摘要：炒股的人里面，有一個(gè)流派叫“低價(jià)流”，就是專(zhuān)門(mén)盯著那些價(jià)格兩三元的低價(jià)股進(jìn)行操作。

       最近幾年，樓市里面也有這么一個(gè)類(lèi)似的流派，就是專(zhuān)門(mén)瞄準(zhǔn)一個(gè)城市中的低價(jià)房下手�！暗蛢r(jià)流”的核心思想，就是價(jià)格低。價(jià)格低，代表了 下跌有限，但是上漲無(wú)邊。

       同時(shí)，經(jīng)過(guò)這一輪地產(chǎn)大牛市的教訓(xùn)，越來(lái)越多的人開(kāi)始明白一個(gè)道理，那就是 房地產(chǎn)投資，一定要堅(jiān)決遠(yuǎn)離三四線(xiàn)及以下的中小城市，擁抱一二線(xiàn)大城市。而目前各個(gè)省也都有一種強(qiáng)烈的做大省會(huì)、留住人才，進(jìn)而參與全國(guó)城市競(jìng)爭(zhēng)的沖動(dòng)。

       最典型的就是山東濟(jì)南，山東為了增加濟(jì)南的首位度，直接把萊蕪整個(gè)劃給了濟(jì)南， 讓濟(jì)南從省內(nèi)的三弟秒變二哥， 有了和青島一較高下的資本。因此，當(dāng)下房地產(chǎn)投資有一句非常經(jīng)典的語(yǔ)錄就是： 向省城進(jìn)軍。而且，現(xiàn)實(shí)也充分證明，最近五年內(nèi)，投資省會(huì)的人們，幾乎都是賺的盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)，收益率在本省絕對(duì)是碾壓其他所有城市。

       因此，在 低價(jià)+省會(huì) 的雙重因素驅(qū)動(dòng)下，目前樓市投資出現(xiàn)了一個(gè)新的動(dòng)向，就是尋找房?jī)r(jià)還在萬(wàn)元以下的省會(huì)級(jí)城市入手，尋找投資機(jī)會(huì)。那么，低價(jià)流派+省會(huì)的模式，在樓市中真的適用嗎？在當(dāng)前的環(huán)境下，投資省城最大的障礙，主要有兩個(gè)。 一是限購(gòu) ，直接導(dǎo)致了很多人沒(méi)有房票，想買(mǎi)也沒(méi)資格。

       另一個(gè)就是經(jīng)過(guò)一輪大漲，目前省會(huì)城市的房?jī)r(jià)普遍已經(jīng)不低， 有高位站崗的風(fēng)險(xiǎn)。但是，今天如果告訴你，放眼全國(guó)，還有一些城市，它們不僅是省會(huì)城市，頂著巨大的政治光環(huán)，而且價(jià)格全部都在萬(wàn)元以下，有的甚至只有五六千，相較于北上深動(dòng)則七八萬(wàn)的價(jià)格，勢(shì)差達(dá)到10倍，極具比較優(yōu)勢(shì)。

       更重要的，他們的二手房，有的甚至是新房，基本都 不限購(gòu)，不限購(gòu)，不限購(gòu)。也就是說(shuō)，如果你有錢(qián)任性，完全是想買(mǎi)幾套買(mǎi)幾套，想花多少花多少。

       這樣的城市，如果現(xiàn)在就擺在你的面前，你買(mǎi)嗎？你跟嗎？需要說(shuō)明兩點(diǎn)。一是因?yàn)樽灾螀^(qū)在行政級(jí)別上和省是一樣的，所以為了便于表述，自治區(qū)的首府也統(tǒng)一稱(chēng)為省會(huì)。

       第二點(diǎn)是，統(tǒng)計(jì)的這些城市的房?jī)r(jià)，不是單純的新房?jī)r(jià)格或者二手房?jī)r(jià)格，也不是傳統(tǒng)意義上的平均價(jià)格。而是綜合了新房和二手房之后的 中位數(shù)價(jià)格。

