摘要：今年上半年，東莞樓市流行通過“一次性付款”或者“高首付”方式，“高門檻、高優(yōu)惠”促銷，來讓購房者提高首付入市，達(dá)到盡量多回籠資金的目的；進(jìn)入年末，房企卻通過首付延期、代墊首付等策略來降低入市門檻，吸引剛需購房者！在整體觀望氛圍仍然濃郁的情況下，樓盤各種促銷力度加大，業(yè)內(nèi)人士介紹，目前東莞剛需房首付約在30萬~70萬元之間，年末特價(jià)促銷多，剛需購房者“上車”機(jī)會(huì)到來。

       市場(chǎng)觀察：

       有項(xiàng)目定價(jià)過高去化率低

       據(jù)東莞中原戰(zhàn)略研究中心不完全監(jiān)測(cè)顯示，上周多數(shù)項(xiàng)目以自然銷售為主，活動(dòng)以美食燒烤節(jié)等小暖場(chǎng)活動(dòng)居多，來訪轉(zhuǎn)化率僅為9.67%。認(rèn)購市場(chǎng)來訪量連續(xù)四周大跌，上周環(huán)比大跌11.5%，市場(chǎng)人氣冷淡。認(rèn)購情況環(huán)比增長12.76%，同比大跌47.59%，與歷年同期對(duì)比，目前市場(chǎng)成交表現(xiàn)行情降溫顯著，原因是供應(yīng)放緩以及市場(chǎng)觀望氛圍加劇。

       目前年關(guān)將近，房企為了加快回籠資金，紛紛加入打折促銷陣營，特價(jià)房產(chǎn)品由前期的公寓為主逐步轉(zhuǎn)向洋房，特價(jià)項(xiàng)目也不再局限于尾盤產(chǎn)品，某些近期熱銷項(xiàng)目亦加入特價(jià)房促銷行列。從促銷效果看，部分項(xiàng)目優(yōu)惠幅度較大，客戶接受度高，促銷效果較好。另一方面，一些定價(jià)較高的項(xiàng)目銷售率低，銷售速度慢。

       東莞中原介紹，上周東莞住宅市場(chǎng)整體去化率57.7%，下滑明顯，一方面因?yàn)橛械捻?xiàng)目價(jià)格定位過高、有的項(xiàng)目戶型相對(duì)小眾，受歡迎程度低等問題，導(dǎo)致開盤去化效果差，拉低整體開盤去化率；另一方面受樓市調(diào)控持續(xù)收緊、房價(jià)高企、房貸利率上浮等影響，購房成本高，購房者觀望情緒濃厚。

       建議：

       剛需客年底前可考慮出手

       過去東莞的新房價(jià)格堅(jiān)挺、二手房業(yè)主惜售，剛需的“上車”門檻較高，如今臨近年底，隨著新房的特價(jià)促銷、二手房業(yè)主的報(bào)價(jià)下調(diào)，筍盤越來越多，不論新房還是二手房，置業(yè)門檻均下降不少。東莞中原戰(zhàn)略研究中心建議剛需群體抓住年底之前的購房機(jī)會(huì)，擇機(jī)入市，盡快“上車”。

       優(yōu)房超·瑞城搜也表示，房價(jià)短期上漲預(yù)期不再，“現(xiàn)金為王”已成共識(shí)，房企定價(jià)合理，降價(jià)意愿有所增強(qiáng)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對(duì)于有購房需求的剛需購房者來說，目前是考慮入市的較好機(jī)會(huì)。

       市場(chǎng)調(diào)查

       “高首付優(yōu)先”變“首付可延期”

       在接連的特價(jià)房促銷后，房企放出大招——“首付延期”，即通過房企墊付或者購房者延期支付剩余首付款的方式，降低購房入市門檻，以刺激剛需成交。

       相關(guān)媒體了解到，東莞沙田有樓盤推出85~125平方米洋房，進(jìn)行“首付9萬元起”促銷活動(dòng)，按照比例計(jì)算，首付最低僅約0.5成。據(jù)介紹，購房者在支付了0.5成首付后，就可以先和開發(fā)商簽約，于一個(gè)月后交齊剩下的2.5成首付款，再向銀行申請(qǐng)貸款，完成購房手續(xù)。

