摘要：年關(guān)將至，2018年已經(jīng)余額不足，在僅剩的十余天里，山東省菏澤市爆出了放松限售的新聞，這也使得菏澤成為了今年樓市高壓下，首個(gè)政策有所放松的城市。聯(lián)想到之前多位經(jīng)濟(jì)學(xué)家發(fā)表的2019年二季度樓市將回溫的預(yù)言，很多人開(kāi)始擔(dān)心，逐漸轉(zhuǎn)涼的樓市下一步該何去何從？對(duì)此，多位市場(chǎng)觀察家和分析師在接受相關(guān)媒體采訪時(shí)表示，2018年堪稱(chēng)樓市調(diào)控最為嚴(yán)厲的一年，調(diào)控效果也在逐漸顯現(xiàn)，從一線(xiàn)二線(xiàn)到三線(xiàn)四線(xiàn)，樓市都出現(xiàn)了降溫的趨勢(shì)，菏澤的放開(kāi)限售只是一城一策指導(dǎo)下，地方上根據(jù)實(shí)際情況做出的調(diào)整，并不能代表著政策松動(dòng)和樓市回暖。業(yè)內(nèi)普遍預(yù)計(jì)明年樓市，量增價(jià)穩(wěn)將是主要趨勢(shì)。

       最嚴(yán)厲調(diào)控年 北京庫(kù)存量上漲近三成

       在過(guò)去的很多年里，關(guān)于樓市調(diào)控的政策，經(jīng)常有史上最嚴(yán)的說(shuō)法，然而，到2018年底回首看來(lái)，2018年生效的調(diào)控政策，無(wú)論是波及面的廣度還是政策執(zhí)行的嚴(yán)厲程度，都超過(guò)了過(guò)去任何一輪的樓市調(diào)控。

       根據(jù)統(tǒng)計(jì)，2018年以來(lái)，全國(guó)陸續(xù)出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策多達(dá)444次，預(yù)計(jì)全年在450次左右，刷新歷史紀(jì)錄。與2017年相比，年內(nèi)調(diào)控政策出臺(tái)次數(shù)同比漲幅高達(dá)75%。

       2018年也成為歷史上房地產(chǎn)調(diào)控政策最密集的年份。

       其中北京，在公積金新政實(shí)施后，成為了全國(guó)調(diào)控政策最嚴(yán)厲的城市之一。樓市成交數(shù)據(jù)可以反映調(diào)控對(duì)于京城樓市的影響。

       根據(jù)研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2018年1-11月份，北京市住宅新增供應(yīng)37787套，同比上漲56%；但供應(yīng)的大幅增加并沒(méi)有帶動(dòng)成交量的上升，整個(gè)前11個(gè)月，北京樓市住宅成交22014套，同比下降了3%；成交面積290.78萬(wàn)平方米，同比下降14%；成交金額1437.59億元，同比下降5%；房子從供不應(yīng)求轉(zhuǎn)向了供大于求。受這樣的成交拖累，北京樓市庫(kù)存量再次攀高，目前存量67947套住宅，同比上漲28%，近三成。

       樓市涼涼 全國(guó)范圍成交下降

       根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年樓市的轉(zhuǎn)折發(fā)生在8月份，首先是一線(xiàn)城市量?jī)r(jià)齊跌，然后二三四線(xiàn)快速跟進(jìn)。雖然八九月份數(shù)據(jù)，因?yàn)檎�策效用遲滯，使得房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，但到金九銀十，就體現(xiàn)得非常明顯了。

       最直接的結(jié)果是，二十年以來(lái)，樓市度過(guò)了一個(gè)史上最慘淡的金九銀十，黃金周期間，全國(guó)各地的樓市成交極其慘淡，而且，因?yàn)?a href="http://www.fuzhouhuadun.com/kaifashang/" class="p_wordlink" target="_blank">開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷(xiāo)，引發(fā)了部分業(yè)主維權(quán)。