       因?yàn)樾路績(jī)r(jià)格極具迷惑性，比如北京，目前新房供應(yīng)基本都在5環(huán)外，所以如果你看北京新房?jī)r(jià)格，似乎只有四五萬(wàn)，偏遠(yuǎn)的大興房山，甚至還有兩萬(wàn)多的。而你到四環(huán)以?xún)?nèi)看看，7萬(wàn)以下價(jià)格的房子，幾乎都已經(jīng)絕跡了，五環(huán)以?xún)?nèi)5萬(wàn)以下價(jià)格的，也消滅的差不多了，基本剩下一些歪瓜裂棗。

       又比如新房癌及其嚴(yán)重的重慶，現(xiàn)在內(nèi)環(huán)內(nèi)新開(kāi)的樓盤(pán)，基本在1萬(wàn)5以上，算上裝修2萬(wàn)多也不稀奇。如果你據(jù)此判斷重慶的房?jī)r(jià)至少也在一萬(wàn)七的話(huà)，你就圖樣圖森破了。

       目前重慶內(nèi)環(huán)內(nèi)核心區(qū)域、甚至是紅得發(fā)紫的兩江四岸，10年左右的小區(qū)，價(jià)格在一萬(wàn)二三的一抓一大把，隨便點(diǎn)幾個(gè)，比如龍湖觀山水、華宇北國(guó)風(fēng)光、中海北濱一號(hào)等等。而且還都是知名大品牌開(kāi)發(fā)商的小區(qū)。

       至于什么是中位數(shù)價(jià)格，大家自行百度吧，就不浪費(fèi)時(shí)間了。我們繼續(xù)回到上面的房?jī)r(jià)排名圖上來(lái)。我們把這31個(gè)城市的房?jī)r(jià)，分成四個(gè)梯隊(duì)。 第一梯隊(duì) 的是北京上海， 價(jià)格5萬(wàn)以上。 超級(jí)雙雄，獨(dú)孤求敗，甩開(kāi)后面一大截。

       第二梯隊(duì) 的城市是濟(jì)南、武漢、天津、南京、福州、杭州、廣州等7個(gè)城市， 價(jià)格在2萬(wàn)到3萬(wàn)之間。 除了廣州外，清一色的強(qiáng)二線(xiàn)城市。

       第三梯隊(duì) 的是哈爾濱、貴陽(yáng)、太原、南昌、重慶、南寧、西安、合肥、成都等14個(gè)城市。 價(jià)格在1萬(wàn)到2萬(wàn)之間。 這個(gè)區(qū)間的城市數(shù)量最多，幾乎達(dá)到了一半。

       第四梯隊(duì) 的是 銀川、西寧、烏魯木齊、呼和浩特、拉薩、長(zhǎng)春、沈陽(yáng)、貴陽(yáng)、蘭州。 這9個(gè)城市，基本都滿(mǎn)足省會(huì)城市、價(jià)格萬(wàn)元以下、不限購(gòu)的條件。

       看起來(lái)屬于非常理想的投資標(biāo)的。這些城市的房子，值得投資嗎？和北京上海動(dòng)輒七八萬(wàn)每平米的房?jī)r(jià)相比，銀川、西寧、烏魯木齊、沈陽(yáng)、長(zhǎng)春這些城市的房?jī)r(jià)完全可以用馬云口中的白菜價(jià)來(lái)形容。

       北京四環(huán)內(nèi)一個(gè)5平米的衛(wèi)生間，就可以買(mǎi)到西寧一個(gè)70平米的兩室一廳，而且還是省會(huì)城市。因此，從價(jià)格上來(lái)看，這些城市是真的價(jià)格洼地。如果從概率上來(lái)看的話(huà)，8萬(wàn)一平米翻倍漲到16萬(wàn)一平米的概率顯然要比5千一平米漲到1萬(wàn)一平米困難的多。

       而且像烏魯木齊這樣的城市，還頭頂著“一帶一路”橋頭堡這樣的超級(jí)光環(huán)。對(duì)于有些想象力比較豐富的人而言，烏魯木齊會(huì)不會(huì)借著“一帶一路”的東風(fēng)，成為引領(lǐng)中亞、走向世界，成為國(guó)際化的大都市呢？

