摘要：根據(jù)央行此前的公告，自10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。  

       北京地區(qū)新的個(gè)人住房貸款定價(jià)基準(zhǔn)為：首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不低于相應(yīng)期限LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）+55個(gè)基點(diǎn)（一個(gè)基點(diǎn)等于0.01%），二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不低于相應(yīng)期限LPR+105個(gè)基點(diǎn)。北京青年報(bào)記者了解到，已經(jīng)有銀行按這樣的定價(jià)規(guī)則確定客戶房貸利率。按照央行8月20日公布的5年期LPR4.85%的水平計(jì)算，北京市首套個(gè)人住房貸款利率下限是5.4%，二套是5.9%。該水平與北京當(dāng)前主要中資銀行新發(fā)放的個(gè)人住房貸款利率水平基本一致。  

       8月25日，央行發(fā)布公告稱，自10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。  

       就此，央行有關(guān)負(fù)責(zé)人曾表示，公告主要針對(duì)新發(fā)放個(gè)人住房貸款利率，存量個(gè)人住房貸款利率仍按原合同執(zhí)行。  

       定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換后，全國(guó)范圍內(nèi)新發(fā)放首套個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR（按8月20日5年期以上LPR為4.85%）；二套個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個(gè)基點(diǎn)（按8月20日5年期以上LPR計(jì)算為5.45%），與當(dāng)前我國(guó)個(gè)人住房貸款實(shí)際最低利率水平基本相當(dāng)。同時(shí)，人民銀行分支機(jī)構(gòu)將指導(dǎo)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制及時(shí)確定當(dāng)?shù)豅PR加點(diǎn)下限。  

       長(zhǎng)期以來，我國(guó)銀行的房貸利率定價(jià)都是在央行貸款基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上乘以一定比例系數(shù)。比如，此前北京首套房貸款主流利率為基準(zhǔn)利率4.90%上浮10%，即5.39%；二套房貸款利率為基準(zhǔn)利率上浮20%，即5.88%。有業(yè)內(nèi)人士指出，這種乘法方式顯現(xiàn)出明顯弊端，當(dāng)基準(zhǔn)利率處于低位時(shí)，被乘后效應(yīng)會(huì)相應(yīng)變小。而現(xiàn)在用LPR加點(diǎn)的方式之后，就可以解決效應(yīng)變小的問題，使計(jì)算方式更為直觀。  

       調(diào)整后房貸利率與當(dāng)前水平基本相當(dāng)  

       目前，北京地區(qū)首套房貸款利率普遍為基準(zhǔn)利率上浮10%（大概為5.39%），據(jù)《中國(guó)證券報(bào)》報(bào)道，調(diào)整后北京新的個(gè)人住房貸款定價(jià)基準(zhǔn)為：首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不低于相應(yīng)期限LPR+55個(gè)基點(diǎn)，二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不低于相應(yīng)期限LPR+105個(gè)基點(diǎn)。  

       按照最近一次公布的5年期LPR（4.85%）計(jì)算，北京首套個(gè)人住房貸款利率下限是5.4%，二套房是5.9%。該水平與當(dāng)前主要中資銀行新發(fā)放的個(gè)人住房貸款利率水平基本相當(dāng)。  

       公積金貸款利率暫不調(diào)整，首套房的公積金貸款利率，1-5年期仍為2.75%，6-30年期為3.25%；二套房公積金貸款利率，1-5年期為3.025%，6-30年期為3.575%。  

       值得注意的是，此次確定的加點(diǎn)下限并非一成不變。業(yè)內(nèi)人士介紹，會(huì)根據(jù)北京市房地產(chǎn)形勢(shì)的變化和LPR的波動(dòng)情況，指導(dǎo)北京地區(qū)利率定價(jià)自律機(jī)制適時(shí)適度地調(diào)整個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)的下限。  