       而另一方面，各地土地市場(chǎng)頻繁爆冷，很多地方拍地現(xiàn)場(chǎng)門(mén)可羅雀，甚至連報(bào)名的房企都沒(méi)有。

       根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，截至11月29日，一二線(xiàn)城市住宅土地年內(nèi)流標(biāo)的總數(shù)達(dá)到282宗，創(chuàng)下近六年來(lái)的最高紀(jì)錄，同比上漲了143%。三四線(xiàn)城市的土地流拍更加嚴(yán)重，住宅土地流標(biāo)的數(shù)量達(dá)到944宗，同比上漲了23%。一二線(xiàn)和三四線(xiàn)城市加起來(lái)，前11個(gè)月，住宅土地流標(biāo)合計(jì)達(dá)1126塊。

       11月份，無(wú)論是統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，還是第三方的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，基本上，全國(guó)樓市是跌聲占主，雖然還有部分三四線(xiàn)城市依然在上漲，但上漲幅度明顯減弱，頹勢(shì)已現(xiàn)。

       上周發(fā)布的統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，11月全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)依舊保持一個(gè)降溫的趨勢(shì)。全國(guó)監(jiān)測(cè)的70個(gè)大中城市中有17個(gè)城市的二手房價(jià)格出現(xiàn)了下跌，環(huán)比10月增加了3個(gè)，這就說(shuō)明目前市場(chǎng)上的二手房?jī)r(jià)格下跌有擴(kuò)大的趨勢(shì)，而且從北、上、廣、深四個(gè)一線(xiàn)城市來(lái)看，這四個(gè)一線(xiàn)城市的二手房?jī)r(jià)格跌幅也都出現(xiàn)了擴(kuò)大。二手房?jī)r(jià)格和一線(xiàn)城市的表現(xiàn)都能作為樓市未來(lái)走勢(shì)的一個(gè)重要分析點(diǎn)，所以現(xiàn)在二手房?jī)r(jià)格下跌城市增多以及一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)跌幅擴(kuò)大都表示樓市在繼續(xù)保持降溫。

       從統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)可以明顯看出11月除了一線(xiàn)城市的二手房?jī)r(jià)格保持下跌之外，其他的二三線(xiàn)城市的二手房?jī)r(jià)格下跌的城市也變多了，這也是一個(gè)樓市變穩(wěn)定的信號(hào)。

       58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波對(duì)北青報(bào)記者表示，從統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，11月房?jī)r(jià)保持了一定穩(wěn)定性，但降溫的態(tài)勢(shì)依然在延續(xù)，一線(xiàn)城市二手住宅繼續(xù)降溫，二線(xiàn)城市環(huán)比漲幅持平，三線(xiàn)城市環(huán)比漲幅回落，二三線(xiàn)城市則繼續(xù)呈現(xiàn)分化態(tài)勢(shì)， 從區(qū)域來(lái)看，東部城市房?jī)r(jià)降溫明顯，而中西部城市房?jī)r(jià)則相對(duì)穩(wěn)定。

       張波補(bǔ)充道，雖然樓市整體在降溫，但并不是寒冬。從統(tǒng)計(jì)發(fā)布的數(shù)據(jù)來(lái)看，11月15個(gè)熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)下降的城市為3個(gè)，僅比上月增加1個(gè)。從58安居客房產(chǎn)研究院發(fā)布的購(gòu)房者信心指數(shù)來(lái)看，11月結(jié)束了連續(xù)4個(gè)月的環(huán)比下跌轉(zhuǎn)為上升0.4％，有51.0％的購(gòu)房者認(rèn)為政府不會(huì)繼續(xù)調(diào)控和抑制房?jī)r(jià)上漲。這表明，在房?jī)r(jià)漲跌這個(gè)問(wèn)題上，無(wú)論是購(gòu)房者還是行業(yè)從業(yè)者都變得更為理性，市場(chǎng)情緒也表現(xiàn)得有所回溫。