摘要：受益于一季度經(jīng)濟超預(yù)期等因素刺激，A股房地產(chǎn)板塊從2月開始走出一波“小陽春”行情，板塊內(nèi)上百只個股跑贏大盤。不過，受日前中共中央政治局以及住建部方面最新表態(tài)影響，地產(chǎn)股4月22日大面積走弱行情，截至收盤，中體產(chǎn)業(yè)、榮盛發(fā)展、首開股份跌幅超過7%，中南建設(shè)、萬科A、華僑城A、粵泰股份、金地集團等也下跌6%以上，保利地產(chǎn)、我愛我家等也下跌了5%以上。同花順房地產(chǎn)開發(fā)指數(shù)下跌2.41%，下跌幅度居行業(yè)板塊前列，整天凈流出70億元。

　　地產(chǎn)股的“小陽春”

　　今年2月以來，受一季度經(jīng)濟超預(yù)期等影響，A股房地產(chǎn)板塊在前期出現(xiàn)一波大漲行情。數(shù)據(jù)顯示，1-3月房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增長11.8%，3月單月同比增長12%，仍處高位。一季度經(jīng)濟不錯的預(yù)期也反映在地產(chǎn)股票上。據(jù)Wind統(tǒng)計了今年2月1日至4月21日，按證監(jiān)會行業(yè)劃分為房地產(chǎn)業(yè)個股的股價表現(xiàn)。根據(jù)數(shù)據(jù)，大名城、市北高新、榮豐控股三只個股均以超過1倍的漲幅，居A股房地產(chǎn)個股股價漲幅前三位，大名城更是以累計漲幅高達175%雄踞榜首。數(shù)據(jù)顯示，2月1日至4月21日上證綜指累計漲幅為26.55%，在地產(chǎn)股中，自今年2月1日至4月21日，上百只個股跑贏大盤。在此期間，房地產(chǎn)板塊指數(shù)累計上漲幅度則達到42.21%。

　　不過地產(chǎn)股這波行情在4月22日嘎然而止。

　　22日，房地產(chǎn)板塊內(nèi)共140只個股，除去停牌的個股5只，共有113只股票出現(xiàn)不同程度的下跌，占比達到83.7%。

　　消息面利空來襲

　　消息面上，政治局會議對于“房住不炒”的再次定調(diào)以及住建部對部分房價波幅較大城市進行預(yù)警提示，被業(yè)內(nèi)視為導(dǎo)致此次地產(chǎn)股大面積走弱的主因。

　　據(jù)悉，中共中央政治局4月19日召開會議，分析研究了當前經(jīng)濟形勢，并就當前經(jīng)濟工作進行部署。會議強調(diào)，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調(diào)控機制。

　　而據(jù)新華社4月19日報道，近期住建部會同國務(wù)院發(fā)展研究中心對2019年第一季度房地產(chǎn)市場運行情況開展了專題調(diào)研。從調(diào)研情況看，房地產(chǎn)市場總體保持平穩(wěn)，住宅銷售平穩(wěn)回落，房價基本穩(wěn)定，市場預(yù)期趨于理性。但部分熱點城市住宅銷售回暖、土地市場熱度回升，需引起高度關(guān)注。按照穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)長效機制方案確定的月度分析、季度評價、年度考核的要求，住建部對2019年第一季度房價、地價波動幅度較大的城市進行了預(yù)警提示。

　　合碩機構(gòu)首席分析師郭毅表示，上述樓市調(diào)控方面的表態(tài)對于整個地產(chǎn)行業(yè)來說，都是一個相對較大的利空，22日早盤地產(chǎn)股的大面積下跌，其實也是對行業(yè)利空的最直接反映�！罢{(diào)控政策對房地產(chǎn)市場影響最大，中央再次強調(diào)‘房住不炒’，意味著在‘因城施策，分類指導(dǎo)’的過程中，中央可能要祭出‘殺威棒’，去找回各個城市的市場健康與房價穩(wěn)定，讓地方政府負起主要責任來。”郭毅如是說。

　　“小陽春”或到頭

　　值得一提的是，伴隨著政策收緊預(yù)期的加強，多位行業(yè)專家指出，今年的“小陽春”至此或?qū)ⅰ暗筋^”。

　　郭毅分析稱，政策層面對房地產(chǎn)市場加強管控，一個最直接的影響就是此前不同城市出現(xiàn)的“調(diào)控松綁”現(xiàn)象可能會告一段落，與此同時，也會對樓市的成交量產(chǎn)生一定的抑制作用�！八�以從全國層面來看，針對企業(yè)端的‘小陽春’局面，確實可能會面臨著放緩，甚至是終結(jié)的效果�！�

　　由此，郭毅預(yù)測，基于不同城市的不同市場現(xiàn)狀，考慮到地方政府后續(xù)對于樓市政策的收緊，或者在調(diào)控執(zhí)行尺度上的漸趨嚴格，各地的樓市表現(xiàn)可能會呈現(xiàn)一定差異。“有的城市可能在短期內(nèi)作用較為明顯，有些城市則可能需要一個更長周期的消化。預(yù)計在三到六個月的時間內(nèi)，政策收緊預(yù)期的加強對市場的抑制作用會逐漸明顯地顯現(xiàn)�！�

　　“中國房地產(chǎn)市場走勢短期看政策，中期看政策，長期還是看政策�！痹谥性�地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，一季度部分市場出現(xiàn)“小陽春”，主要在于信貸政策的寬松，而從現(xiàn)在看，最近的政策有可能逐漸開始平穩(wěn)收緊。

　　“首先，一季度超過預(yù)期的經(jīng)濟形勢，給了房地產(chǎn)調(diào)控收緊空間，部分城市‘小陽春’可能遇到政策約束。其次，消息面上，分類指導(dǎo)也帶來了更多的監(jiān)管，未來房地產(chǎn)調(diào)控將以‘地方主導(dǎo)、住建部與中央指導(dǎo)’為主。未來不排除有部分城市政策調(diào)整，但地方主體責任要求房地產(chǎn)市場平穩(wěn)的大原則不變。”張大偉補充道。

　　除了大盤因素外，另有專家稱，房企的經(jīng)營基本面同樣重要�！爱吘蛊髽I(yè)的業(yè)績好、有利潤，股票會表現(xiàn)的好一點。”同策研究院首席分析師張宏偉表示，近期市場的確有所復(fù)蘇和回暖，但利空政策對整體市場走勢影響較大，最終會反映到資本市場層面。當前監(jiān)管層對樓市調(diào)控再定調(diào)，加之大家對于今年的市場預(yù)期并不樂觀，一定程度上又加劇了房企對于今年房地產(chǎn)市場的悲觀預(yù)期。

　　不過，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進分析認為，雖然“小陽春”的走勢或會受到一些影響，但是政策層面也不見得會完全打壓，打壓的主要是一些不規(guī)范的市場交易，所以房企也不用過于悲觀。