摘要：任何產(chǎn)品生產(chǎn)到一定階段，就會(huì)出現(xiàn)過(guò)剩，房產(chǎn)也不例外。其程度已經(jīng)到了我們必須要面對(duì)正視的階段了！空房夠16億人住？未來(lái)房?jī)r(jià)“回落”可能有多大？潘石屹揭“底線”

      中國(guó)房地產(chǎn)歷史已超40年，住房商品化快速發(fā)展也超過(guò)20年，隨著住宅樓如“雨后春筍”般地涌現(xiàn)出來(lái)。根據(jù)統(tǒng)計(jì)部門公布的數(shù)據(jù)顯示，城鎮(zhèn)人均居住面積已達(dá)39平米，當(dāng)然，這還不包括數(shù)量眾多的小產(chǎn)權(quán)房和自建房。

       那么，我們房子到底過(guò)剩到什么程度呢？

       按照公開的數(shù)據(jù)顯示，在商品房方面，年均竣工套數(shù)大概在1千萬(wàn)套左右，從1998年至今的21年，商品房套數(shù)住大概在2億套，這是其一。

       其二，在住房商品房化改革之前，我們主要以供應(yīng)房、自建房和小產(chǎn)權(quán)存在，按照局部數(shù)據(jù)調(diào)查顯示，不完整產(chǎn)權(quán)房與商品房的比例大概在3:1，也就是6億套。我們權(quán)且把供應(yīng)房和自建房沖抵為已經(jīng)拆遷的房子，計(jì)為零。

       其三，保障房。此前看到一個(gè)2015年的數(shù)據(jù)，當(dāng)年商品竣工的保障房套數(shù)為772萬(wàn)套。這個(gè)歷史可以追溯到1999年，按照20年時(shí)間計(jì)算，平均每年500萬(wàn)套，至今預(yù)計(jì)有1億套。

       其四，在建住房�？吹礁魈幎即嬖诘慕ㄖ�工地，這個(gè)不用算了，在建未竣工的住房算1億套不多吧，已拿地未規(guī)劃未建設(shè)的就暫時(shí)不計(jì)入了。

       綜上，全國(guó)住房已竣工和在建住房套數(shù)為2億+6億+1億+1億=10億套。按照目前戶均人數(shù)3人算，夠30億人居住，而除去14億人口，那么過(guò)剩房子大概夠16億人居住。這就是媒體一直報(bào)道的數(shù)據(jù)。

      空房子夠16億人住，為什么房子還是不夠賣？而且房?jī)r(jià)還一直在漲呢？道理很簡(jiǎn)單，不外乎兩個(gè)：

       一是老百姓的投資渠道狹窄，閑錢放著貶值，存銀行跑不過(guò)通脹，理財(cái)有風(fēng)險(xiǎn)，炒股沒(méi)底。房子作為固定資產(chǎn)，不管漲跌，總有實(shí)物在。

       二是過(guò)去房?jī)r(jià)漲多跌少，沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)暴跌史，堅(jiān)信房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)漲。所以，有錢人有錢就買房，按照任澤平團(tuán)隊(duì)的一份報(bào)告顯示，20%的人擁有40%的房產(chǎn)。

       人口就這么多，無(wú)論你手中有多少套房子，除了自住外，空置出來(lái)夠16億人居住的房子終究會(huì)轉(zhuǎn)出來(lái)，唯一的辦法就是：降價(jià)！

說(shuō)到降房?jī)r(jià)，確實(shí)是一個(gè)比較棘手的問(wèn)題。雖然不少人都在抱怨房?jī)r(jià)高，希望房?jī)r(jià)下降，但真正降的時(shí)候，也會(huì)出現(xiàn)各種問(wèn)題。比如：

       一批購(gòu)房者買了開發(fā)商的房子，沒(méi)過(guò)多久，開發(fā)商為了快速回籠資金，加之遇到市場(chǎng)寒流，會(huì)調(diào)低售價(jià)，此時(shí)前期買房人很有可能向開發(fā)商討要說(shuō)法，所以，開發(fā)商也不敢輕易降價(jià)；

