摘要：5月18日，住建部在4月19日對(duì)6個(gè)城市進(jìn)行預(yù)警提示的基礎(chǔ)上，又對(duì)近3個(gè)月新建商品住宅、二手住宅價(jià)格指數(shù)累計(jì)漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧4個(gè)城市進(jìn)行了預(yù)警提示。

根據(jù)住建部的預(yù)警提示，哪個(gè)城市的房?jī)r(jià)漲幅高于GDP漲幅，哪個(gè)城市就要升級(jí)調(diào)控，反之，哪個(gè)城市的房?jī)r(jià)過(guò)快下跌，就要給政策刺激穩(wěn)定房?jī)r(jià)。

“預(yù)警提示”敲警鐘，業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，住建部此舉一方面旨在進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控城市主體責(zé)任，另一方面，也表明我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度仍將維持之前的“高溫”狀態(tài)。

局部區(qū)域樓市調(diào)控升級(jí)“一城一策”以維穩(wěn)為重

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局5月16日發(fā)布的2019年4月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月有67個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲，3月為65個(gè)城市。其中，漲幅居首的城市是秦皇島，漲幅達(dá)1.8%；北上廣深漲幅分別為0.5%、0.3%、1.1%、0.4%。除秦皇島之外，廣州、昆明、西安、濟(jì)南、武漢、杭州、洛陽(yáng)、重慶、北海的漲幅也超過(guò)1%。

數(shù)據(jù)發(fā)布后不到三天，銀保監(jiān)會(huì)、住建部相繼“喊話”預(yù)警提示房地產(chǎn)市場(chǎng)。

5月17日，銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于開(kāi)展“鞏固治亂象成果促進(jìn)合規(guī)建設(shè)”工作的通知》，要求銀行機(jī)構(gòu)從股權(quán)與公司治理、宏觀政策執(zhí)行、信貸管理、影子銀行和交叉金融業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、重點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)處置等五個(gè)方面開(kāi)展整治；非銀行領(lǐng)域各類機(jī)構(gòu)按照相關(guān)要點(diǎn)開(kāi)展整治，突出處罰和問(wèn)責(zé)，下大力氣解決違規(guī)成本過(guò)低的問(wèn)題。其中，整治內(nèi)容中多處涉及房地產(chǎn)領(lǐng)域融資亂象，劍指違規(guī)資金變相用于拿地和購(gòu)房。

5月18日，住建部在此前預(yù)警6個(gè)城市的基礎(chǔ)上，再次預(yù)警4個(gè)房?jī)r(jià)漲幅較大城市，并再次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”。住建部要求，各地要始終堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，進(jìn)一步加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)分析，及時(shí)解決市場(chǎng)運(yùn)行中出現(xiàn)的問(wèn)題，切實(shí)把穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的要求落到實(shí)處，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

由此可見(jiàn)，局部區(qū)域樓市調(diào)控升級(jí)，“一城一策”以維穩(wěn)為重。

調(diào)控政策未轉(zhuǎn)向“預(yù)警提示”常態(tài)化

2019年以來(lái)，隨著貸款利率下行和多地樓市政策微調(diào)，市場(chǎng)預(yù)期較2018年年底有所改善，特別是3月以來(lái)多地出現(xiàn)一波“小陽(yáng)春”的行情。步入4月，蘇州、杭州、南京、天津等地的銷售勢(shì)頭持續(xù)回暖。

在土地市場(chǎng)，隨著流動(dòng)性改善和銷售的回暖，加上國(guó)家對(duì)大型城市落戶政策的放松，使得開(kāi)發(fā)商對(duì)后市預(yù)期改善，并加快對(duì)強(qiáng)二線城市的布局。近期，包括合肥、杭州、蘇州、武漢、西安、天津等多個(gè)城市的土地升溫明顯。

一些城市住宅銷售市場(chǎng)和土地市場(chǎng)的“雙升溫”引起了政府的重視。5月11日，蘇州出臺(tái)相關(guān)調(diào)控政策來(lái)穩(wěn)定地價(jià)，并對(duì)部分重點(diǎn)區(qū)域?qū)嵤┫拗妻D(zhuǎn)讓措施來(lái)抑制投機(jī)，穩(wěn)定樓市預(yù)期。而此前已有國(guó)管公積金實(shí)行認(rèn)房又認(rèn)貸的收緊政策；此外，西安、合肥、長(zhǎng)沙、丹東等熱點(diǎn)城市的樓市政策均有所微調(diào)收緊。

仲量聯(lián)行對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者分析，近期的樓市政策變化表明，在堅(jiān)持“房住不炒”的基調(diào)下，各地政府繼續(xù)針對(duì)自身市場(chǎng)特點(diǎn)“因地制宜”地對(duì)當(dāng)?shù)卣�策進(jìn)行調(diào)整。而后期地方政策也將繼續(xù)圍繞“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”來(lái)引導(dǎo)住宅市場(chǎng)健康、穩(wěn)定地運(yùn)行。

業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為：“住建部再次明確要求‘房住不炒’，代表了全國(guó)房地產(chǎn)的調(diào)控力度將依然維持之前的高溫狀態(tài)�！�

對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，住建部的預(yù)警系統(tǒng)已經(jīng)建立完成，并開(kāi)始常規(guī)性運(yùn)行。未來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控將以地方為主導(dǎo)，住建部與中央指導(dǎo)為主，住建部的約談、預(yù)警將依然影響地方房地產(chǎn)調(diào)控，包括2018年的多輪多城市房地產(chǎn)巡查在2019年將依然常態(tài)化。未來(lái)不排除有部分城市政策調(diào)整，但地方主體責(zé)任要求房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)的大原則不變。