摘要：上海易居房地產(chǎn)研究院4月30日發(fā)布《2019年一季度50城租金收益率研究報(bào)告》。該報(bào)告顯示，今年一季度，50城租金收益率為2.4%，環(huán)比下降4%，同比下降7%。4個(gè)一線城市的平均租金收益率為1.7%，環(huán)比下降2%，同比上升10%；31個(gè)二線城市平均租金收益率為2.4%，環(huán)比下降4%，同比下降7%；15個(gè)三線城市租金收益率為2.6%，環(huán)比下降6%，同比下降9%。今年三季度50城租金收益率中，排名前3位的城市為西寧、烏魯木齊和韶關(guān)，其中排名第1的西寧達(dá)到3.7%，而排名墊底的廈門僅為1.2%。

易居研究院研究員沈昕表示：我國(guó)部分城市長(zhǎng)期以來租金收益率較低，這主要是由于房?jī)r(jià)漲幅過大，租金上漲速度小于房?jī)r(jià)上漲速度。房?jī)r(jià)與租金背離，說明房?jī)r(jià)存在一定程度的泡沫。隨著穩(wěn)房?jī)r(jià)和控租金的政策并舉，預(yù)計(jì)未來一兩年租金收益率將趨于平穩(wěn)。一季度部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了“小陽春”，而4月19日政治局會(huì)議重提“房住不炒”、“一城一策”，預(yù)計(jì)2019年房?jī)r(jià)將維持窄幅波動(dòng)。同時(shí)，租金已經(jīng)兩個(gè)季度環(huán)比下跌，下半年將大概率企穩(wěn)。因此，2019年下半年租金收益率或?qū)⒃?.4%的水平附近窄幅波動(dòng)。

報(bào)告主要有以下幾部分組成：

房屋租金收益率，是指一套房屋的年租金收入與房屋價(jià)值的比值。租金收益率是衡量投資收益的重要指標(biāo)之一。商品具有使用價(jià)值和價(jià)值，使用價(jià)值決定價(jià)值，價(jià)格反映價(jià)值，但有時(shí)候價(jià)格會(huì)偏離價(jià)值中樞，比如房?jī)r(jià)在某些時(shí)間會(huì)過高，出現(xiàn)泡沫。租金反映房屋的使用價(jià)值，是市場(chǎng)的真實(shí)需求。因此可以通過租金收益率來反映房租與房?jī)r(jià)的偏離度。

一、50城租金收益率概況

2019年一季度，根據(jù)城市房產(chǎn)網(wǎng)的數(shù)據(jù)，50個(gè)典型城市租金收益率為2.4%，環(huán)比下降4%，同比下降7%。一季度部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了“小陽春”，房?jī)r(jià)環(huán)比上漲，而租金則環(huán)比下跌，因此租金收益率環(huán)比下降較明顯。租金收益率同比下降是因?yàn)橐患径确績(jī)r(jià)同比漲幅為10%，而租金同比漲幅為8%，租金上漲速度小于房?jī)r(jià)上漲速度。2017年三季度至今，租金收益率持續(xù)震蕩下降，但下降幅度相比2016年二季度至2017年三季度已經(jīng)大幅減緩。這主要是因?yàn)?017年3季度前房?jī)r(jià)大幅上漲，租金收益率快速降低，而2017年3季度后房?jī)r(jià)漲幅開始震蕩收窄。2019年一季度租金收益率下滑較明顯，原因是整體租金下跌，尤其是三線城市租金下跌明顯，而二三線城市房?jī)r(jià)小幅上漲。2018年經(jīng)濟(jì)增速下滑，實(shí)體經(jīng)濟(jì)低迷導(dǎo)致租房需求減小，而同時(shí)樓市持續(xù)繁榮，部分城市租賃住房供應(yīng)量較大，但收入沒有增加，導(dǎo)致供大于求，租金下跌。

二、三類城市租金收益率比較

2016年二季度以來，二線城市租金收益率始終略低于三線城市，且兩者走勢(shì)比較接近。2018年二季度后，租金收益率開始緩慢降低至2.5%左右。主要原因是1.2018年三季度，房?jī)r(jià)漲幅較大，其中三線城市達(dá)到9%。2. 2018年三季度后租金下跌明顯，其中三線城市今年一季度租金環(huán)比下跌5%。相比二線城市和三線城市，一線城市的租金收益率更低，2018年三季度至2019年一季度微幅降低，主要原因是租金漲幅收窄。

2019年一季度，4個(gè)一線城市的平均租金收益率為1.7%，環(huán)比降低2%，同比上升10%； 31個(gè)二線城市平均租金收益率為2.4%，環(huán)比下降4%，同比下降7%，跌幅并未出現(xiàn)收窄跡象；15個(gè)三線城市租金收益率為2.6%，環(huán)比下降6%，同比下降9%。環(huán)比與同比跌幅相比2018年四季度分別擴(kuò)大5和7個(gè)百分點(diǎn)，主要原因是一季度三線城市租金環(huán)比下降5%，幅度較大。 

