摘要：近日，海南打響“去房地產(chǎn)化”第一槍。當(dāng)?shù)爻雠_(tái)規(guī)定，擬向開(kāi)發(fā)商有償回收存量住宅用地，同時(shí)，鼓勵(lì)存量商品住宅用地改變用途，用于產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目建設(shè)。  

       房地產(chǎn)，是旅游島之外海南的另一個(gè)標(biāo)志性符號(hào)。海南的房地產(chǎn)依賴(lài)度連續(xù)多年冠絕全國(guó)，而三亞的房?jī)r(jià)收入比甚至超過(guò)北上廣。  

       這種背景下，海南居然愿意退地退錢(qián)，可見(jiàn)“去房地產(chǎn)化”不只是說(shuō)說(shuō)。  

       然而，壯士斷腕談何容易？海南的“去房地產(chǎn)化”會(huì)帶來(lái)多大影響？會(huì)不會(huì)有省份或城市復(fù)制？  

       房地產(chǎn)依賴(lài)度有多大？  

       海南，在中國(guó)房地產(chǎn)史上，是一個(gè)極其高頻的存在。  

       1990年代，海南房地產(chǎn)泡沫破裂，一度留下“天涯海角爛尾樓”的傳說(shuō)。海南房地產(chǎn)泡沫，也與溫州、鄂爾多斯等樓市劇烈下行，并列成為中國(guó)房地產(chǎn)史上為數(shù)不多的幾個(gè)另類(lèi)典型。  

       2006年后，海南旅游島定位進(jìn)一步明確，上一輪房地產(chǎn)泡沫的歷史遺留問(wèn)題清理完畢，海南樓市才重上軌道。由于天然且不可再生的海景資源，海南成為外地人蜂擁而入的投資高地。  

       正因?yàn)榇�，海南成為全�?guó)房地產(chǎn)依賴(lài)度最高的省份，而三亞的房?jī)r(jià)一度趕超廣州，房?jī)r(jià)收入比更是超越北上廣，成為三四線城市中最大的異數(shù)。  

       2018年，海南房地產(chǎn)依賴(lài)度（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資/GDP）高達(dá)35.49%，位居全國(guó)各大省份之首，也是全國(guó)唯一超過(guò)30%的省份。與之相比，位居第二名的重慶，房地產(chǎn)依賴(lài)度僅為20.9%，而經(jīng)濟(jì)第一大省廣東，則只有14.8%。  

       具體到城市，三亞和海口的房地產(chǎn)依賴(lài)度同樣冠絕全國(guó)。2018年，三亞房地產(chǎn)依賴(lài)度高達(dá)67.7%，海口為40.3%，而一線城市深圳僅為10.6%。  

       要知道，這還是海南強(qiáng)力調(diào)控之后的結(jié)果。  

       2017年，海南的房地產(chǎn)依賴(lài)度高達(dá)46.01%，三亞則高達(dá)100%以上，2018年相比于前一年已經(jīng)大幅降低。  

       全域限購(gòu)：樓市調(diào)控的威力  

       樓市調(diào)控到底有沒(méi)有用？海南提供了一個(gè)現(xiàn)實(shí)案例。  

       2018年4月，海南實(shí)施全域限購(gòu)。史上最嚴(yán)的樓市調(diào)控落地未久，樓市就應(yīng)聲而落，經(jīng)濟(jì)增速不免受到影響。  

       2018年，海南GDP為4832.05億元，同比增長(zhǎng)5.8%，相比于2017年7.0%的經(jīng)濟(jì)增速，下滑1.2個(gè)百分點(diǎn)。  

       這其中，房地產(chǎn)成為最大拖累。  

       2018年，海南固定資產(chǎn)投資下降12.5%。其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資下降16.5%，非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資下降8.4%。  