       那樣的話(huà)，投資烏魯木齊的房子，豈不是要賺翻了？因此，類(lèi)似西寧、銀川、烏魯木齊這樣的城市，就非常符合下跌有限、上漲無(wú)限的投資預(yù)期。那么，價(jià)格洼地就是價(jià)值洼地嗎？這些萬(wàn)元以下、充滿(mǎn)想象力的省會(huì)城市，到底值不值得投資呢？

       在投資界有一個(gè)說(shuō)法，就是 投資不過(guò)山海關(guān)、貧富分界胡煥庸。 山海關(guān)之外就是傳說(shuō)中的東北三省，胡煥庸線(xiàn)以西就是傳說(shuō)中的西北6省。東三省因?yàn)楦鞣N原因，改革開(kāi)放之后，逐漸從經(jīng)濟(jì)強(qiáng)省滑落到今天的各種數(shù)據(jù)墊底。如果說(shuō)日本失去了20年，那么東三省可以說(shuō)從2007以來(lái)，同樣失去了十幾年。

       2013年的時(shí)候， 烏魯木齊的中位數(shù)房?jī)r(jià) 沖到歷史最高點(diǎn)，大概在8000元，同時(shí)期 西安的中位數(shù)房?jī)r(jià) 在7000元， 武漢的中位數(shù)房?jī)r(jià) 大概在9000元。

       而到了2018年，烏魯木齊跌倒了7860，西安漲到了16500，武漢更是站穩(wěn)了20000。從曾經(jīng)比西安貴1000、比武漢便宜1000，到如今大約只有西安的二分之一、武漢的三分之一，歲月洗禮、滄海桑田。因此，從房產(chǎn)投資的角度來(lái)看，胡煥庸以西的西北6省會(huì)城市，相較于胡煥庸線(xiàn)以東的廣大省會(huì)城市， 從投資的角度來(lái)看，收益在省會(huì)城市中絕對(duì)墊底。

       這就類(lèi)似于股票市場(chǎng)中的個(gè)別低價(jià)“神仙股”，除了持有者自己腦海中想象出來(lái)的上漲空間無(wú)限之外，其實(shí)本質(zhì)上并沒(méi)有多大投資價(jià)值。胡煥庸線(xiàn)以西和東北的省會(huì)城市之所以房?jī)r(jià)低，主要原因還是在于經(jīng)濟(jì)弱，經(jīng)濟(jì)弱的根源在于人口少，人口少的根源在于自然條件差。以西北省會(huì)城市中經(jīng)濟(jì)最強(qiáng)的烏魯木齊為例，2018年，烏魯木齊的GDP是3184億元。

       從增長(zhǎng)率上看，2018年烏魯木齊GDP增長(zhǎng)率為7.6%，比全國(guó)平均水平6.6%高出1個(gè)百分點(diǎn)，屬于中等偏上的水平，還是挺不錯(cuò)的。但是如果看總量呢？西北最強(qiáng)城市烏魯木齊2018年3184億的GDP是個(gè)什么水平？在全國(guó)排名的話(huà)，排在第77名。你知道75名是誰(shuí)呢？是山東的菏澤，2018年的GDP是3202億元，比烏魯木齊多18億元。

       菏澤屬于山東比較弱的市，在整個(gè)山東排名13，屬于倒數(shù)墊底的份。而且估計(jì)全國(guó)90%的人都不知道菏澤在什么地方，甚至80%的人，壓根就不知道中國(guó)還有一個(gè)城市，叫菏澤！

       但是即使是在山東倒數(shù)墊底的菏澤，這么一個(gè)在全國(guó)都不出名的四線(xiàn)城市，其經(jīng)濟(jì)總量都超過(guò)了西北六省會(huì)城市中經(jīng)濟(jì)排名第一的烏魯木齊，由此可見(jiàn)，西北經(jīng)濟(jì)在全國(guó)范圍比較來(lái)看的話(huà)有多弱了。

       而房?jī)r(jià)第一的北京2018年GDP是多少呢？ 是30320億。 大約是烏魯木齊的10倍。因此，如果單純地從經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平來(lái)看，北京房?jī)r(jià)大約70000，烏魯木齊房?jī)r(jià)大約8000，二者大致是9倍的關(guān)系。如果看銀川的話(huà)，這個(gè)規(guī)律一樣適合。2018年銀川的GDP是1901億元，北京的GDP是銀川的大約15倍，而北京的房?jī)r(jià)大約是銀川的13倍。二者的倍數(shù)關(guān)系也基本成立。

