摘要：與率先升溫又“帶頭”降溫的一線樓市不同，中國多地二線城市房地產市場近期依然春意盎然，房市、地市雙雙升溫。

土地市場回暖

今年以來，多個二線城市土地市場活躍。4月末，江蘇省蘇州市5天內兩次土拍均有地塊創(chuàng)下樓面價新高。如：29日，蘇州工業(yè)園區(qū)一地塊成交樓面價約每平方米3.03萬元(人民幣，下同)，溢價37.7%。這是近10年來，蘇州工業(yè)園區(qū)拍出的單價最高的住宅用地。

除蘇州外，武漢、無錫、杭州、南京、合肥等城市土地市場同樣活躍。據(jù)中原地產研究中心統(tǒng)計，4月下旬，短短一周時間(4月22日-28日)，以熱點二線為主的大中城市“賣地”金額高達1167.5億元，創(chuàng)下2年來新高，環(huán)比上漲134%。其中，武漢土地成交金額超過311億元，合肥成交金額213億元、蘇州為146億元，杭州為87億元。

相對寬松的流動性是房企搶地熱情回歸的主因。易居研究院研究員沈昕指出，在經過去年全年的偏緊之后，2019年一季度中國房地產業(yè)金融環(huán)境指數(shù)小幅上行。近期，中國M1同比增速連續(xù)9個季度下行后轉為上行。全國銀行間市場同業(yè)拆借月加權平均利率走勢穩(wěn)中有降。融360發(fā)布的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，3月份，全國首套房貸款平均利率為5.56%，已連降4個月。

在此環(huán)境下，4月房企融資熱情持續(xù)高漲。中原地產研究中心提供的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，包括融信中國、中國恒大等在內的房企當月發(fā)布融資計劃接近2600億元。企業(yè)融資成本繼續(xù)降低，多數(shù)房企融資成本告別“兩位數(shù)”利率。到手更多“便宜的錢”，加快了房企拿地的步伐。

二線城市成為其拿地爭奪的“主戰(zhàn)場”。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師岳蒙蒙指出，豬年春節(jié)過后，房企投資回歸二線帶動土地市場急劇升溫。當前房企在二線城市拿地規(guī)模占比顯著提升。3月份，在一線和三四線城市土地出讓金同比仍處在下行通道之時，二線城市已出現(xiàn)近36%的漲幅。

房市春意融融

與“小陽春”開始消散的一線樓市不同，房貸利率下降，人才政策密集出臺，加之土地市場熱火朝天，二線樓市依然春意融融。

58同城、安居客發(fā)布的《4月國民安居指數(shù)》顯示，4月全國新房市場找房熱度保持平穩(wěn)，環(huán)比上月微跌0.5%，但其中二線城市找房熱度上漲0.2%，南京、杭州等城市房價正在向一線城市靠攏。

中原地產研究中心數(shù)據(jù)顯示，4月份，在一線和三線城市新房成交量環(huán)比下滑的同時，二線城市仍保持5%的漲幅。其中，土地市場活躍的蘇州市，4月份新房成交面積環(huán)比上漲32%。有消息稱，蘇州市近期再現(xiàn)新房搶購潮，不少新房樓盤，需要全款才能買到。

近兩年來，中國各線樓市分化顯著，一二三線城市各自處于不同的房地產周期之中。二線城市行情滯后于一線城市，三線城市又滯后于一二線城市。分析認為，如今一線樓市已經經歷了一輪短暫升溫，正在逐漸回歸常態(tài)，二線城市滯后于一線，在需求釋放之后可能也將回歸平穩(wěn)。

克而瑞研究中心副總經理楊科偉指出，通過剖析當前回暖城市的二手房成交結構，不難發(fā)現(xiàn)都是過往兩年積壓的剛需、改善的自住需求逐漸釋放，京滬渝呈小面積、低總價房屋成交比例上升的剛需特征，杭州、南京等改善需求比例加大，偏好70-90平方米面積段的剛需客群比例不斷上升。這樣的需求格局也決定了本輪市場“回暖”持續(xù)周期的不確定性，待前期積壓需求釋放“消耗”之后，市場或將又回歸常態(tài)。

近期，中央政治局會議重申“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”。住房和城鄉(xiāng)建設部也對2019年第一季度房價、地價波動幅度較大的城市進行了預警提示。58安居客房產研究院首席分析師張波指出，這些信號顯示出“警示”作用，不排除后續(xù)政策出現(xiàn)微調收緊的可能性。

4月末，遼寧省丹東市收緊樓市調控，出臺包括5年限售，外地戶口限購1套新房，同一樓盤房價月漲幅不能超0.6%等“大招”為樓市降溫。