摘要：1-7月中國房地產(chǎn)銷售企業(yè)TOP100新鮮出爐，這一“榜單”仿佛向樓市扔出了一枚“炸彈”，在市場環(huán)境變幻莫測，政策壓力逐步增大的境況下，房企的銷售額依然實現(xiàn)了穩(wěn)步增長。規(guī)模突破千億的房企增加至15家，碧桂園、萬科、恒大，三大房企持續(xù)領(lǐng)跑，資源繼續(xù)向龍頭企業(yè)集中，規(guī)模房企體現(xiàn)出了強者恒強的氣勢。

       縱觀前七月，“兩座大山”壓得房企難以喘息，政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控越發(fā)緊密；融資政策進一步收緊，7月房地產(chǎn)信托發(fā)行幾近“腰斬”。如此情境之下，top100房企能否持續(xù)發(fā)力？房企未來的投資方向在何方？今日就為您一解迷思！

       15家房企規(guī)模破千億

       從銷售額來看，房企銷售額TOP100均值達636.7億元，規(guī)模破千億的房企增加至15家。2019年1-7月份，房企銷售額超過千億的企業(yè)均值為2043.7億元，前十房企銷售業(yè)績同比增長率均值為12.7%。碧桂園、萬科、恒大、保利、融創(chuàng)銷售額超2000億，其中碧桂園銷售額高達4510億元；中海、綠地、新城等10家房企銷售額超1000億位列第二陣營。500-1000億、100-500億的企業(yè)分別為23家、62家，銷售額均值分別為693.2億元、275.3億元。房企銷售額TOP100門檻提升至155.6億元。

       從銷售面積來看，房企銷售面積TOP100均值達461.0萬平方米。2019年1-7月份，銷售面積超千萬平方米的企業(yè)達9家，碧桂園、恒大、萬科銷售面積穩(wěn)居前三，保利、融創(chuàng)、綠地分列其后，其中碧桂園銷售面積最高為4786.1萬平方米。

       前七月的“成績”可謂十分優(yōu)秀，然而，這份“優(yōu)秀的成績單”是否是透支市場而得？單從百強房企7月的數(shù)據(jù)來看，其銷售規(guī)模較6月環(huán)比已降低近29%，對于2019年剩余的5個月，增速能否持續(xù)提升？

       對此，中國指數(shù)研究院分析稱，從7月份來看，增速已經(jīng)降下來了，但原因不僅有市場和調(diào)控的影響，還有半年度沖刺業(yè)績后，銷售節(jié)奏放緩有關(guān)，下半年具體走勢還要看“金九銀十”的傳統(tǒng)小高峰情況�？傮w來說，對市場前景的謹慎以及融資的收緊，都會促使開發(fā)商快速回籠資金，加大銷售力度，上半年目標完成率良好，預(yù)計下半年的業(yè)績增速仍將保持穩(wěn)中略升態(tài)勢。千億以上的房企，2019年底預(yù)計接近40家。

       一二線城市仍為房企投資拿地重心

       2019年1-7月，全國土地成交金額TOP10城市累計成交9229億元，同比增長14.8%，增速較1-6月回落1.2個百分點；規(guī)劃建筑面積TOP10城市成交21929萬平方米，同比增長18.3%，增速較1-6月上升9.3個百分點。

       由此可見，需求仍是最大的導向，在市場環(huán)境和政策環(huán)境均不夠“積極”的情況下，一二線城市由于人口的紅利，依然能引得大批房企的青睞。

       易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進稱，從穩(wěn)健的角度看，一二線城市也依然是房企看重的區(qū)域。尤其是一二線城市當前人口導入速度很快，這對于土地市場的開發(fā)和未來銷售都是有支撐的。另外這兩年基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不斷完善的情況下，很多一二線城市的土地交易依然具有較高的成長性。而中西部土地市場火熱，說明當前土地市場的拿地策略在調(diào)整，尤其是東部城市的穩(wěn)地價管控比較嚴厲，這個時候確實容易帶來很多新情況，比如說房企會轉(zhuǎn)移拿地的區(qū)域等。中西部市場這兩年崛起很快，供地節(jié)奏快，同時地價成本可控，所以部分資金相對充裕的房企，會在此類區(qū)域積極拿地。

       融資政策收緊

       2019年房地產(chǎn)融資政策層層收緊，5月銀保監(jiān)會發(fā)文對信托機構(gòu)開展整治工作，7月銀保監(jiān)會對部分房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增速過快、增量過大的信托公司進行約談警示，發(fā)改委發(fā)布《對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債申請備案登記有關(guān)要求的通知》，要求房企發(fā)行外債只能用于置換未來一年內(nèi)到期的中長期境外債務(wù)等。

       中國指數(shù)研究院分析。面對經(jīng)濟下行壓力，很多機構(gòu)和開發(fā)商均判斷下半年市場放松概率增加，價格上行預(yù)期增加，在此背景下中央的定調(diào)有利于保持政策與市場預(yù)期的穩(wěn)定性，引導資金持續(xù)進入實體經(jīng)濟，對開發(fā)商而言主要影響未來開發(fā)投資節(jié)奏，投資更加謹慎以及更加重視現(xiàn)金流。

       縱觀全局，房地產(chǎn)市場的“穩(wěn)定”已是“板上釘釘”，前七月房企的穩(wěn)速增長，實則已將部分“勝利果實”穩(wěn)穩(wěn)攥在手中，在政府的“實時”調(diào)控下，“余生”大起大落的樓市將一去不返，迎來的將是健康的、理性的、可持續(xù)發(fā)展的房地產(chǎn)市場。