摘要：近日，仲量聯(lián)行在廣州發(fā)布最新研究報(bào)告《中國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)：新挑戰(zhàn)，新機(jī)遇》。報(bào)告主要研究分析了中國(guó)的集中式長(zhǎng)租公寓 （以下稱(chēng)“長(zhǎng)租公寓”）并指出：中國(guó)的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)近年來(lái)在政策和市場(chǎng)的雙重作用下迅速發(fā)展，但與成熟市場(chǎng)的表現(xiàn)仍有一定差距，未來(lái)進(jìn)一步邁向成熟還將有賴(lài)于多重因素的改善。中國(guó)的長(zhǎng)租公寓投資目前市場(chǎng)化程度還比較低，但未來(lái)在基本面、政策和參與主體等多方因素的共同推進(jìn)下有望迎來(lái)新一輪機(jī)遇。

       值得注意的是，從區(qū)域來(lái)看，粵港澳大灣區(qū)的發(fā)展利好廣深長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)。以廣州為例，截至2018年上半年，廣州長(zhǎng)租公寓開(kāi)業(yè)項(xiàng)目數(shù)量約為87個(gè)，總體量為19200套，除了全國(guó)性的連鎖品牌，本地公寓品牌和房企開(kāi)發(fā)商表現(xiàn)趨向活躍，地鐵沿線區(qū)域的長(zhǎng)租公寓興起。

       長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)快速發(fā)展

       中國(guó)的住房租賃市場(chǎng)是一個(gè)服務(wù)于超過(guò)2億人口、年租金規(guī)模過(guò)萬(wàn)億元的市場(chǎng)。近十年間，中國(guó)的流動(dòng)人口進(jìn)一步向一二線城市聚集，并呈現(xiàn)出年齡低、租房需求大、租賃周期長(zhǎng)等特點(diǎn)。仲量聯(lián)行中國(guó)研究部總監(jiān)姚耀指出：“由于傳統(tǒng)散租市場(chǎng)存在租期不穩(wěn)定、信息不對(duì)稱(chēng)等諸多痛點(diǎn)，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)近年來(lái)在人口結(jié)構(gòu)調(diào)整、購(gòu)房門(mén)檻升高、政策支持和資本助力四大因素的作用下迅速發(fā)展�！�

       仲量聯(lián)行對(duì)北京、上海、廣州、深圳、杭州和成都的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)進(jìn)行了調(diào)研，截至2018年上半年，六個(gè)城市已開(kāi)業(yè)長(zhǎng)租公寓總存量約為13.5萬(wàn)套，存量目前仍較為有限；從未來(lái)供應(yīng)看，各地政府都大大提高了未來(lái)五年土地出讓中租賃住宅用地的比例，預(yù)計(jì)至2022年底，六個(gè)城市建成并投入運(yùn)營(yíng)的長(zhǎng)租公寓將達(dá)75.6萬(wàn)套。未來(lái)不同城市的長(zhǎng)租公寓物業(yè)所有權(quán)將呈現(xiàn)不同模式：上海、北京和深圳的長(zhǎng)租公寓物業(yè)所有權(quán)將凸顯地方國(guó)企的帶動(dòng)和引領(lǐng)作用；杭州、廣州和成都的物業(yè)所有權(quán)則將大部分集中在開(kāi)發(fā)商手中。

       結(jié)合自身特色以及成熟市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，中國(guó)的長(zhǎng)租公寓發(fā)展可分成4個(gè)不同的周期階段。在過(guò)去的三年里，長(zhǎng)租公寓在中國(guó)的主要城市迅速?gòu)摹耙�入期”邁入“發(fā)展期”末端。但是，市場(chǎng)何時(shí)能真正度過(guò)“快速成長(zhǎng)期”，并進(jìn)入“成熟期”，則取決于諸多條件。仲量聯(lián)行認(rèn)為宏觀基本面、租客權(quán)利保障、資產(chǎn)可得性及價(jià)格、金融與稅收以及市場(chǎng)透明度這五大因素將會(huì)成為中國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)下階段發(fā)展的助推器。

