/3。

       一位 50 強(qiáng)房企首席財(cái)務(wù)官對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，股票的估值更多是看凈資產(chǎn)、匹配一定的市凈率，以及凈利潤(rùn)、匹配一定的市盈率，來(lái)綜合考慮市值。如果一些房企銷(xiāo)售規(guī)模很大，但凈資產(chǎn)較少，則可能市值會(huì)較低。

       從 15 家房企銷(xiāo)售額和總市值的偏差幅度來(lái)看，中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、龍湖集團(tuán)和招商蛇口總市值表現(xiàn)優(yōu)于其銷(xiāo)售額，其中，港股三家企業(yè)比較明顯的特征是持有一定規(guī)模的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，利潤(rùn)率較高，屬于資產(chǎn)型和利潤(rùn)型企業(yè)，而地產(chǎn)央企招商蛇口在市值方面也具有一定優(yōu)勢(shì)。

       政策導(dǎo)向影響迅猛 市值下跌成大趨勢(shì)

       雖然良好的業(yè)績(jī)能夠助推房企股價(jià)上漲，但相比業(yè)績(jī)因素，政策層面的影響來(lái)的更為直接迅猛。地產(chǎn)股在二季度持續(xù)低迷之后，三季度開(kāi)門(mén)迎來(lái)一波修復(fù)反彈，然而這股上漲勢(shì)頭在 7 月末被扼殺。7 月 30 日，中共中央政治局會(huì)議再次定調(diào)房地產(chǎn)，同時(shí)指出不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。有業(yè)內(nèi)人士分析稱(chēng)，這或許意味著各地目前的調(diào)控政策暫時(shí)不會(huì)往寬松方向發(fā)展，甚至在個(gè)別連續(xù)上漲的地區(qū)，還將更加落實(shí)調(diào)控從嚴(yán)從緊。

       這種悲觀情緒也直接傳導(dǎo)至房地產(chǎn)股價(jià)。7 月 31 日，地產(chǎn)股集體應(yīng)聲下跌。截至收盤(pán)，當(dāng)日 A 股135 只房地產(chǎn)業(yè)股票平均跌幅達(dá)1.51%，一天蒸發(fā)總市值達(dá) 545 億 元。碧桂園下跌 1.84%，中國(guó)恒大下跌 1.18%，世茂房地產(chǎn)、旭輝控股等企業(yè)均有不同程度下跌。

       這一政策層面的影響，使得地產(chǎn)股開(kāi)啟五連陰，自 7 月 31 日起，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊指數(shù)連續(xù)五天下挫。此后，地產(chǎn)股便一蹶不振，一直到 8 月中下旬，房企中期業(yè)績(jī)密集發(fā)布，地產(chǎn)股股價(jià)有所回升。

       但從整個(gè)三季度來(lái)看，市值百?gòu)?qiáng)房企仍以下跌為主基調(diào)，在數(shù)量上，三季度總市值下跌的房企占比超過(guò)七成。其中下跌幅度最 大 的 前十 家 房 企 分 別 為 市 北高新、新城控股、上實(shí)發(fā)展、泰禾集團(tuán)、嘉里建設(shè)、張江高科、泛�？� 股 、中 國(guó) 恒 大 、九 龍 倉(cāng)置 業(yè) 以及太古地產(chǎn)。

       從政策層面來(lái)看，除了房地產(chǎn)行業(yè)的收緊政策，三季度房企市 值 普 遍 縮 水 還 與 大 盤(pán) 走 勢(shì)相關(guān)。國(guó)際環(huán)境復(fù)雜多變，匯率波動(dòng)等因素使得國(guó)內(nèi)股票市場(chǎng)處于動(dòng)蕩之中，受此影響，地產(chǎn)股走勢(shì)也相對(duì)疲弱。

       房企發(fā)外債融資成本升高 超10%利率成常態(tài)

       除了業(yè)績(jī)和政策因素，金融方面也是影響房企市值表現(xiàn)的關(guān)鍵因素。

       房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，融資對(duì)房企生存發(fā)展至關(guān)重要。房企融資和股價(jià)波動(dòng)也是相輔相成，相互作用。融資收緊，房企資金壓力巨大，會(huì)影響投資者對(duì)房企后續(xù)發(fā)展的信心，導(dǎo)致股價(jià)波動(dòng)，尤其一旦出現(xiàn)資金鏈緊張，經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)困難，則股價(jià)下跌是大概率事件。

       股價(jià)大幅回落，對(duì)于目前急于籌措資金的房企而言，客觀上會(huì)令其增發(fā)等再融資計(jì)劃變得事倍功半，即使上市公司想利用股權(quán)融資，但低股價(jià)使得這種融資計(jì)劃即使獲得批復(fù)，也變得“不劃算”。在此情況下，開(kāi)發(fā)商不得不借道海外債的融資渠道以解燃眉之急，其中發(fā)行美元債是房企慣用方式。

       具體到房企來(lái)看，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，9 月房企融資總額最高的是金 科 股 份 ，融 資 總 額 達(dá) 127.65 億元，其中包含多項(xiàng)信托貸款、銀行貸款等融資。此外，碧桂園融資量也較大，于境外分別發(fā)行了 78.3 億元的可換股債券，以及 5 億美元的境外優(yōu)先票據(jù)，境內(nèi)發(fā)行了 18.5 億元的公司債。

       融資成本方面，今年前 9 月房企境外債券融資成本達(dá) 8.08%，比2018 年全年上升 0.5 個(gè)百分點(diǎn)。9月單月來(lái)看，房企平均融資成本為6.47%，環(huán)比上升 0.76%；其中境外債券單月融資成本 6.85%，環(huán)比下降 0.10 個(gè)百分點(diǎn)，克而瑞在其融資報(bào)告中指出，境外債融資成本下降 主 要 由 于 碧 桂 園 發(fā) 行 了 一 筆78.3 億港元的有抵押可換股債券，利率為 4.5%，數(shù)額較大，從而拉低了 9 月的融資成本，若剔除碧桂園發(fā)行的這一筆債券，則 9 月房企的單月融資成本為 6.83%，境外融資成本為 7.5%，分別環(huán)比上升 1.22和 0.55個(gè)百分點(diǎn)。

       根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，三季度有近 10 家房企發(fā)行美元債的利率超過(guò) 10%，其中包括佳源國(guó)際控股、大發(fā)地產(chǎn)、正商地產(chǎn)、花樣年控股、景瑞控股、中梁控股等房企。目前，在境內(nèi)外融資環(huán)境全面收緊的情況下，無(wú)論是大型房企還是小型房企，均面臨融資難以及融資成本持續(xù)上漲的困境，利率超過(guò) 10%以上的境外債融資已不再是行業(yè)個(gè)例。