摘要：自2016年以來,本輪樓市調(diào)控周期持續(xù)進行,從一線城市、熱點二線城市,到廣大三四線城市,有關(guān)限購、限價、限售、限貸、限簽的政策頻頻出臺且不斷加碼。與此同時,本輪調(diào)控的策略是因地制宜、因城施策、分類調(diào)控,各地需要充分考慮本地房地產(chǎn)市場狀況制定政策。

       在調(diào)控開啟初期,各地紛紛對房地產(chǎn)市場進行政策加碼,不同的城市在政策出臺時間、政策加碼力度上略有不同。例如在廣州,2017年3月的兩輪新政將非本地戶籍購房人群的個稅社保繳存年限從3年延長至5年,并規(guī)定取得不動產(chǎn)證后滿兩年才能出售。但在珠三角地區(qū),肇慶、惠州等城市并未出臺相應(yīng)限購政策。

       到了2018年,部分城市對先前出臺的調(diào)控政策作出了調(diào)整,其中菏澤宣布取消限售、廣州宣布放寬部分商服類物業(yè)限購限制曾引發(fā)較大范圍的討論。

       在菏澤這樣的三四線城市,2018年下半年市場熱度下降明顯。克而瑞調(diào)研數(shù)據(jù)顯示,三四線在售項目去化率持續(xù)走低,去化率由6月份83%降至三季度50%,11月份進一步回調(diào)至33%。另據(jù)克而瑞統(tǒng)計,菏澤由于棚改規(guī)模較大,且在售項目接近100個,再結(jié)合當?shù)鼐用竦氖杖胨��?導(dǎo)致了市場供過于求壓力的顯現(xiàn)。

       在廣州,由于2017年“3·30”新政規(guī)定，一手商服類物業(yè)只允許賣給法人單位,使得部分尋求居住替代品的個人買家放棄購買,這使得當年公寓成交量同比下跌超過四成,同時商服類物業(yè)庫存去化周期也拉長至39個月,庫存壓力明顯增大。有業(yè)內(nèi)人士曾經(jīng)表示,“3·30”新政堵住了將商辦用地開發(fā)成住宅產(chǎn)品的“掛羊頭賣狗肉”現(xiàn)象,但一刀切的行為事實上對市場造成了誤傷,此次政策調(diào)整或有助于原有商服類物業(yè)庫存的消化。

       各個城市針對自身情況調(diào)整樓市政策,對于樓市平穩(wěn)健康發(fā)展是有益的,也符合建立房地產(chǎn)市場長效機制的要求。我們同時也應(yīng)當看到,目前部分城市對于樓市政策的調(diào)整,并不是“松綁”,更不是給人以“又可以炒房了”的信號,而是在保證市場穩(wěn)定的前提下進行的。

       從近期中央經(jīng)濟工作會議和全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議傳遞出的聲音可以得知,當前房地產(chǎn)市場的調(diào)控主基調(diào)并未發(fā)生根本性改變,兩次會議均再次強調(diào)“房子是用來住的,不是用來炒的”這一定位。而穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的“三穩(wěn)”要求,則更意味著調(diào)控仍將繼續(xù)嚴格持續(xù)下去。

       由于不同城市的房地產(chǎn)市場成交走勢、庫存狀況、房價狀況各不相同,“一城一策”體現(xiàn)了房地產(chǎn)市場調(diào)控的智慧。展望2019年,有的城市也許會走向政策回調(diào),有的城市或?qū)⒗^續(xù)加碼,如何讓調(diào)控政策更好地促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,對于各大城市而言,都是值得深入研究的問題。