       長(zhǎng)租公寓投資將迎新機(jī)遇

       在美國(guó)和日本等成熟市場(chǎng)，長(zhǎng)租公寓已是一項(xiàng)成熟的投資級(jí)資產(chǎn)，其投資表現(xiàn)具有長(zhǎng)期穩(wěn)定的租金回報(bào)且抗經(jīng)濟(jì)周期能力強(qiáng)、投資回報(bào)率高、良好的資產(chǎn)流動(dòng)性和資本化率走勢(shì)趨同辦公樓等特點(diǎn)。

       在中國(guó)，長(zhǎng)租公寓尚屬新興的另類(lèi)資產(chǎn)，其投資市場(chǎng)正在開(kāi)始形成，市場(chǎng)化程度還比較低，流動(dòng)性也較為有限。

       今年8-10月，仲量聯(lián)行針對(duì)30家有意向或已經(jīng)投資中國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的國(guó)內(nèi)外主要投資機(jī)構(gòu)（基于資產(chǎn)層面投資）進(jìn)行調(diào)研，結(jié)果顯示：考慮投資長(zhǎng)租公寓的資本以中長(zhǎng)線為主，強(qiáng)勁的租賃需求基本面是吸引投資者的最主要原因；資產(chǎn)價(jià)格過(guò)高成為目前市場(chǎng)最大挑戰(zhàn)；機(jī)構(gòu)最擔(dān)心的未來(lái)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是租金和流動(dòng)性；投資者對(duì)于未來(lái)5年長(zhǎng)租公寓資本化率走勢(shì)預(yù)期平穩(wěn)或小幅下降。

       “中國(guó)擁有廣闊的租賃人口、但短期內(nèi)有效供應(yīng)相對(duì)短缺，”姚耀補(bǔ)充道，“隨著政府對(duì)支持性政策的不斷探索，以及各參與主體利用自身優(yōu)勢(shì)共同合作，中國(guó)長(zhǎng)租公寓投資市場(chǎng)有望迎來(lái)新一輪機(jī)遇�！�

       廣深長(zhǎng)租公寓發(fā)展前景良好

       作為粵港澳大灣區(qū)的核心城市之一，廣州正源源不斷吸引大量外來(lái)勞動(dòng)人口，為租房市場(chǎng)帶來(lái)穩(wěn)定需求。廣州的長(zhǎng)租公寓興起于2015年，并在2016-2017年的兩年間迎來(lái)爆發(fā)式增長(zhǎng)。截至2018年上半年，廣州長(zhǎng)租公寓開(kāi)業(yè)項(xiàng)目數(shù)量約為87個(gè)，總體量為19200套，公寓品牌13個(gè)。除了全國(guó)連鎖品牌，廣州本地公寓品牌運(yùn)營(yíng)商和房企開(kāi)發(fā)商在市場(chǎng)中表現(xiàn)活躍。

       總體來(lái)看，未來(lái)廣州租賃需求將受惠于持續(xù)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和不斷增長(zhǎng)的辦公需求，長(zhǎng)租公寓的市場(chǎng)發(fā)展前景良好。廣州長(zhǎng)租公寓未來(lái)運(yùn)營(yíng)主體主要為房企開(kāi)發(fā)商，他們?cè)谕恋孬@取、住房建設(shè)與改造方面具有相對(duì)優(yōu)勢(shì)。

       而深圳長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)自2016年來(lái)進(jìn)入爆發(fā)期，主要以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和公寓運(yùn)營(yíng)商為主。房源大多來(lái)自人口聚集、交通便利的原工業(yè)區(qū)、住宅區(qū)以及城中村改造和翻新。城中村在深圳住宅總量中占比較大，是租賃市場(chǎng)的主要供應(yīng)。政府和房企都積極參與到城中村改造中，未來(lái)也將會(huì)吸引更多機(jī)構(gòu)進(jìn)入，深圳城中村公寓改造具有較大的市場(chǎng)空間。

       仲量聯(lián)行華南區(qū)投資部總監(jiān)盧盛也指出，隨著粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃的進(jìn)一步推進(jìn)，廣深港高鐵的開(kāi)通使港澳與珠三角城際網(wǎng)瞬間形成了一小時(shí)、兩小時(shí)的經(jīng)濟(jì)生活圈，大大增強(qiáng)了大灣區(qū)內(nèi)人才的流動(dòng)性，長(zhǎng)租公寓為流動(dòng)人才提供了靈活便利的租賃選擇，粵港澳大灣區(qū)的發(fā)展將進(jìn)一步利好廣深地區(qū)的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)。