摘要：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2018年前三季度，全國(guó)固定資產(chǎn)投資(不含農(nóng)戶)483442億元，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資88665億元，占全國(guó)固定資產(chǎn)投資的18%。

       從全國(guó)層面來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)的高固定投資、高關(guān)聯(lián)、高產(chǎn)業(yè)比重以及高GDP貢獻(xiàn)，決定了房地產(chǎn)行業(yè)目前以及在以后較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中將居于較重要地位。

       目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)占GDP比重是6.87%，一般發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)行業(yè)在GDP中的比重大都超過(guò)了10%。雖然說(shuō)在近十年來(lái)我國(guó)房地占GDP的比重不斷上升，但是對(duì)比不難發(fā)現(xiàn)，不論從絕對(duì)值還是從相對(duì)值來(lái)說(shuō)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展都是缺乏效率的，但這也同時(shí)說(shuō)明，我國(guó)目前房地產(chǎn)總體風(fēng)險(xiǎn)是可控的。

       從地域結(jié)構(gòu)上來(lái)看，2018年前三季度31省份“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占GDP比重”排名中，海南省占比達(dá)到了34%，高居榜首，安徽省22%次之，重慶市21%排第三，其余一些省份比重都在10-15%之間。之所以出現(xiàn)這樣的分化，主要原因有二：一是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的差別，二是宏觀經(jīng)濟(jì)政策的導(dǎo)向。

       高財(cái)政依賴度背后反映出的是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不合理。海南省作為旅游城市，不僅每年吸引巨大的旅游流量，更是我國(guó)國(guó)民每年冬季南徙勝地，這樣的高投資性使得海南房地產(chǎn)市場(chǎng)不同于國(guó)內(nèi)其他房地產(chǎn)市場(chǎng)：周期交替更加的頻繁和明顯，經(jīng)濟(jì)抗風(fēng)險(xiǎn)能力相對(duì)較弱。日前，為減少對(duì)房地產(chǎn)的依賴，海南房地產(chǎn)調(diào)控力度增大，作為全國(guó)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)依賴程度最高的省份，海南省需要刮骨療傷以平衡產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

       在可預(yù)見(jiàn)的未來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資在GDP中所占的比重會(huì)進(jìn)一步提升。一方面，隨著租售并舉推進(jìn)，租賃住房市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)投資會(huì)增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資在GDP中所占的比重；另一方面，對(duì)現(xiàn)有城市住房的改造、更新，城市的擴(kuò)張、規(guī)劃也會(huì)增加房地產(chǎn)的投資建設(shè)。

       不過(guò)，過(guò)多的資本流入房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)導(dǎo)致行業(yè)過(guò)熱，同時(shí)也會(huì)對(duì)其他社會(huì)投資產(chǎn)生擠出效應(yīng)。雖然在宏觀經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)控下房?jī)r(jià)得到了抑制，但是不可否認(rèn)的是，房?jī)r(jià)能達(dá)到如今的水平，其中少不了資本的推動(dòng)作用。

       據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2013年-2014年期間，我國(guó)房地產(chǎn)在家庭總資產(chǎn)中所占的比重已經(jīng)達(dá)到了50%，對(duì)于只有一所房子的家庭來(lái)說(shuō)，即使用積蓄通過(guò)分期付款的方式拿到了房子的所有權(quán)，但是在剩余房款繳納完畢之前，其事實(shí)上是屬于一種未兌付的財(cái)富，并且容易導(dǎo)致負(fù)的信貸效應(yīng)。

       目前我國(guó)居民的消費(fèi)杠桿已經(jīng)達(dá)到了40%，這其中房貸就占據(jù)了大部分，這無(wú)疑會(huì)擠出居民其他部門(mén)的消費(fèi)，同時(shí)也會(huì)產(chǎn)生負(fù)的財(cái)富效應(yīng)，這是值得我們高度關(guān)注的。

       對(duì)于無(wú)房族來(lái)說(shuō)，由于未來(lái)購(gòu)房的規(guī)劃，在消費(fèi)過(guò)程中預(yù)算約束必定會(huì)降低，同時(shí)由于價(jià)格的波動(dòng)，很容易受預(yù)期的影響產(chǎn)生替代效應(yīng)，壓縮當(dāng)期消費(fèi)而增加未來(lái)期的消費(fèi)，這些約束效應(yīng)和替代效應(yīng)的不確定性都會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)。對(duì)于有房一族，在房貸壓力下，確定收入水平上也會(huì)擠出其他產(chǎn)品的消費(fèi)，同時(shí)一般來(lái)說(shuō)購(gòu)房會(huì)花費(fèi)大量的家庭積蓄，會(huì)對(duì)現(xiàn)期的消費(fèi)產(chǎn)生流動(dòng)性約束。

       所以，在依靠房地產(chǎn)來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，需要完善房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，提升房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展效率，與此同時(shí)注重防止行業(yè)過(guò)熱，使房?jī)r(jià)保持在“居有所屋”的水平，保證國(guó)民的居住質(zhì)量以防止產(chǎn)生負(fù)的財(cái)富效應(yīng)和信貸效應(yīng)。