摘要：日前，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)和易居房地產(chǎn)研究院中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心聯(lián)合發(fā)布《2019中國(guó)房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)研究報(bào)告》顯示，中國(guó)恒大、萬(wàn)科A和碧桂園仍位列上市房企三甲。保利地產(chǎn)、中國(guó)海外發(fā)展和融創(chuàng)中國(guó)分居四到六位，龍湖集團(tuán)、新城控股、華潤(rùn)置地和富力地產(chǎn)分列七至十位。

       測(cè)評(píng)研究報(bào)告顯示，2018年上市房企總資產(chǎn)均值、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入均值和凈資產(chǎn)均值增速均實(shí)現(xiàn)了較高速的增長(zhǎng)：總資產(chǎn)均值為1121.51億元，同比上升28.4%；房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入均值為200.91億元，同比增長(zhǎng)33.92%；凈利潤(rùn)均值為25.62億元，同比增長(zhǎng)13.82%；資產(chǎn)負(fù)債率均值同比上升3.04個(gè)百分點(diǎn)至68.09%；凈負(fù)債率均值同比上升2.65個(gè)百分點(diǎn)至92.52%。

       從上市房企總資產(chǎn)規(guī)模來(lái)看，年末總資產(chǎn)超過(guò)千億的企業(yè)有57家，約占上市房企總量的27.14%。其中超過(guò)3000億元的企業(yè)有14家，超過(guò)萬(wàn)億的企業(yè)有4家，依次是中國(guó)恒大、碧桂園、萬(wàn)科和綠地控股。從總資產(chǎn)累計(jì)值占比來(lái)看，榜單前17名企業(yè)的總資產(chǎn)累計(jì)值占比已超過(guò)50%，排行榜前55名企業(yè)總資產(chǎn)累計(jì)值占比超過(guò)80%。

       在償債能力上，測(cè)評(píng)研究報(bào)告顯示，2018年房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債水平保持穩(wěn)定，償債風(fēng)險(xiǎn)在可控范圍之內(nèi)。從長(zhǎng)期償債能力看，2018年末，上市房企資產(chǎn)負(fù)債率均值為68.09%，較2017年上升3.04個(gè)百分點(diǎn)；凈負(fù)債率均值為92.52%，較2017年末上升2.65個(gè)百分點(diǎn)。從企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率的分布看，2018年，約42%的企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率低于68.09%的行業(yè)均值，如中國(guó)國(guó)貿(mào)、中國(guó)海外發(fā)展等；約26%的企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率處于行業(yè)均值和80%之間，如龍湖、億達(dá)中國(guó)、寶龍地產(chǎn)等；另外29%的企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率高于80%，這一區(qū)間的典型企業(yè)有新城控股、萬(wàn)科、華夏幸福、碧桂園和恒大等。

       在盈利能力方面，上市房企外延擴(kuò)張驅(qū)動(dòng)增長(zhǎng)，頭部房企盈利突出。2018年上市房企凈資產(chǎn)收益率均值為9.80%，較2017年提升0.51個(gè)百分點(diǎn)；總資產(chǎn)凈利率均值為2.00%，較2017年下降0.79個(gè)百分點(diǎn)；總資產(chǎn)報(bào)酬率均值為4.77%，較2017年下降0.87個(gè)百分點(diǎn)。

       在成長(zhǎng)能力上，上市房企業(yè)績(jī)?cè)鏊俾杂谢卣{(diào)。2018年，上市房企平均房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入、凈利潤(rùn)和凈資產(chǎn)規(guī)模同比均實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)，但增速出現(xiàn)回落。從各企業(yè)的土地儲(chǔ)備情況分析，龍頭企業(yè)依然占據(jù)優(yōu)勢(shì)。其中，恒大、碧桂園、保利發(fā)展總貨值均超過(guò)2萬(wàn)億元，融創(chuàng)、萬(wàn)科、綠地、中海、龍湖總貨值均超過(guò)1萬(wàn)億元。報(bào)告認(rèn)為，短期內(nèi)土地資源依然加速流向規(guī)模企業(yè)。

       融資和多元化拓展仍是上市房企關(guān)注的熱點(diǎn)。報(bào)告指出，2018年房企融資環(huán)境依然偏緊，開(kāi)發(fā)貸、債券融資、股權(quán)融資以及海外融資等途徑不同程度收緊；但2018年四季度以來(lái)，房地產(chǎn)融資環(huán)境有好轉(zhuǎn)跡象。至2019年一季度，房企發(fā)債約1860.52億元，比上年同期增加38.64%。

       從業(yè)務(wù)趨勢(shì)來(lái)看，上市房企的主業(yè)仍是地產(chǎn)，除少數(shù)個(gè)別上市房企外，地產(chǎn)行業(yè)的營(yíng)業(yè)收入占據(jù)絕對(duì)比重，基本在90%以上。但上市房企探索多元化的實(shí)踐并未停止、但更趨理性，更強(qiáng)調(diào)穩(wěn)固主業(yè)的基礎(chǔ)地位，避免盲目發(fā)展。

       報(bào)告認(rèn)為，從上市房企對(duì)多元業(yè)務(wù)領(lǐng)域的選擇看，首先是以房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上下游領(lǐng)域?yàn)橹�，既順�?yīng)消費(fèi)升級(jí)大勢(shì)，又反哺主業(yè)。從年內(nèi)上市房企涉足的非地產(chǎn)業(yè)務(wù)的營(yíng)業(yè)收入看，物業(yè)管理收入較成規(guī)模的上市房企數(shù)量最多，其次為商業(yè)地產(chǎn)、建筑類(lèi)，長(zhǎng)租公寓布局仍是熱點(diǎn)。在物業(yè)服務(wù)創(chuàng)新方面，馬太效應(yīng)凸顯，多家物業(yè)公司先后上市，萬(wàn)物互聯(lián)的生態(tài)系統(tǒng)逐漸形成。

       據(jù)了解，本次測(cè)評(píng)的研究對(duì)象為滬深上市房企125家，在港上市房企83家，以及海外上市公司2家，合計(jì)共210家。“2019中國(guó)房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)成果發(fā)布會(huì)”還首次發(fā)布“2019物業(yè)服務(wù)企業(yè)上市公司測(cè)評(píng)成果”，該項(xiàng)測(cè)評(píng)由中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)、上海易居房地產(chǎn)研究院中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心聯(lián)合主辦。