       開發(fā)商為了生存，即使什么都不顧了，一心想降價(jià)變現(xiàn)，此時(shí)，無(wú)論是當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)協(xié)會(huì)，還是地方，都有可能出面約談，要求保持市場(chǎng)價(jià)格穩(wěn)定，開發(fā)商作為市場(chǎng)參與者，降價(jià)的決定多半會(huì)“流產(chǎn)”；

       說(shuō)到底，中國(guó)樓市就是政策市，但政策只能影響短期，但最終還是會(huì)走上市場(chǎng)軌道�？罩梅看罅看嬖冢�不僅占據(jù)大量的社會(huì)資源，浪費(fèi)人力和財(cái)力。而且終究也會(huì)影響到經(jīng)濟(jì)發(fā)展。中國(guó)社科院在《中國(guó)城市競(jìng)爭(zhēng)力報(bào)告No.17：住房，關(guān)系國(guó)與家》報(bào)告中明確指出：

      盡管2018年表面上中國(guó)房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有0.7百分點(diǎn)的帶動(dòng)貢獻(xiàn)，但是其擠出效應(yīng)已大于帶動(dòng)效應(yīng)，2018年中國(guó)房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)凈貢獻(xiàn)出現(xiàn)了由正轉(zhuǎn)負(fù)的拐點(diǎn)。

       在住房供應(yīng)過(guò)剩的大前提下，除了降價(jià)，別無(wú)選擇。

       而龍頭房企則率先垂范，開始降價(jià)銷售。如恒大在9月份銷售達(dá)到831億元，在國(guó)慶黃金周7天時(shí)間更是賣出了510億的天量，均刷新了世界房地產(chǎn)史。相信不只是恒大，更多的房企將加入到促銷“大軍”之中來(lái)。

       未來(lái)房?jī)r(jià)到底能降多少？SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹曾給出一個(gè)“底線”

      潘石屹，作為一位開發(fā)商大佬，是我國(guó)比較早期的房地產(chǎn)實(shí)踐者，對(duì)事物判斷敏銳，建議和觀點(diǎn)也一向比較客觀公正。他說(shuō)出來(lái)的建議，自然也是從專業(yè)開發(fā)商角度來(lái)看。他在中期財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)發(fā)布會(huì)上公開表示：

      對(duì)大多數(shù)開發(fā)商來(lái)說(shuō)，20%就是中國(guó)房?jī)r(jià)下跌的底線。因?yàn)橐坏┏�過(guò)這個(gè)數(shù)，絕大多數(shù)房地產(chǎn)公司將不復(fù)存在�？梢钥闯觯�這是潘石屹?gòu)拇蠖鄶?shù)房企生存角度考慮，確保降價(jià)后房地產(chǎn)不會(huì)崩盤。當(dāng)然，房企崩盤于社會(huì)穩(wěn)定、于銀行金融系統(tǒng)安全都是不利的。所以，從這個(gè)角度看，房?jī)r(jià)頂多能跌20%。

       不過(guò)，對(duì)于潘石屹給出的這個(gè)“底線”，剛需購(gòu)房者以及部分網(wǎng)友并不買賬，他們大多認(rèn)為，房?jī)r(jià)上漲都是百分之幾十，甚至翻倍的漲。既然現(xiàn)在房子過(guò)剩如此多，20%的幅度根本就不夠。不過(guò)，對(duì)不久就要面對(duì)結(jié)婚、子女入學(xué)的剛需群體來(lái)說(shuō)，如果1-2年能夠跌20%，應(yīng)該也能節(jié)約一筆不小的開支。

       當(dāng)然，如果想要房?jī)r(jià)下跌更多，甚至“腰斬”，那只能耐心等待了。畢竟，冰凍三尺非一日之寒！