摘要：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局1月16日發(fā)布的2018年12月70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，新房和二手房，房?jī)r(jià)下降城市的數(shù)量都在增加。其中，新房價(jià)格環(huán)比下降的城市有8個(gè)，數(shù)量創(chuàng)2018年5月以來(lái)的新高；有22個(gè)城市的二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)環(huán)比下跌，這一數(shù)量為2016年以來(lái)最多。

相關(guān)媒體就此在報(bào)道里提問(wèn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)是否正迎來(lái)全面下調(diào)的拐點(diǎn)？

雖然政策層面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響巨大，但有個(gè)現(xiàn)象筆者一再提請(qǐng)大家注意，那就是，此輪調(diào)控是從2016年10月全面開(kāi)啟的，且嚴(yán)厲程度前所未有，但2017年和2018年上半年，樓市一直在上行。筆者問(wèn)過(guò)幾位開(kāi)發(fā)企業(yè)的朋友，都說(shuō)這個(gè)現(xiàn)象超出預(yù)判。

有的專(zhuān)家會(huì)說(shuō)，政策有滯后效應(yīng)，但滯后多久，誰(shuí)也沒(méi)有實(shí)證研究數(shù)據(jù)。筆者個(gè)人的理解是，激勵(lì)性政策對(duì)市場(chǎng)的效用往往是立竿見(jiàn)影的，但在推動(dòng)市場(chǎng)下行方面并沒(méi)有那么直接，更多的是體現(xiàn)于抑制作用，直白地說(shuō)，沒(méi)有調(diào)控會(huì)漲得很快，調(diào)控后漲得慢，甚至滯漲。

筆者重申的觀點(diǎn)是，2018年下半年樓市轉(zhuǎn)為下行，政策效應(yīng)固然不可忽視，但它主要是市場(chǎng)力量自身調(diào)整的結(jié)果。除了算命先生，沒(méi)有人能準(zhǔn)確預(yù)測(cè)市場(chǎng)走勢(shì)，就目前情況來(lái)說(shuō)，一季度整體上將大概率維持震蕩下行的趨勢(shì)。但其中，少數(shù)政策有所微調(diào)的城市，成交和價(jià)格將趨于活躍。至于樓市進(jìn)入全面下調(diào)的拐點(diǎn)，尚難得出這個(gè)結(jié)論。

關(guān)于2019年房地產(chǎn)工作，去年底召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議已經(jīng)定調(diào)：要構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，因城施策、分類(lèi)指導(dǎo)，夯實(shí)城市政府主體責(zé)任，完善住房市場(chǎng)體系和住房保障體系。

雖然中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議沒(méi)有直接提及房地產(chǎn)調(diào)控，但隨后住建部召開(kāi)的年度工作會(huì)議明確提出，繼續(xù)保持調(diào)控政策的連續(xù)性穩(wěn)定性，堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房。如果筆者沒(méi)記錯(cuò)的話，住建部是房地產(chǎn)調(diào)控部際聯(lián)席會(huì)議牽頭部門(mén)。

房地產(chǎn)調(diào)控將繼續(xù)，城市政府在承擔(dān)主體責(zé)任時(shí)不排除進(jìn)行微調(diào)的可能，一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)將維持震蕩下行但全年基本保持穩(wěn)定——如果這個(gè)判斷能成為多數(shù)人的共識(shí)的話，那在這種背景下，住房租賃建設(shè)要不要以原有的力度持續(xù)推進(jìn)？

之所以有此發(fā)問(wèn)，是因?yàn)�，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，包括租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房等在內(nèi)，將分流相當(dāng)一部分住房剛性需求，從而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求形成一定影響。如你所知，少數(shù)城市限競(jìng)房、共有產(chǎn)權(quán)房，不再是“不愁賣(mài)”了，去化率并不理想。

還有一個(gè)現(xiàn)象是，2016-2017年是住房租賃政策力度最大的一年，而2017年是政策落地實(shí)施和長(zhǎng)租公寓發(fā)展最迅速的一年，但到了2018年，長(zhǎng)租公寓推進(jìn)步伐突然慢下來(lái)了，有些企業(yè)和機(jī)構(gòu)承諾的計(jì)劃遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有完成。2019年住房租賃將會(huì)怎樣？

還得研讀中央文件。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議重申“構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制”，房住不炒，與十九大報(bào)告提出的“租購(gòu)并舉”，是一致的。也就是說(shuō)，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，是構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制的核心內(nèi)容之一。這樣的制度建設(shè)，并不會(huì)因?yàn)槭袌?chǎng)的短期波動(dòng)而停下來(lái)，相反，租購(gòu)并舉，住房租賃建設(shè)，正是熨平市場(chǎng)波動(dòng)的重要舉措。

中央政府主管部門(mén)對(duì)此也作出了回答。1月16日，自然資源部網(wǎng)站掛出了《自然資源部辦公廳、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳關(guān)于福州等5個(gè)城市利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)實(shí)施方案意見(jiàn)的函》，原則同意福州、南昌、青島、�？凇①F陽(yáng)5個(gè)城市利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)實(shí)施方案。

此前的2017年8月21日，國(guó)土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合印發(fā)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》，選擇北京、上海等13個(gè)城市開(kāi)展試點(diǎn)。

主管部門(mén)決定擴(kuò)大集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，發(fā)出了繼續(xù)大力推進(jìn)租賃住房建設(shè)的明確信號(hào)。事實(shí)上，這幾年筆者一直在呼吁，包括公租房在內(nèi)的租賃住房建設(shè)，地方政府應(yīng)將其作為重要的民生工程來(lái)抓，要舍得投入，在實(shí)操層面要加快。

至于市場(chǎng)化的長(zhǎng)租公寓，還是要算大賬。在長(zhǎng)租公寓稅收政策短期內(nèi)難以實(shí)質(zhì)突破的情況下，制約長(zhǎng)租公寓回報(bào)最重要的因素還是資金成本。這方面，龍湖集團(tuán)的做法值得借鑒。去年7月12日，龍湖集團(tuán)與加拿大養(yǎng)老基金投資公司共同設(shè)立長(zhǎng)租公寓投資平臺(tái)，用于投資位于中國(guó)一線和核心二線城市的長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目。雙方首期投資額高達(dá)8.17億美元。而養(yǎng)老基金是相當(dāng)便宜的資金。

發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，還有一個(gè)不可忽視的領(lǐng)域是二手房。前段時(shí)間，因?yàn)閭�(gè)稅專(zhuān)項(xiàng)抵扣涉及住房租金，曾引發(fā)二手房出租業(yè)主和承租人的疑惑。事后表明，這是市場(chǎng)主體誤讀了政策設(shè)計(jì)的初衷。不過(guò)，目前二手房仍是住房租賃市場(chǎng)的主力軍，如何在保持穩(wěn)定的基礎(chǔ)上盤(pán)活二手房租賃市場(chǎng)，需要有關(guān)部門(mén)花點(diǎn)工夫研究。筆者個(gè)人建議將其納入構(gòu)建房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的大范疇來(lái)統(tǒng)籌考慮。