摘要：樓市的一舉一動都會牽動人心，近期杭州、蘇州、溫州、南昌、鄭州等地上調(diào)房貸利率。數(shù)據(jù)顯示，2019年1-8月，全國房地產(chǎn)調(diào)控政策高達(dá)367次，累計(jì)次數(shù)刷新了房地產(chǎn)調(diào)控紀(jì)錄。

       步入9月，傳統(tǒng)的樓市“金九銀十”會如期而至嗎？隨著貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）改革加速，下半年房價(jià)走勢又如何？

       南京、杭州、溫州、南昌等地個人房貸利率上調(diào)

       進(jìn)入下半年，房貸利率進(jìn)入反彈階段，盡管一線城市表現(xiàn)相對平靜，但二線城市的多個熱門地區(qū)房貸利率卻呈現(xiàn)上漲，有的地區(qū)首套房利率甚至上浮25%。其中，蘇州、杭州、長沙調(diào)整頻率加快，且部分銀行額度緊張，甚至?xí)和Ｊ芾矸抠J業(yè)務(wù)。

       近期，調(diào)整房貸利率的地區(qū)梳理如下：

       江蘇南京：5月初，多家銀行將首套房貸利率從基準(zhǔn)利率上浮8%調(diào)整到上浮10%；5月底調(diào)整到上浮15%；7月初，南京市兩家銀行將首套房貸利率調(diào)整到基準(zhǔn)利率上浮20%。

       江蘇蘇州：房貸利率在六七兩個月也出現(xiàn)連續(xù)上浮。新華社報(bào)道稱，7月蘇州首套房貸利率普遍按照基準(zhǔn)利率上浮23%執(zhí)行，對二套房貸款未還清的客戶，多數(shù)銀行要求貸款利率上浮30%。

       山東青島：從今年5月開始，青島銀行等多家銀行確定上浮房貸利率，其中首套房利率上浮15%，二套房上浮20%、個別達(dá)到25%。

       杭州：多家銀行首套房房貸利率在原來上浮5%到8%的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步上調(diào)到上浮10%的水平；二套房則上浮到15%。

       溫州：據(jù)溫州網(wǎng)報(bào)道，國有大行及部分股份行執(zhí)行首套房貸款利率基準(zhǔn)上浮10%，即5.39%；二套房上浮基準(zhǔn)15%，即5.635%。該房貸利率水平雖不是三年來最高，但已是該時間段內(nèi)的高點(diǎn)。甚至也有銀行開始暫停房貸業(yè)務(wù)。

       南昌：首套房貸利率普遍上浮20%，至5.88%；二套房貸利率普遍上浮25%至30%。

       鄭州：據(jù)鄭州日報(bào)報(bào)道，首套房貸利率多數(shù)銀行按照基準(zhǔn)利率4.9%，調(diào)整到上浮20%；二手房按基準(zhǔn)利率上浮15%至20%不等。

       值得一提的是，雖然央行商業(yè)貸款新規(guī)尚未落地執(zhí)行，但有地區(qū)的房地產(chǎn)中介已經(jīng)開始躁動，甚至不斷鼓吹房貸基準(zhǔn)利率即將上浮。近日曾有消息傳出“10月8日起，寧波房貸基準(zhǔn)利率5.5再上浮20%”，但最終被證實(shí)是假消息。

       新規(guī)之下 個人房貸利率要參考市場利率

       8月25日，央行發(fā)布公告，自10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應(yīng)期限的貸款市場報(bào)價(jià)利率(LPR)為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。

       財(cái)經(jīng)百科：什么是LPR

       LPR是貸款市場報(bào)價(jià)利率的簡稱，是指金融機(jī)構(gòu)對其最優(yōu)質(zhì)客戶執(zhí)行的貸款利率。

       新LPR又新在哪兒呢？據(jù)了解，新的LPR報(bào)價(jià)方式改為按照公開市場操作利率加點(diǎn)形成；報(bào)價(jià)利率期限增加5年期以上；報(bào)價(jià)頻率由原來的每日報(bào)價(jià)改為每月報(bào)價(jià)一次。同時，新的LPR報(bào)價(jià)行，在原有的10家全國性銀行基礎(chǔ)上擴(kuò)大到18家。

       根據(jù)政策，新規(guī)只對10月8日之后的新增住房貸款有效，存量房貸客戶不受影響。定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換后，全國范圍內(nèi)新發(fā)放首套個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR；二套個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個基點(diǎn)。

