摘要：近日，住建部辦公廳發(fā)布了38項公開征求意見稿，其中《住宅設計規(guī)范(征求意見稿)》2.4.6條提出“住宅建筑應以套內(nèi)使用面積進行交易�！痹撜髑笠庖姼灏l(fā)出后立即成為了全民熱議的話題。

       “公攤面積傷民”、“房價會漲會跌？”、“如何落地執(zhí)行”等話題逐步發(fā)酵，業(yè)界專家、學者紛紛發(fā)表評論，深入剖析若新規(guī)范落地執(zhí)行將對房地產(chǎn)行業(yè)帶來何種影響。

       禧泰數(shù)據(jù)依托自身十余年的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)積累，運用大數(shù)據(jù)分析手段，以某城市房價數(shù)據(jù)為案例得出基于“套內(nèi)使用面積”的房價數(shù)據(jù)走勢，并分享了以下結論：

       1、單價提升15%-26%

       在所觀察的121個月份中，若以“使用面積”統(tǒng)計，則單價較常用的“建筑面積”統(tǒng)計結果大體偏高15%-26%。

       例如2019年1月，某城市住宅出售單價為22072元/㎡；而若以“使用面積”統(tǒng)計，則均價為28051元/㎡。

       2、“平均得房率”不斷下降

       以使用面積計算得出的“平均得房率”在近10年期間有顯著下降趨勢。

       造成這一現(xiàn)象的原因是，近年來房地產(chǎn)開發(fā)建設中，高層建筑的占比越來越高，且在老舊房屋中占比較高的多層建筑因在市場上交易困難，市場中占比逐漸減少。

       兩個原因造成月度新增上市的房屋中，低“得房率”的高層房屋越來越多，而“高得房率”的多層房屋越來越少，平均得房率因此不斷降低。

       3、“平均得房率”體現(xiàn)城市建設進程

       根據(jù)使用面積平均得房率變化走勢在不同行政區(qū)的比較，可以判斷出不同城區(qū)掛牌交易房屋的建筑特點。

       上圖中的平度市是某城市各城區(qū)中，平均得房率變化幅度較小的行政區(qū)之一。在2010年之前，平度市的上市交易房屋的平均得房率甚至一度達到90%，供給房屋以多層、平房、別墅為主。

       反觀李滄區(qū)，作為近十年房地產(chǎn)市場發(fā)展變化較大的代表城區(qū)，2008-2009年的平均得房率與平度市一度接近，但隨著市場大熱，高層商品住如房雨后春筍般落成，其上市的平均得房率不斷下降，已降至80%以下，房地產(chǎn)市場發(fā)展浪潮中，城區(qū)經(jīng)歷快速發(fā)展的建設歷程也可見一斑。 

       4、城區(qū)間房價差異進一步拉大

       若使用建筑面積統(tǒng)計，平均單價最高的行政區(qū)為嶗山區(qū)，其價格是均價最低行政區(qū)萊西市價格的6倍；而若以使用面積統(tǒng)計單價，則倍數(shù)增加到了6.5倍。

       這個現(xiàn)象或是具有普遍性的——價格水平偏貴的城區(qū)，由于“寸土寸金”，其住宅以高層為主；而城郊區(qū)域的土地供應相對充足，住宅中多層、別墅占比較多，得房率偏高。因此以使用面積核算其單價，相比較建筑面積，將進一步“放大”核心城區(qū)與城郊區(qū)域的價格差異。