摘要：繼4月19日對6個城市進行預(yù)警提示后，5月18日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部又對近3個月新建商品住宅、二手住宅價格指數(shù)累計漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧等4個城市進行預(yù)警提示。有業(yè)內(nèi)人士指出，4月被住建部預(yù)警的6個城市并未公開名單，而5月的預(yù)警則直接點名，體現(xiàn)出相關(guān)部門對于高房價繼續(xù)管控的導(dǎo)向，調(diào)控之意明顯。分析人士認為，當(dāng)下購房者如果是出于改善型居住的需要，可以入手，但若是作為投資，因為預(yù)計潛在升值的空間已非常有限，所以應(yīng)保持理性。

       住建部：對四城市樓價發(fā)出預(yù)警

       國家統(tǒng)計局5月16日發(fā)布了4月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，4月有67個城市新建商品住宅價格環(huán)比上漲，3月為65個城市。5月18日，住建部對全國房價上漲過快的四個城市進行了預(yù)警，包括佛山、蘇州、大連和南寧，這是繼4月19日對6個城市進行預(yù)警提示后的第二次。業(yè)內(nèi)人士表示，近3個月部分城市新建商品住宅、二手住宅價格指數(shù)累計漲幅較大。類似預(yù)警，體現(xiàn)了相關(guān)部門對于高房價繼續(xù)管控的導(dǎo)向，是“房住不炒”政策思路的體現(xiàn)，也有助于后續(xù)各地房價穩(wěn)定政策的出臺。

       國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2019年4月份，大連新房房價環(huán)比上漲0.7%，同比上漲13.2%。二手房環(huán)比上漲0.8%，同比上漲9.1%；南寧新房房價上漲0.9%，同比上漲11.5%。二手房環(huán)比上漲1.4%，同比上漲11.7%。雖然蘇州和佛山不在70城房價統(tǒng)計名單中，但無論是近期蘇州土地市場的持續(xù)火熱，還是佛山新房成交價連續(xù)多月上漲，均印證了這兩個城市房地產(chǎn)市場的高溫不退態(tài)勢。根據(jù)易居研究院統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，佛山今年3月份全市房價為13025元/平方米，相比去年水平有較為明顯的同比上漲。而克而瑞數(shù)據(jù)顯示，4月份蘇州商品住宅成交114.8萬平方米，環(huán)比增長53%，同比增長高達80%；成交均價21742元/平方米，環(huán)比上漲6%，同比上漲11.6%。蘇州近期出臺了兩次政策收緊內(nèi)容，尤其是針對蘇州園區(qū)等進行了管控。

       房企：加快推貨保持價格平穩(wěn)

       為應(yīng)對市場及政策的變化，多數(shù)房企都采取隨行就市的態(tài)度。廣州某大房企表示，在目前的政策調(diào)控下以“穩(wěn)”為主，樓市過熱將引發(fā)調(diào)控收緊，既不允許大漲也不允許大跌，同時，備案指導(dǎo)價格仍將存在。所以下半年推貨也將采取積極穩(wěn)健的策略。此外，有房企表示，雖然目前企業(yè)融資拿地的步伐沒有放慢，但企業(yè)的資金面依然緊張，為保持規(guī)模與利潤的平衡，房企也會加快推盤節(jié)奏與力度，但價格會“保持平穩(wěn)”。

       在現(xiàn)如今的市場環(huán)境下，許多中大型品牌房企依然有沖規(guī)模訴求。例如在長三角及珠三角土拍回暖中，同策研究院預(yù)計中大型房企將通過犧牲當(dāng)期利潤率的方式拿地。而小型房企因本身發(fā)展策略差異，當(dāng)前拿地策略出現(xiàn)差異，部分房企因資金流緊張，拿地偏謹慎。以S企業(yè)為例，其2019年1季度未拿地，但是2018年剛上市的H企業(yè)便拿地十分積極，仍有擴張訴求！

       業(yè)內(nèi)人士認為，當(dāng)前政策調(diào)控的核心，便是調(diào)控過程中一直在重點強調(diào)的“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”。同策研究院總監(jiān)張宏偉稱，從穩(wěn)地價的角度來說，穩(wěn)地價的目的還是維持財政收入，從而穩(wěn)定經(jīng)濟增長。一二線城市“穩(wěn)地價”的核心是避免土地價格過快上漲、推升房價。而三四線城市則相反，核心是避免土地價格下跌、引發(fā)房價下跌。穩(wěn)房價也是如此。而從“穩(wěn)預(yù)期”的角度來說，政策調(diào)控既要穩(wěn)定樓市既不允許大漲、也不允許大跌的預(yù)期，也要避免預(yù)期改變引發(fā)的市場劇烈波動、造成宏觀經(jīng)濟波動。

       專家：剛需可入手投資需謹慎

       近期，市場各種房市“小陽春”論調(diào)再度興起。不少買家擔(dān)心現(xiàn)在不買以后買不起。對于買房者，有專家建議，如果是出于改善型居住的剛需角度，可從生活實際所需出發(fā)介入房市，選擇合適的房子。但對于投資型乃至投機型需求而言，中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷前些年的持續(xù)大漲后，價格仍處高位，潛在升值的空間已非常有限。

       地產(chǎn)專家鄧浩志表示，目前貸款利率還處于較低的水平，如果確實有剛需（包括首套和二套房）的買家，建議可以入市。可以選擇一些市中心物業(yè)更為保值。而對于投資客來說，則需要謹慎，因為目前市場靠房子來大幅度升值的年代已經(jīng)過去。此外，鄧浩志表示，由于目前公寓入市門檻解禁，個人投資公寓的人逐漸增多，公寓的升值空間不大，所以如果是用來出租的，要看購買時的價格，如果購入的價格低于周邊住宅的一半，這樣的回報率還可以，否則則需要謹慎持有。

       張宏偉則認為，目前核心一二線城市居民購買力，可能成為限制樓市持續(xù)回暖的原因之一。張宏偉給記者算了一筆賬，假設(shè)居民收入均等于該城市城鎮(zhèn)人均可支配收入（2018年數(shù)據(jù)），個人月收入的70%用于支付每月按揭，住宅貸款年利率5%，分30年按揭還款，首付款為家庭自有資金的情況下，居民月支出額與可負擔(dān)的貸款額比例為1：186.3。也即居民能負擔(dān)起1萬元每月的月供，則可承擔(dān)186.3萬元總貸款額，按照貸款/首付比例7:3可倒推出總房價上限為266.14萬元。

       計算結(jié)果顯示，北京、上海、深圳三座城市成交新房套均總價遠超出普通居民收入可負擔(dān)范圍，寧波、蘇州、南京、杭州、福州等城市需4人還房貸方可支撐起城市新房還貸需求。

       為此，張宏偉認為，城市居民不必太擔(dān)心后續(xù)房價上漲過快而導(dǎo)致負擔(dān)不起，對于一般城市家庭來說，根據(jù)現(xiàn)有市場價格，酌情選擇家庭可承擔(dān)的宜居城市再行買房會較為妥當(dāng)。