具體城市看，北上廣深4個(gè)城市的租金收益率環(huán)比漲幅分別為0%、1%、-6%和-3%，其中廣州租金收益率降低是因?yàn)樽饨鹣陆递^明顯，而深圳租金收益率降低主要是因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲。4城的同比漲幅分別為8%、14%、10%和7%，其中上海和廣州租金收益率相比去年同期上升較大，主要是因?yàn)樽饨鹪鲩L(zhǎng)較快而房?jī)r(jià)保持穩(wěn)定。隨著近一年來一線城市增加租賃住房用地的供應(yīng)，預(yù)計(jì)未來3至5年租賃住房的供應(yīng)規(guī)模將有明顯增長(zhǎng)，有利于穩(wěn)定租金。同時(shí)，一線城市房?jī)r(jià)已有較長(zhǎng)時(shí)間的調(diào)整，下半年或?qū)⑵蠓�(wěn)回升，但在近日政治局會(huì)議重提“房住不炒”的高壓政策環(huán)境下，房?jī)r(jià)漲幅將維持窄幅波動(dòng)。因此下半年一線城市租金收益率或?qū)⒗^續(xù)保持基本平穩(wěn)趨勢(shì)。

三、50城租金收益率排序

對(duì)一季度全國(guó)50個(gè)典型城市租金收益率進(jìn)行排序。從排行中可以看出，排名前5的城市分別為西寧（3.7%）、烏魯木齊（3.7%）、韶關(guān)（3.6%）、牡丹江（3.4%）和銀川（3.4%），主要是東北或西部的弱二線城市和三線城市，近幾年房?jī)r(jià)整體漲幅不大，并且租金穩(wěn)步上漲，租金上漲幅度與房?jī)r(jià)上漲幅度相近，因此租金收益率較高。租金收益率最低的5個(gè)城市分別為廈門（1.2%）、青島（1.4%）、福州（1.5%）、深圳（1.6%）和石家莊（1.7%），房?jī)r(jià)水平遠(yuǎn)超租金水平，并且近幾年房?jī)r(jià)漲幅遠(yuǎn)大于租金漲幅。

對(duì)一季度全國(guó)50個(gè)典型城市租金收益率的環(huán)比漲幅進(jìn)行排序。環(huán)比漲幅為正的城市僅8城，租金收益率上升的城市遠(yuǎn)少于租金收益率下降的城市，這是因?yàn)橐患径却蟛糠侄�三線城市租金環(huán)比下降而總體房?jī)r(jià)變化較小。從排行中可以看出，漲幅較大的5個(gè)城市分別為杭州（5%）、濟(jì)南（4%）、石家莊（3%）、牡丹江（2%）和太原（2%）。這幾個(gè)城市的租金均環(huán)比漲幅較大，而房?jī)r(jià)環(huán)比基本小幅下跌或持平，因此導(dǎo)致了租金收益率的上升。從環(huán)比跌幅數(shù)據(jù)看，贛州租金收益率環(huán)比跌幅最大，達(dá)到了24%，這是因?yàn)橼M州一季度租金環(huán)比跌幅達(dá)到了19%，而同時(shí)房?jī)r(jià)環(huán)比上漲7%。

對(duì)一季度全國(guó)50個(gè)典型城市租金收益率的同比漲幅進(jìn)行排序。漲幅較大的5個(gè)城市分別為天津（16%）、上海（14%）、武漢（13%）、石家莊（13%）和成都（13%）。該類城市租金同比漲幅較大，而房?jī)r(jià)同比微幅上漲或下跌。從同比跌幅的數(shù)據(jù)看，同比跌幅最大的5個(gè)城市為哈爾濱（-22%）、寧波（-18%）、煙臺(tái)（-18%）、呼和浩特（-18%）和大理（-17%）。該類城市租金漲幅遠(yuǎn)小于房?jī)r(jià)漲幅。

綜合來看，租金收益率同比漲幅為正的城市主要為本輪房地產(chǎn)上漲周期中，前期房?jī)r(jià)漲幅較大的一二線城市。2018年一季度至2019年一季度，該類城市房?jī)r(jià)處于調(diào)整階段，同時(shí)租金上漲幅度較大。租金收益率同比漲幅為負(fù)的城市主要為本輪房地產(chǎn)上漲周期中相對(duì)較遲開始上漲的弱二線和三線城市，2018年一季度至2019年一季度，租金上漲幅度小與房?jī)r(jià)上漲幅度。

四、50城租金收益率趨勢(shì)

從Global Property Guide、CoreLogic和Zillow等披露的租金收益率來看,倫敦3.1%左右，紐約4.7%左右，洛杉磯5.7%左右，東京4.3%左右，大阪6%左右，與之相比我國(guó)部分城市的租金收益率處于較低水平，說明我國(guó)租金與房?jī)r(jià)的背離度較高。

我國(guó)部分城市長(zhǎng)期以來租金收益率較低，這主要是由于房?jī)r(jià)漲幅過大，租金上漲速度小于房?jī)r(jià)上漲速度。而租金反映房屋的使用價(jià)值，是市場(chǎng)的真實(shí)需求，房?jī)r(jià)與租金背離，說明房?jī)r(jià)存在一定程度的泡沫。一季度部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了“小陽春”，而4月19日政治局會(huì)議重提“房住不炒”、“一城一策”，并強(qiáng)調(diào)“城市政府主體責(zé)任的長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制”，預(yù)計(jì)2019年房?jī)r(jià)將維持窄幅波動(dòng)。同時(shí)，租金已經(jīng)兩個(gè)季度環(huán)比下跌，下半年將大概率企穩(wěn)。因此，2019年下半年租金收益率或?qū)⒃?.4%的水平附近窄幅波動(dòng)。