摘要：開年一周，各專業(yè)機構相繼發(fā)布2018年北京樓市數據。對于過去一年北京樓市的表現(xiàn)，八個字可以總結：供大于求、去化艱難。

       作為全國樓市調控最嚴厲的城市，北京房企在2018年不僅經歷了需求萎縮，也因為大量共有產權房、限競房的集中入市導致競爭加劇。

       據克而瑞近日發(fā)布的2018年北京房企權益榜&流量榜顯示，相比2017年，2018年北京房企無論權益金額還是流量金額均有不同程度下滑。而此前因自稱“北京區(qū)域完成500億元銷售業(yè)績”的首開在榜單中也并未顯現(xiàn)“龍頭”房企優(yōu)勢。

       2018北京房企權益&流量金額雙降 首開流量金額未進百億

       在2018年北京房企權益金額榜中，中海外、萬科、首開分別以170.08億、135.82億及134.54億的成交金額占據冠亞季軍的位置。

       在2018年北京房企流量金額榜中，萬科、中海外、城建分別以205.65億、172.24億及134.88億的成交金額占據冠亞季軍的位置。

       2018年北京房企權益金額榜和流量金額榜排名都有明顯變化。權益榜中，中海外首次登頂，北京金茂、遠洋、金地、中糧等房企也實現(xiàn)了排名的歷史性突破；流量榜中，萬科首次登頂，中海外、城建、華潤、金茂、金地、天恒、遠洋等也取得了歷史最佳成績。

       但百億規(guī)模依然是決定房企能否入圍第一梯隊的門檻，在2018年北京房企權益金額榜中，前四強的中海外、萬科、首開和城建成交金額都超過了百億；流量金額榜中，萬科、中海外、城建、華潤、金茂成交金額超過了百億。

       在權益榜和流量榜中，房企們依然保持著強者恒強的局面，萬科、首開、城建、泰禾、首創(chuàng)等房企依然是品牌房企中毋庸置疑的第一梯隊，與其余房企拉開著不小的差距。

       值得注意的是，2017年北京房企銷售金額榜排名第一的首開在今年流量榜上公排名第七，全年成交金額87.66億元。權益榜中則位列第三，全年成交金額134.54億元。而無論是流量金額還是權益金額，都與首開此前公布的北京區(qū)域500億元相差甚遠。

       合作操盤爭規(guī)模 北京業(yè)績500億被疑造假

       2018年12月19日，首開股份副總經理田萌在北京區(qū)域品牌發(fā)布會上表示，2018年公司房地產協(xié)議銷售額將突破1000億元，其中北京區(qū)域占比約一半左右，達到500億元，完成2018年度經營指標。

       “首開北京都500億元了，你都知道有哪些項目？”一位業(yè)內人士反問記者。

       在中原地產此前統(tǒng)計的2018年普通住宅+別墅成交金額（截止2018年12月24日）排名中可以看到，首開的項目排名并不靠前。榜單中首開參與項目包括首開萬科城市之光、首開住總熙悅安郡，合計成交金額為40.18億元。

       值得注意的是，首開在北京的項目多為聯(lián)合開發(fā)，持股比例大多不高于51%。業(yè)內財務人士指出，首開主要借助自己土地優(yōu)勢，合作開發(fā)主要為了快速擴張規(guī)模，少投入，降低風險。“現(xiàn)在聯(lián)合操盤，房企不按比例分攤計算業(yè)績，重復計算業(yè)績的現(xiàn)象比較常見�！鄙鲜鋈耸勘硎�。

       另有業(yè)內人士指出，在目前首開公布的業(yè)績中，除了聯(lián)合操盤的按股份分攤業(yè)績沒有說清楚之外，業(yè)績的統(tǒng)計口徑也存在疑問�！笆前凑J購就計入還是簽約就算，認購算，是按多少首付計入？這些都不清楚。”

       可以說，在北京萬科宣稱2018年逆市增長，市占率連續(xù)兩年保持第一；中海憑借中海寰宇天下單盤銷售額接近百億；泰禾也表示北京區(qū)域全年完成200億元銷售額的市場局面下，首開自稱北京完成500億元業(yè)績，令業(yè)內猝不及防地懵圈了。

       北京業(yè)績藏“水份” 千億業(yè)績成色不足

       對于重倉北京的首開來說，如果北京區(qū)域的業(yè)績存在水份，對整體業(yè)績也將帶來巨大影響，首開千億業(yè)績又成色幾何呢？

       根據首開股份2018半年報數據，首開股份實現(xiàn)合約銷售308億元，同比下降20%，僅完成全年目標30.8%。上半年僅新增5土地項目，新增土地建面50萬方，同比下降82%。企業(yè)營收上漲57%，但毛利率與凈利率雙雙下滑。

       時值當時，諸多媒體對老牌國企進軍千億的年度目標表示擔憂。就在2018年11月份，首開距離千億目標還差了200億元。因此，首開在2018年12月中旬宣布協(xié)議銷售額將第一次跨過1000億元門檻，立即引發(fā)出業(yè)界質疑�！斑@確實有些夸張，在北京市場及全國市場銷售低迷的情況下，即使沖刺也難以達到�！币晃环科笕耸勘硎�，除了業(yè)績造假，找不到更合理的解釋。

       事實上，根據克而瑞公布的2018年中國房地產企業(yè)銷售TOP200排行榜顯示，首開股份流量金額為990.2億元，排名僅第31，權益金額731.2億元，排名第33。