摘要：鑒于多重內(nèi)生原因，房價持續(xù)上漲的動力并不足。業(yè)內(nèi)分析認為，未來區(qū)域市場分化將愈加明顯。

　　同時對于房企而言，融資難度依舊不減，隨著房地產(chǎn)調(diào)控的深入，房企逐漸出現(xiàn)業(yè)績上漲乏力的現(xiàn)象。展望2019年，整個市場依然會以“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”為主基調(diào)。

　　“金三銀四”小陽春，近期，部分城市樓市“回溫”的聲音引發(fā)關(guān)注。不過從整體情況來看，一二線樓市回暖多為剛需、改善型需求推動，三四線樓市則還處在盤整期，而且鑒于多重內(nèi)生原因，房價持續(xù)上漲的動力并不足。業(yè)內(nèi)分析認為，未來區(qū)域市場分化將愈加明顯。

　　同時對于房企而言，融資難度依舊不減，隨著房地產(chǎn)調(diào)控的深入，房企逐漸出現(xiàn)業(yè)績上漲乏力的現(xiàn)象。展望2019年，整個市場依然會以“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”為主基調(diào)。

　　一二線浮現(xiàn)“小陽春”

　　2019年以來，一線城市中小戶型成交量明顯上漲，一方面，房價有所下滑；另一方面，剛需人群不愿再持幣觀望。

　　中國指數(shù)研究院報告顯示，根據(jù)中指百城價格指數(shù)對100個城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，2019年3月，全國100個城市(新建)住宅平均價格為14759元/平方米，環(huán)比上漲0.24%，漲幅較上月擴大0.14個百分點。從漲跌城市個數(shù)看，62個城市環(huán)比上漲，36個城市環(huán)比下跌，兩個城市與上月持平。

　　以北京為例，在“3·17”新政及多項調(diào)控措施之下，兩年時間里，北京新房成交約50843套，比新政出臺前兩年減少約45%；同期，北京二手房成交近28萬套，比新政出臺前兩年減少約42%。

　　伴隨著北京、上海等一線城市前期調(diào)整的到位，成交觸底反彈趨勢顯現(xiàn)。據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示， 3月份北京購房者成交周期79.2天，環(huán)比微降，但仍處歷史高位，市場成交節(jié)奏緩慢。另有業(yè)內(nèi)人士稱，3月份市場已經(jīng)改變，由于網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的滯后性，這些“熱度”或許將會體現(xiàn)在4月份的成交量數(shù)據(jù)中。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，樓市有所回暖受三個因素影響：一是此前3月份樓市“小陽春”的判斷，使得部分購房者觀望情緒減少、積極入市，市場情緒有所調(diào)整；二是銀行貸款也在積極配合，貸款放款速度較快；三是過去持續(xù)觀望的情緒和壓抑的需求有所釋放。但從交易結(jié)構(gòu)上來講，現(xiàn)在主要是剛需、改善型需求，并非投資。

　　三四線保持回調(diào)態(tài)勢

　　部分城市房地產(chǎn)熱度“抬頭”的同時，全國市場分化形勢依然明顯。

　　房地產(chǎn)服務(wù)商CRIC(易居克爾瑞)數(shù)據(jù)顯示，一季度，一線城市商品住宅合計成交環(huán)比跌幅最小，同比則顯著好于去年同期，大漲33%；二線、三四線城市則同環(huán)比齊跌，市場回調(diào)較為顯著。

　　另外，CRIC數(shù)據(jù)顯示，三四線城市行情分化，佛山、徐州、惠州等部分三四線城市同環(huán)比齊跌。數(shù)據(jù)顯示，一季度17個三四線城市成交量共計1601萬平方米，同比下滑22%，其中6成城市一季度成交量同比下滑，返鄉(xiāng)置業(yè)的熱潮并未如期出現(xiàn)�？梢钥吹匠山涣炕卣{(diào)的城市多集中在長、珠三角地區(qū)，典型代表為東莞、惠州、徐州、常州。

　　社科院報告分析，三四線城市收入水平及人口吸引力偏低，住房投資投機需求和二手房市場相對不活躍，房價持續(xù)上漲動力不足。如果未來調(diào)控政策不出現(xiàn)整體松動或轉(zhuǎn)向，樓市“小陽春”難以延續(xù)擴展。如果住房調(diào)控政策整體松動甚至轉(zhuǎn)為剌激購房，三四線城市局部“小陽春”可能發(fā)展為新一輪的房地產(chǎn)熱。但房價在快速上漲之后，將再度下跌。

　　房企調(diào)低銷售目標

　　截至目前，共有76家房企發(fā)布2018年年報。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，整體而言，A股房企平均利潤上漲23%，但凈利潤率平均為11.9%，相比2017年平均12.1%有所下降。在發(fā)布年報的76家企業(yè)中，22家利潤下降，70%的企業(yè)利潤出現(xiàn)了明顯上漲。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，2018年房企利潤率出現(xiàn)下調(diào)的主要原因是資金成本相比2017年明顯上漲。隨著信貸市場的調(diào)控持續(xù)，房地產(chǎn)企業(yè)在其他渠道融資的需求持續(xù)大漲，在規(guī)模化競爭格局背景下，房地產(chǎn)企業(yè)對資金的需求更加迫切。他指出，2018年隨著監(jiān)管層嚴控銀行信貸和信托資金違規(guī)進入房地產(chǎn)市場，房企融資難度越來越大。進入2019年，這個情況有望緩解。值得關(guān)注的是，銀行對房地產(chǎn)信貸的態(tài)度也會很大程度影響銷售情況。

　　另外，從2019年1-2月份銷售數(shù)據(jù)看，大部分企業(yè)都比較平穩(wěn)。不過，張大偉預(yù)計，2019年初銷售額很難超過2018年同期。

　　這主要基于的原因是，“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”仍然是2019年樓市政策的重要導(dǎo)向，在市場預(yù)期降溫的大環(huán)境下，房企普遍選擇趨于保守的應(yīng)對策略。業(yè)內(nèi)人士指出，地方政府對調(diào)控政策的微調(diào)放松或從嚴執(zhí)行，是對原有政策進行因地制宜優(yōu)化，進一步落實地方主體責(zé)任，“一城一策”穩(wěn)定市場，防止樓市大起大落。

　　而上述預(yù)判也直接體現(xiàn)在房企年報數(shù)據(jù)中——40家房企中有25家的2019年銷售目標增幅低于20%，平均目標增長率僅為18.36%。