摘要：穩(wěn)樓市、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)成為目前行業(yè)的三大關(guān)鍵詞。這也讓我們對(duì)于未來的樓市走向有了一個(gè)心里預(yù)期。在過去的2018年在國家有效的調(diào)控政策引導(dǎo)下一二線城市樓市穩(wěn)中有降，三四線城市雖然出現(xiàn)了局部過熱總體而言從量價(jià)上來看還是穩(wěn)中有升。

       眾所周知，近兩年在一二線城市樓市降溫的背景下三四線城市的房價(jià)相對(duì)而言增幅過快深入分析原因：首先，一二線城市限購趨嚴(yán)導(dǎo)致的剛性需求外溢在短時(shí)間內(nèi)造成三四線城市的供需失衡；其次，近兩年伴隨著新型城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐的加速在棚改貨幣化安置政策利好下催生了大量的購房需求；再次，在一二線城市拿地門檻高啟的背景下一些品牌知名開發(fā)企業(yè)紛紛涌入熱點(diǎn)三四線城市，在知名房企品牌溢價(jià)效應(yīng)的帶動(dòng)下三四線城市房價(jià)也就呈現(xiàn)出上漲態(tài)勢(shì)。正是在這樣的主觀因素的影響下三四線城市的供需基本面就被打破。在這樣的背景下很多人就會(huì)問未來三四線樓市會(huì)繼續(xù)高走嗎？哪些區(qū)域會(huì)成為熱點(diǎn)區(qū)域？2019回鄉(xiāng)置業(yè)是不是好的時(shí)間節(jié)點(diǎn)？

       人口凈流入與人口凈流出的三四線城市會(huì)出現(xiàn)分化

       人口是影響一個(gè)地區(qū)房價(jià)走勢(shì)的關(guān)鍵因素，人口聚集的地區(qū)往往都是產(chǎn)業(yè)聚集經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)的區(qū)域在這樣的區(qū)域需求與房價(jià)的關(guān)系依然是存在。因此對(duì)于一些人口凈流出的三四線城市來說，在沒有需求支撐的前提下區(qū)域樓市會(huì)平穩(wěn)不會(huì)有太大的波動(dòng)。相對(duì)于那些人口凈流入的城市在充足的需求刺激下會(huì)有小幅的增長也是可以預(yù)見的。

       棚改利好帶動(dòng)下的購房需求釋放未來三四線城市房價(jià)企穩(wěn)

       樓市發(fā)展20幾年來經(jīng)過市場化的洗禮，一二三四線城市剛需釋放率高啟是個(gè)不爭的事實(shí)。特別是在過去幾年的的棚改中各自區(qū)域的本地居民購房需求再次被釋放，這樣的城市就算是放松調(diào)控，需求端后勁也會(huì)不足。何況在去年國家出臺(tái)相關(guān)文件對(duì)以貨幣化安置為主的棚改政策做了調(diào)整在未來以實(shí)物安置唱主旋律的前提下，三四線城市的房價(jià)不會(huì)出現(xiàn)爆發(fā)式上漲。

       大牌房企布局城市會(huì)成為熱點(diǎn)

       在一二線城市拿地門檻提高的前提下，知名房企便紛紛在三四線城市布局。在目前行業(yè)進(jìn)入整合時(shí)代的背景下房企拿地做土地儲(chǔ)備的謹(jǐn)慎性會(huì)增強(qiáng)，因此未來發(fā)展?jié)摿Υ�、產(chǎn)業(yè)聚集的區(qū)域必然會(huì)成為房企重點(diǎn)布局的優(yōu)先區(qū)域。

       所以，我們也可以從品牌溢價(jià)的這個(gè)角度來講大牌房企扎堆的三四線城市房價(jià)還是有上漲的可能的，反之，大牌房企都不關(guān)注的城市只會(huì)繼續(xù)走跌。

       2019三四線城市進(jìn)入買方市場

       過往三四線城市的樓市出現(xiàn)了量價(jià)齊升的現(xiàn)象，因此去庫存也就成為地方政府的當(dāng)務(wù)之急，隨后國家出臺(tái)了一系列的相關(guān)政策，在有效去庫存的前提下三四線城市的樓市也逐漸理性回歸，另外在國家“房住不炒”“因城施策”理念的引領(lǐng)下，2018年部分三四線城市也陸續(xù)出臺(tái)限制性政策，雖然對(duì)房價(jià)過快上漲的抑制效應(yīng)沒有立刻顯現(xiàn)，成交量卻得到了有效控制，有價(jià)無市的市場現(xiàn)象也就顯現(xiàn)出來。

       為何會(huì)出現(xiàn)這樣的局面呢？一方面在目前熱點(diǎn)的三四線城市市場也出現(xiàn)了一二城市樓市發(fā)展初期階段出現(xiàn)的房價(jià)收入比失衡的現(xiàn)象，在棚改貨幣化安置利好影響下的一部分需求群體、以及高收入階層已經(jīng)得到釋放的前提下，需求端的購買力后勁不足。另一方面在目前一二線城市在限購影響下樓市降溫的前提下，部分需求端群體對(duì)三四線城市樓市預(yù)期不明確，因此除去棚改急需要購房的人群，市場化條件下產(chǎn)生的剛需階層在目前的房價(jià)水平下并沒有多強(qiáng)的購房積極性大多都在猶豫觀望。

       從投資角度來分析，雖然目前三四線城市樓市火熱但是其中投資性需求還是有一定的占比，租售比失衡，甚至二手房、新房價(jià)格倒掛的現(xiàn)象也是存在的。

       按照去年下半年的趨勢(shì)伴隨著棚改政策的收緊，開發(fā)商為了穩(wěn)現(xiàn)金流今年三四線城市的樓市或許會(huì)出現(xiàn)量價(jià)齊跌，對(duì)于購房者來說選擇購房的范圍就更寬泛或是一個(gè)買房的好時(shí)機(jī)。