摘要：近日，北京市住建委、北京市地方金融監(jiān)督管理局、中國銀保監(jiān)會(huì)北京監(jiān)管局三個(gè)部門聯(lián)合制定的《北京市住宅工程質(zhì)量潛在缺陷保險(xiǎn)暫行管理辦法》公開征求意見。

       《辦法》明確：新建的住宅工程項(xiàng)目，必須要在土地出讓合同中，將投保工程質(zhì)量潛在缺陷保險(xiǎn)列為土地出讓條件。這也意味著對于新入市的住宅地塊，這個(gè)保險(xiǎn)是強(qiáng)制的。

       那么問題來了，這個(gè)錢誰來交呢？

       《辦法》明確：這項(xiàng)保險(xiǎn)是由工程建設(shè)單位來投保，在住宅工程取得施工許可證之前，建設(shè)單位就必須和保險(xiǎn)公司約定保費(fèi)并簽訂合同。而業(yè)主，也就是住宅或建設(shè)工程的所有權(quán)人，則為保險(xiǎn)合同的受益人和索賠權(quán)益人。

       這意味著：這項(xiàng)保險(xiǎn)與房屋維修基金不同，并不需要購房人為此直接支付費(fèi)用。

       1---哪些質(zhì)量問題屬于承保范圍？

       首先是地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，也就是整個(gè)住宅樓的基礎(chǔ)。地基產(chǎn)生超出設(shè)計(jì)規(guī)范允許的不均勻沉降，基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)部位出現(xiàn)影響結(jié)構(gòu)安全的裂縫、變形等都在保險(xiǎn)范圍；

       此外，保溫和防水工程，包括地下、屋面、廁浴空間的滲漏等問題也在保險(xiǎn)范圍之內(nèi)，這是目前住宅實(shí)際使用過程中最容易出現(xiàn)問題的地方。

       2---保險(xiǎn)責(zé)任何時(shí)生效？

       保險(xiǎn)責(zé)任開始時(shí)間是從建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格2年后起開始計(jì)算。工程竣工驗(yàn)收合格了，2年后保險(xiǎn)公司承擔(dān)責(zé)任，但如果在2年之內(nèi)出現(xiàn)問題，還是由開發(fā)商負(fù)責(zé)組織維修。

       3---如發(fā)現(xiàn)問題，業(yè)主如何理賠？

       《辦法》規(guī)定：業(yè)主在保險(xiǎn)期間內(nèi)發(fā)現(xiàn)工程存在保險(xiǎn)范圍內(nèi)的質(zhì)量缺陷，可以向保險(xiǎn)公司提出索賠申請。保險(xiǎn)公司收到索賠申請之后，應(yīng)當(dāng)在兩日內(nèi)派員現(xiàn)場勘察，保險(xiǎn)公司應(yīng)當(dāng)在收到業(yè)主索賠申請后的七天內(nèi)做出核定，對于情形復(fù)雜的，應(yīng)當(dāng)在三十天內(nèi)做出核定，并將核定結(jié)果通知業(yè)主。

       對屬于保險(xiǎn)責(zé)任的，保險(xiǎn)公司應(yīng)當(dāng)自與建設(shè)單位達(dá)成賠償協(xié)議之日起七日內(nèi)履行維修或賠償義務(wù)，對于不屬于保險(xiǎn)責(zé)任的，保險(xiǎn)公司應(yīng)當(dāng)自做出核定之日起三日內(nèi)向業(yè)主發(fā)出不予賠償通知書，并說明不予賠償?shù)睦碛伞?/p>

       對必須要馬上維修，否則就會(huì)影響到生命財(cái)產(chǎn)安全的緊急情形，《辦法》也規(guī)定保險(xiǎn)公司應(yīng)當(dāng)制定《保險(xiǎn)理賠應(yīng)急預(yù)案》，預(yù)案要明確理賠應(yīng)急預(yù)案啟動(dòng)的具體情形、應(yīng)急流程和應(yīng)急措施。

       4---砸承重墻等行為不在理賠范圍內(nèi)

       需要注意的是，房屋所有人或者使用人沒有按照《房屋建筑使用說明書》和相關(guān)要求使用房屋，超過設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)增大載荷、擅自拆改房屋承重結(jié)構(gòu)、擅自改變設(shè)備位置等非正常使用造成的質(zhì)量缺陷是不在理賠范圍之內(nèi)的。

       此外，房屋使用過程中，房屋所有權(quán)人或使用人以外的第三方造成的質(zhì)量缺陷以及合同約定的不可抗力造成的質(zhì)量缺陷也不在理賠范圍內(nèi)。

       如果業(yè)主和保險(xiǎn)公司對保險(xiǎn)責(zé)任和維修結(jié)果存在爭議，可以雙方共同委托第三方工程質(zhì)量檢測鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢測鑒定。