       因此，簡(jiǎn)單粗暴地以GDP來(lái)比較的話(huà)，如果以北京7萬(wàn)單價(jià)為參照物，烏魯木齊和銀川的房?jī)r(jià)就值六七千，沒(méi)有低估，甚至還略高估。而西北六省會(huì)城市之所以經(jīng)濟(jì)弱，根源還是在于人口少。 沒(méi)有人，一切都是空談。

       而西北六省人口少，主要的根源還是在于自然環(huán)境及其惡劣，相較于東南沿海城市，甚至武漢長(zhǎng)沙等中部城市，并不太適合大規(guī)模的人類(lèi)居住生存。如果你坐飛機(jī)從北京一路向西，當(dāng)飛機(jī)進(jìn)入甘肅之后，會(huì)發(fā)現(xiàn)下面是一片荒涼，荒涼到昆侖山上除了黃土就是巖石。

       那種荒涼，是連片的，上百萬(wàn)平方公里的。從上面的這張地圖可以看到，在中國(guó)的東南版圖上，郁郁蔥蔥的綠是底色，沒(méi)有植被的地方，就像是十八歲女孩臉上的青春痘。而在西北的版圖上正好相反，滿(mǎn)目荒涼的黃是底色，偶然幾處綠色，更像是八十歲男人臉上的老年斑。

       而目前隨著交通工具的革命和戶(hù)籍制度的放開(kāi)，西北等地的人口正在出現(xiàn)劇烈的流失現(xiàn)象。2018年，搶人最兇猛的西安、杭州、成都、重慶、武漢等中部省會(huì)城市，人口增加總量在500萬(wàn)級(jí)別，拒不完全統(tǒng)計(jì)，這些城市的增量人口，除了一半來(lái)自本省其他地級(jí)市之外，絕大部分都是來(lái)自西北六省。

       面對(duì)西部城市嚴(yán)重的人口流失現(xiàn)象，國(guó)家層面甚至都出臺(tái)了專(zhuān)門(mén)的政策，防止東部沿海發(fā)達(dá)地區(qū)高薪到中西部和東北搶挖人才。但是信息交流技術(shù)的發(fā)展和交通工具的便捷，越來(lái)越多的中西部和東北地區(qū)的人們了解地區(qū)之間的差異和外面世界的精彩。

       今年以來(lái)，大事不斷。年初粵港澳大灣區(qū)正式落地；8月初，上海臨港自貿(mào)區(qū)宣布獲批；前兩天，國(guó)家層面支持深圳建設(shè)世界一流城市的消息刷頻，這一系列重磅利好消息依然說(shuō)明： 當(dāng)前國(guó)家重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域，依然是在東部沿海地區(qū)。

       在當(dāng)前穩(wěn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)的大環(huán)境之下，基礎(chǔ)好、底子厚的長(zhǎng)三角、珠三角、京津冀依然是重點(diǎn)發(fā)展的地區(qū)。因此，在沒(méi)有根本性的政策扶持和經(jīng)濟(jì)社會(huì)環(huán)境的改變之前，西部地區(qū)和東北地區(qū)的人口進(jìn)一步流失依然不可避免。

       號(hào)稱(chēng)樂(lè)府雙壁之一的《玉臺(tái)新詠》這樣唱道：孔雀東南飛，五里一徘徊。也就是說(shuō)，早在兩千多年前，我們的老祖宗就已經(jīng)告訴我們， 房產(chǎn)投資啊，得往東部城市走，往南部城市走，往東南沿海城市走。

       比如東部沿海一帶的北京、天津、青島、上海、福州、廈門(mén)、廣州、深圳。又比如，往里面退一點(diǎn)的石家莊、濟(jì)南、南京、杭州、合肥、南昌、南寧。再不濟(jì)，你也得選武漢、鄭州、成都、重慶、西安、昆明吧？不能再退了，再退，就真的要掉進(jìn)坑里爬不出來(lái)了。