摘要：從樓市4月和5月首周的表現(xiàn)看，“穩(wěn)”樓市是國家的基本態(tài)度，“一城一策”彈性調(diào)控雖有利于維穩(wěn)樓市，但將進(jìn)一步深化地區(qū)分化趨勢(shì)。

       ——盤和林

       3月開春，北京等部分一線城市樓市回暖，但從4月的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，熱度有所下降。據(jù)中國指數(shù)研究院月度數(shù)據(jù)，4月樓市整體成交量環(huán)比下降，庫存總量環(huán)比上升2.8%，全國土地市場(chǎng)成交量同環(huán)比均縮水，樓市整體略有下落。

       那么，今年一季度樓市回暖究竟是純屬偶然，還是回調(diào)的“先兆”？樓市未來走向?qū)��?huì)如何？

       在筆者看來，2019年一季度，樓市之所以出現(xiàn)“量價(jià)齊升”的現(xiàn)象，主要有三方面原因：

       首先，有人誤導(dǎo)信貸政策有所放松，使得民眾產(chǎn)生預(yù)期偏差，引發(fā)偏差消費(fèi)；

       其次，正所謂“每逢佳節(jié)必花錢”，春節(jié)期間，不論是心理、環(huán)境還是手中握有的資金，都會(huì)刺激民眾的消費(fèi)行為，加之房地產(chǎn)企業(yè)的營銷活動(dòng)，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)小幅回暖；

       最后，從消費(fèi)結(jié)構(gòu)看，開盤項(xiàng)目大都是剛需及剛改項(xiàng)目，這部分需求由于結(jié)婚、養(yǎng)老、上學(xué)等不可抗因素會(huì)逐步釋放，形成房地產(chǎn)市場(chǎng)的支撐。

       事實(shí)上，作為樓市“小陽春”的慣性運(yùn)行區(qū)間，4月和5月的樓市走向尤為重要，綜合來看，未來樓市“穩(wěn)”依舊是基調(diào)，地區(qū)分化是特點(diǎn)，穩(wěn)中波動(dòng)是長期趨勢(shì)。

       在樓市發(fā)展現(xiàn)“小陽春”后，4月召開的中央政治局工作會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)“房住不炒、一城一策”，事實(shí)上是對(duì)樓市回暖的官方回應(yīng)，也是對(duì)樓市表現(xiàn)的一種預(yù)警。從貨幣政策上來看，2019年第一季度，貨幣政策整體上穩(wěn)中有松，最新召開的中央財(cái)經(jīng)委員會(huì)第四次會(huì)議指出，貨幣政策要松緊適度，根據(jù)經(jīng)濟(jì)和價(jià)格變化形式預(yù)調(diào)微調(diào)。筆者認(rèn)為，當(dāng)前，相機(jī)抉擇的貨幣政策，某種程度上有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)，但樓市溫度的遙控器仍然握在國家手中，從國家的態(tài)度來看，“穩(wěn)”將是房地產(chǎn)市場(chǎng)長期態(tài)勢(shì)。

       據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，2019年4月，全國百城住宅價(jià)格環(huán)比上升0.28%，漲幅較上月微幅上升，庫存總量環(huán)比上升2.8%，其中，一二線城市樓市成交量同比上升，三線城市則同比下降。5月第一周，樓市交易整體遇冷，各城市成交量均下行，其中，北京地區(qū)降幅達(dá)60%；全國40大中城市市場(chǎng)土地供應(yīng)量減少25%，其中主要城市成交量減少63%，出讓金環(huán)比減少62%。

       從樓市4月和5月首周的表現(xiàn)來看，較一季度而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)上揚(yáng)的慣性正在減弱，短期內(nèi)若沒有政策的刺激，樓市“小陽春”勢(shì)頭或?qū)⒅鸩剿�減。需要指出的是，樓市能夠彈性回穩(wěn)的一個(gè)重要原因是“一城一策”的“收放自如”。

       一方面，熱點(diǎn)城市的調(diào)控政策正在逐步升級(jí)，例如，遼寧丹東規(guī)定商品住房銷售價(jià)格漲幅，陜西西安收緊公積金提取要求，江蘇蘇州土地拍賣設(shè)定限價(jià)等；另一方面，部分樓市降溫明顯的城市或者樓市本就相對(duì)低迷的城市卻有所松綁，例如浙江寧波和內(nèi)蒙古呼和浩特正在持續(xù)的加大住房的補(bǔ)貼力度。在筆者看來，這樣因地制宜的彈性調(diào)節(jié)，使得樓市總體上不會(huì)出現(xiàn)大漲大跌，從而保持長期穩(wěn)定。

       需要注意的是，也正是因?yàn)椤耙怀且徊摺钡拇嬖�，樓市的地區(qū)分化將會(huì)更加明顯。比如，在土地供求規(guī)�？傮w走低的情況下，長三角地區(qū)和珠三角地區(qū)的土地市場(chǎng)熱度不減，高溢價(jià)地塊層出，這也意味著該地區(qū)的市場(chǎng)后續(xù)或?qū)⑸蠐P(yáng)，而遼寧沈陽、遼寧大連、山東濟(jì)南等庫存壓力較大的城市，樓市走勢(shì)或?qū)⒉蝗輼酚^。

       此外，自2019年開年以來，剛需和剛改項(xiàng)目成為房地產(chǎn)市場(chǎng)主流，這事實(shí)上反映出兩點(diǎn)：首先，在未來可以預(yù)見的一段時(shí)間內(nèi)，人口可以形成對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的支撐，類似湖北武漢、河南鄭州、安徽合肥等人口基數(shù)較大的城市，未來一段時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)熱度仍會(huì)持續(xù)。其次，剛需和剛改項(xiàng)目受追捧，一方面反映出居民對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)持謹(jǐn)慎態(tài)度，另一方面，經(jīng)濟(jì)大環(huán)境對(duì)未來收入預(yù)期的影響，影響到了居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)水平。

       因此，竊以為，從樓市4月和5月首周的表現(xiàn)看，“穩(wěn)”樓市是國家的基本態(tài)度，“一城一策”彈性調(diào)控雖有利于維穩(wěn)樓市，但將進(jìn)一步深化地區(qū)分化趨勢(shì)。在未來，人口以及地區(qū)開發(fā)情況將對(duì)地區(qū)間樓市差異產(chǎn)生重要影響。