摘要：近日，部分二線熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)出現(xiàn)明顯回溫，合肥、濟(jì)南等城市均再次出現(xiàn)溢價(jià)率超100%的土地。

       一線房企翻倍價(jià)格拿地

       3月21日，安徽合肥出讓6宗地塊，總成交價(jià)格達(dá)124.47億元，總出讓面積62.38萬(wàn)平方米，競(jìng)得人分別為融創(chuàng)、禹州、金地、華宇、旭輝、三巽+中梁+弘陽(yáng)聯(lián)合體。

       值得注意的是，全國(guó)性的大型房企融創(chuàng)、金地、旭輝這三家均大手筆地投入到了土地爭(zhēng)奪中，獲得的3塊地的溢價(jià)率均超過(guò)100%。

       其中，融創(chuàng)以總價(jià)24.04億元摘得濱湖區(qū)BH2018-02號(hào)地塊，折合樓面價(jià)17013元/平方米，溢價(jià)率132.65%。地塊位于濱湖區(qū)湖北路以東、揚(yáng)子江路以南，總用地面積7.03萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積14.06萬(wàn)平方米。

       禹洲27.30億奪得包河區(qū)S1901地塊，樓面價(jià)11625元/平方米，溢價(jià)率121%。地塊位于包河區(qū)歙縣路以北、北京路以西，規(guī)劃用途為居住用地(A居住38.73畝；B服務(wù)業(yè)設(shè)施20；C居住117.41畝)，容積率2.0�？傆玫孛娣e11.74萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積23.49萬(wàn)平方米。

       金地以總價(jià)28.70億元競(jìng)得包河區(qū)S1902號(hào)地塊，折合樓面價(jià)11700元/平方米，溢價(jià)率140%。該地塊位于包河區(qū)歷口路以東、龍川路以南，規(guī)劃用途為居住用地、商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地，容積率2.0�？傆玫孛娣e122634.60平方米，規(guī)劃建筑面積24.53萬(wàn)平方米。

       旭輝以總價(jià)17.66億元奪得肥西縣[2018]26號(hào)地塊，折合樓面價(jià)7950元/平方米，溢價(jià)率104%。地塊位于上派鎮(zhèn)江淮大道與翡翠路交口西南側(cè)，用地性質(zhì)為商業(yè)、城鎮(zhèn)住宅用地，總用地面積14.21萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積28.42萬(wàn)平方米，容積率為商業(yè)用地不大于2.6、居住用地不大于2.0。

       剩余兩宗土地的成交溢價(jià)率雖然沒超過(guò)100%，但也都超過(guò)了50%。

       其中，華宇以總價(jià)17.49億元奪得包河區(qū)S1811號(hào)地塊，樓面價(jià)8667元/平方米，溢價(jià)率73%。該地塊位于包河區(qū)花園大道以南、重慶路以西，用地性質(zhì)為居住用地;商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地商住用地，總用地面積11.21萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積20.66萬(wàn)平方米，容積率為商業(yè)用地不大于2.5、居住用地不大于1.8。

       三巽+中梁+弘陽(yáng)聯(lián)合體總價(jià)9.28億元奪得地塊編號(hào)E1903，樓面價(jià)7837元/平方米，溢價(jià)率63%。該地塊位于瑤海區(qū)豐樂(lè)亭路與半塔北路交口東北側(cè)地塊，用地性質(zhì)為城鎮(zhèn)住宅用地，總用地面積5.92萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積11.85萬(wàn)平方米。

       此外，廈門2019年首場(chǎng)土拍也是戰(zhàn)局激烈。3月22日，廈門公開出讓翔安新城X2019P01、X2019P02地塊，其中，X2019P01地塊共吸引了22家品牌房企參與競(jìng)拍，包括中海、金地、龍湖、保利、旭輝、融創(chuàng)、招商、中南、聯(lián)發(fā)、正榮、金科、國(guó)貿(mào)&世茂、雅居樂(lè)、首創(chuàng)&翔發(fā)、陽(yáng)光城、住宅、中梁、中駿、融信、美的、平安、融僑。

       最終，經(jīng)過(guò)74輪舉牌競(jìng)價(jià)后，被中南以總價(jià)9.2億元收入囊中，成交樓面價(jià)26211元/平方米，溢價(jià)率46%。這也是中南首次進(jìn)入廈門。

       據(jù)悉，該地塊建筑面積雖僅有35100平方米，但因地處翔安新城，與樓面價(jià)3.7萬(wàn)元/平方米的融創(chuàng)東南府等高地價(jià)地塊僅一路之隔，且周邊聚集了遠(yuǎn)洋、世茂、陽(yáng)光城、保利、融僑等多家知名企業(yè)開發(fā)的項(xiàng)目，競(jìng)品售價(jià)均在3萬(wàn)-3.5萬(wàn)元/平方米。

       拿地進(jìn)入死循環(huán)

       “現(xiàn)在重點(diǎn)二線城市搶地很激烈，大房企都在扎堆搶地，感覺也并不是拿地的好時(shí)機(jī)�！币晃欢啻螀⑴c近期土地拍賣的房企負(fù)責(zé)人告訴筆者，現(xiàn)在拿地進(jìn)入死循環(huán)，不拿不行，但拿了高價(jià)地后市銷售也會(huì)面臨很大壓力；三四線城市則是不敢去拿。

       天風(fēng)證券分析認(rèn)為，部分二線城市出現(xiàn)高溢價(jià)率地塊主要因?yàn)槎�線城市房?jī)r(jià)比較平穩(wěn)，銷售有所增加，迎來(lái)樓市“小陽(yáng)春”。部分成交地塊，之前曾出現(xiàn)流拍的情況，后經(jīng)過(guò)降低出讓價(jià)格、降低自持租賃住房、降低公建比例等要求，地塊重新具備吸引力。此外，今年房企融資方面較2018年有所寬松，為達(dá)成銷售增長(zhǎng)目標(biāo)，房企在年初回歸一二線城市補(bǔ)貨，獲取優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)。

       事實(shí)上，自2018年下半年起，全國(guó)各城市土地流拍現(xiàn)象明顯增多，土地市場(chǎng)呈現(xiàn)降溫趨勢(shì)。2018年全國(guó)土地出讓收入6.5萬(wàn)億元，較2017年同期下降15.7個(gè)百分點(diǎn)。

       進(jìn)入2019年，熱點(diǎn)城市整體土地市場(chǎng)依然處于相對(duì)低迷狀態(tài)中。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至3月18日，全國(guó)賣地最多的50個(gè)大城市合計(jì)土地成交金額為5966.9億元，同比減少了20%。其中，35個(gè)城市土地出讓溢價(jià)率下調(diào)。

       同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從大的趨勢(shì)及企業(yè)策略角度來(lái)講，今年土地市場(chǎng)重點(diǎn)會(huì)回歸二線城市。一線城市雖然也比較好拿地，但由于一線城市推地量比較少，所以房企會(huì)將重點(diǎn)放在二線城市。比如，省會(huì)城市、計(jì)劃單列市等經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況比較好的城市會(huì)作為布局重點(diǎn)。在核心城市周邊的三四線城市可能會(huì)繼續(xù)被關(guān)注，其他三四線城市則面臨去庫(kù)存的壓力，拿地會(huì)比較謹(jǐn)慎。整體而言，三四線城市土地市場(chǎng)會(huì)持續(xù)降溫，一二線城市推地量年初較少，估計(jì)到二季度以后，尤其是下半年可能會(huì)增加。整個(gè)土地市場(chǎng)拿地的活躍度可能在二季度以后尤其是下半年，在二線城市會(huì)回升。