       全省房屋銷(xiāo)售面積1432.25萬(wàn)平方米，同比下降37.5%；房屋銷(xiāo)售額2083.29億元，同比下降23.2%。  

       接近四成的銷(xiāo)售降幅，在全國(guó)排在前列，全域限購(gòu)可謂見(jiàn)血封喉。  

       時(shí)間進(jìn)入2019年，房地產(chǎn)的下滑態(tài)勢(shì)有增無(wú)減。2019年1-2月，海南房地產(chǎn)投資額增速為-35.3%，在全國(guó)范圍內(nèi)排名倒數(shù)第二。  

       所以，一如凱風(fēng)君在《全國(guó)房?jī)r(jià)收入》排行一文中所說(shuō)的，樓市調(diào)控到底有沒(méi)有用，不僅要看政策能否見(jiàn)血封喉，更要看樓市調(diào)控能否堅(jiān)持到底。  

       壯士斷腕：去房地產(chǎn)化有多難？  

       房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，賣(mài)地收入支撐財(cái)政，這是房地產(chǎn)依賴(lài)高熱不下的根本原因所在。  

       同理，正是因?yàn)榉康禺a(chǎn)依賴(lài)、土地財(cái)政依賴(lài)等問(wèn)題的存在，才讓“去房地產(chǎn)化”變得無(wú)比艱難。  

       其一，房地產(chǎn)一旦降速，會(huì)對(duì)短期經(jīng)濟(jì)形成明顯拖累。2018年海南全域限購(gòu)之后，經(jīng)濟(jì)增速?gòu)?%下滑到5.8%。按照當(dāng)?shù)亟y(tǒng)計(jì)部門(mén)分析，如果剔除房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)后，海南經(jīng)濟(jì)增速反而提高到7.6%。換言之，房地產(chǎn)對(duì)于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拖累為1.8個(gè)百分點(diǎn)。  

       其二，去房地產(chǎn)化，必然面臨稅收滑坡和土地財(cái)政滑坡的影響。在稅收方面，2017年海南房地產(chǎn)稅收占比高達(dá)49%，幾乎相當(dāng)于半壁江山。具體到三亞，情況更加嚴(yán)重。2018年上半年，三亞市地方稅收收入約50.31億元，其中房地產(chǎn)業(yè)稅收收入占比超過(guò)六成。  

       其三，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈非常長(zhǎng)，去房地產(chǎn)化影響的不只是房地產(chǎn)本身。房地產(chǎn)之所以被各地視為增長(zhǎng)利器，就在于房地產(chǎn)不僅本身具備強(qiáng)大拉動(dòng)效應(yīng)，而且還能帶動(dòng)建筑建材、家電家具、按揭服務(wù)等40多個(gè)行業(yè)的發(fā)展。  

       正因?yàn)槿绱耍�房地產(chǎn)不僅是經(jīng)濟(jì)繁榮期刺激更快增長(zhǎng)的武器，更是經(jīng)濟(jì)下行期穩(wěn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)的利器。  

       但房地產(chǎn)同樣有負(fù)面效應(yīng)，無(wú)論是對(duì)其他行業(yè)的擠壓，還是高房?jī)r(jià)對(duì)于社會(huì)的影響，以及金融風(fēng)險(xiǎn)的不斷累積，都表明房地產(chǎn)依賴(lài)是一把容易傷及自身的雙刃劍。  

       所以，套用一句話(huà)，去地產(chǎn)化，無(wú)異于一場(chǎng)刀刃向內(nèi)的改革，不只是壯士斷腕，更是主動(dòng)割肉。  

       海南啟示錄：去地產(chǎn)化能成功嗎？  

       房地產(chǎn)依賴(lài)最高的省份，率先吹響“去房地產(chǎn)化”的號(hào)角，就連主政者都發(fā)出“海南不能成為房地產(chǎn)的加工廠”的強(qiáng)硬表態(tài)，這具有強(qiáng)烈的信號(hào)意義。  

       不過(guò)，海南有壯士斷腕的勇氣，更有大步轉(zhuǎn)型的底氣。過(guò)去一年，海南自貿(mào)港、自貿(mào)區(qū)、國(guó)際旅游島、賽馬等政策不斷落地，為海南長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展形成強(qiáng)大支撐。