       由于LPR每個月都會調(diào)整，10月8日之后的購房者，將參考新政執(zhí)行時的LPR報(bào)價(jià)。業(yè)內(nèi)人士表示，此次調(diào)整最大的變化是確定了房貸利率的下限，未來房貸將告別折扣。

       對購房者來說，房貸利率會如何變化呢？可以簡單算一筆賬。在房貸利率普遍上調(diào)的情況下，大部分銀行執(zhí)行的是首套房貸基準(zhǔn)利率上浮10%-20%，二套房貸上浮20%-30%。

       同樣以5年以上貸款為例，按首套房貸上浮10%計(jì)算，基準(zhǔn)利率為4.9%，因此房貸利率為5.39%；二套房貸按上浮20%計(jì)算，房貸利率為5.88%。

       如果以8月20日5年期以上LPR（4.85%，5.45%）做對比，則無論是首套還是二套，調(diào)整后的房貸利率都略低。但業(yè)內(nèi)人士表示，實(shí)際發(fā)放的利率還會受調(diào)控政策、銀行信貸資源的影響，同時，各地還將“因城施策”確定首套和二套商業(yè)性個人住房貸款利率加點(diǎn)下限。

       個人房貸利率會普遍上調(diào)嗎？

       對于買房者來說，銀行上浮房貸利率意味買房成本上升，買房之后每個月要承擔(dān)的月供變多，還款壓力也會隨之增大。房貸利率與房價(jià)呈現(xiàn)反比，利率越高，導(dǎo)致人們購房欲望降低，進(jìn)一步拉低房價(jià)。

       很多人關(guān)心，個人房貸利率會普遍上調(diào)嗎？

       業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在“房住不炒”的調(diào)控背景下，房地產(chǎn)調(diào)控不會放松，房地產(chǎn)政策“因城施策”，通過轄區(qū)內(nèi)首套和二套商業(yè)性個人住房貸款利率加點(diǎn)，短期內(nèi)大部分城市的房貸利率不會下降。

       國家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室特聘研究員、中國人民大學(xué)重陽金融研究院副院長董希淼認(rèn)為，未來一段時間，個人住房貸款利率有上行的可能性，但幅度不會太大。不同銀行對個人住房貸款業(yè)務(wù)定位不一樣，因此在房貸利率會有明顯分化，大型商業(yè)銀行房貸利率調(diào)整預(yù)計(jì)相對溫和。

       未來個人房貸政策或收緊

       上半年，我國房地產(chǎn)市場迎來“小陽春”，部分地區(qū)房價(jià)上漲較快。在政治局會議重申“房住不炒”，首提“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”后，高熱的房地產(chǎn)市場迅速降溫。

       針對未來涉房貸款的監(jiān)管方向，董希淼認(rèn)為，從房地產(chǎn)金融的角度看，未來調(diào)控可能從三個方面實(shí)施：

       一是收緊銀行信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場，比如提高房地產(chǎn)開放貸款的條件，減少貸款額度；

       二是收緊資金借助信托等渠道進(jìn)入房地產(chǎn)項(xiàng)目，比如對房地產(chǎn)信托進(jìn)行“窗口指導(dǎo)”；

       三是收緊個人住房貸款條件、額度，提高貸款利率，并嚴(yán)控個人消費(fèi)貸款、信用卡資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。此外，還可能從嚴(yán)掌握房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券。

       業(yè)內(nèi)人士稱，當(dāng)前房地產(chǎn)政策以從緊為導(dǎo)向，貸款方面的規(guī)模控制依然會很強(qiáng)。對于一些涉足房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)，或說有可能涉足房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)，相關(guān)貸款會有較強(qiáng)的審查。

       有數(shù)據(jù)顯示，2019年1-8月，全國房地產(chǎn)調(diào)控政策高達(dá)367次，相比2018年1-8月份的315次上漲了17%，累計(jì)次數(shù)刷新房地產(chǎn)調(diào)控紀(jì)錄。

       業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，預(yù)計(jì)2019年下半年，全國樓市將依然是雙向調(diào)控，房價(jià)平穩(wěn)的城市不排除出現(xiàn)寬松政策，但只要上漲明顯，房地產(chǎn)調(diào)控肯定會加碼。另外，從信貸利率角度看，也不排除針對房地產(chǎn)的利率再次提高。