       多家銀行準(zhǔn)備就緒  

       根據(jù)央行的規(guī)定，10月8日是定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換日。在此之前，貸款銀行需修改貸款合同，改造升級(jí)系統(tǒng)，組織員工培訓(xùn)，同時(shí)，采取各種方式為客戶做好宣傳解釋工作，以確保轉(zhuǎn)換過程平穩(wěn)有序。10月8日前，已經(jīng)發(fā)放和已經(jīng)簽訂合同但未發(fā)放的貸款仍按原合同執(zhí)行。當(dāng)然，如果部分銀行已經(jīng)準(zhǔn)備就緒，在和借款人協(xié)商一致后，可以選擇按照LPR加點(diǎn)方式來確定貸款利率。  

       北京地區(qū)一些銀行已經(jīng)按新規(guī)確定房貸利率。據(jù)介紹，工商銀行和建設(shè)銀行已開展了相應(yīng)的工作。  

       工行個(gè)人金融業(yè)務(wù)部副總經(jīng)理任西明向媒體介紹，目前工行主要開展了三方面工作，個(gè)人住房貸款LPR定價(jià)模式系統(tǒng)正在測(cè)試，9月中下旬可以完成該系統(tǒng)的準(zhǔn)備工作。建行住房金融與個(gè)人信貸部副總經(jīng)理黃有綱也披露了建行有關(guān)的六方面工作。目前已經(jīng)研究梳理了政策的宣傳素材和客戶的問答題庫(kù)等，完成了政策過渡期間客戶答疑工作的準(zhǔn)備。  

       分析  

       各地市場(chǎng)利率定價(jià)  

       自律機(jī)制將發(fā)揮作用  

       此前央行公告明確，人民銀行省一級(jí)分支機(jī)構(gòu)應(yīng)按照“因城施策”原則，指導(dǎo)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制，在國(guó)家統(tǒng)一的信貸政策基礎(chǔ)上，根據(jù)當(dāng)?shù)?a href="http://www.fuzhouhuadun.com/" class="p_wordlink" target="_blank">房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化，確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限。  

       未來LPR會(huì)上下浮動(dòng)，房貸利率會(huì)不會(huì)一路走低？會(huì)不會(huì)因此影響房地產(chǎn)調(diào)控政策的實(shí)施效果？  

       對(duì)此，多位業(yè)內(nèi)人士指出，LPR會(huì)浮動(dòng)，如果加點(diǎn)不變，確實(shí)會(huì)使房貸情況發(fā)生變化，但加點(diǎn)也可以浮動(dòng)，也會(huì)影響房貸利率，不會(huì)使得房貸利率只能單邊下行。當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控強(qiáng)調(diào)“因城施策”，各地情況不同，在這樣的大背景下，各地的市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制會(huì)發(fā)揮非常重要的作用�？梢灶A(yù)計(jì)，如果出現(xiàn)個(gè)別城市因?yàn)長(zhǎng)PR變化帶來房貸利率變化，導(dǎo)致當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)矛盾比較緊張，那么市場(chǎng)利率指導(dǎo)就會(huì)相對(duì)頻繁一些，比如一兩個(gè)月就會(huì)調(diào)整一次。  

       中國(guó)銀行國(guó)際金融研究所研究員周經(jīng)緯認(rèn)為，未來抵押貸款利率將更加突出地反映各銀行的區(qū)域貨幣政策和信貸戰(zhàn)略。不同地區(qū)、不同客戶和不同時(shí)期的抵押貸款利率差異將更大，更能反映城市政策。  

       據(jù)知情人士透露，當(dāng)前已有13個(gè)省市部署了個(gè)人住房貸款利率定價(jià)基準(zhǔn)的轉(zhuǎn)化工作，下周或?qū)⑾嗬^落地。  

       交行金融研究中心首席金融分析師鄂永健也表示，新的抵押貸款定價(jià)規(guī)則對(duì)市場(chǎng)的影響有限，而且仍然是以往房地產(chǎn)調(diào)控政策的延續(xù)：它可以維持整體個(gè)人住房貸款利率基本保持穩(wěn)定，既不下降也不會(huì)顯著增加個(gè)人住房貸款利息負(fù)擔(dān)。這將有助于確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定性，同時(shí)促進(jìn)企業(yè)貸款利率的下降。