       “低首付”促銷現(xiàn)象越來越多。記者在采訪中了解到，道滘某樓盤打出1.5成首付宣傳口號(hào)，進(jìn)行低首付促銷；還有東坑某項(xiàng)目首付1.5成，望牛墩某項(xiàng)目首付5萬元起等，最近一段時(shí)間，“低首付”促銷重出江湖，房企紛紛降低剛需購房者的入市門檻，為能夠刺激成交。

       業(yè)內(nèi)人士告訴相關(guān)媒體，按照政策，目前東莞首套房首付比例為三成，“低首付”并不是首付款真的少了，而是由房企墊付其余首付款，購房者后續(xù)償還；或者是首付款延遲支付，給購房者一定的時(shí)間來籌措資金，實(shí)際的首付仍然是三成。相關(guān)媒體注意到，這種情況與今年上半年幾乎是完全相反的。今年上半年，同樣是為了回籠資金，多個(gè)樓盤對(duì)高首付或者是一次性付款購房者提高優(yōu)惠，來吸引購房者高首付入市，以此來快速回籠資金。動(dòng)輒上百萬元的首付款也讓許多剛需購房者“望房興嘆”。進(jìn)入9、10月份后，市場(chǎng)成交日益冷淡 ，觀望氛圍濃郁，房企加大特價(jià)房促銷力度的同時(shí)，也開始通過各種降低首付的方式來吸引購房者。

       根據(jù)東莞中原2018年的成交信息統(tǒng)計(jì)的首付款范圍來看，東莞剛需購房的首付款主要在30萬元~70萬元之間，共占比達(dá)75%。而進(jìn)入年底后，首付款變低，首付延期屢見不鮮，30萬元首付購買剛需房現(xiàn)象逐漸增加。

       定價(jià)1.6萬元/㎡左右樓盤最受剛需青睞

       自今年下半年以來，東莞多個(gè)項(xiàng)目就以符合市場(chǎng)預(yù)期的價(jià)格入市，以提高去化率，加快回款速度。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，在目前東莞城區(qū)及周邊鎮(zhèn)區(qū)當(dāng)中，對(duì)于白領(lǐng)剛需購房者吸引力最大的樓盤定價(jià)約在1.6萬元/平方米左右，購買一套90平方米左右的剛需住宅，首付款約在40萬~45萬元左右，較低的首付款吸引了許多年輕購房者。

       東莞中原戰(zhàn)略研究中心舉例表示，今年下半年東莞多個(gè)樓盤定價(jià)在1.6萬元/平方米左右，成功提高了銷售率。據(jù)介紹，今年8月開盤的石碣某項(xiàng)目，入市價(jià)格約1.65萬元/平方米，去化效果較好；9月開盤的麻涌一個(gè)項(xiàng)目，更是以低于市場(chǎng)預(yù)期的1.6萬元/平方米的均價(jià)推出，去化率同樣較高；10月底開盤的高埗品牌房企開發(fā)的項(xiàng)目，其精裝洋房的開盤均價(jià)為1.5萬~1.6萬元/平方米，且有多種折扣可以同時(shí)使用，成交十分火熱；厚街的一個(gè)別墅項(xiàng)目首次推出洋房，均價(jià)為1.4萬~1.6萬元/平方米，作為東莞的第一別墅大盤，該洋房價(jià)格遠(yuǎn)低于今年厚街1.8萬元/平方米的洋房均價(jià)，開盤銷售率達(dá)七成以上。

       在買賣雙方博弈之下，市場(chǎng)變?yōu)橘I方市場(chǎng)，新盤定價(jià)越來越合理，從接近市場(chǎng)預(yù)期變成低于市場(chǎng)預(yù)期。

       特價(jià)房優(yōu)惠幅度加大

       至3000~5000元/㎡

       全新項(xiàng)目合理定價(jià)入市，在售項(xiàng)目則忙著特價(jià)促銷。自9月開始，東莞陸續(xù)有項(xiàng)目進(jìn)行特價(jià)促銷，東莞中原介紹，如樟木頭某盤推出清盤特價(jià)房，大朗某盤公寓一口價(jià)促銷等；到國慶假期，特價(jià)房已是遍地開花，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，國慶假期期間東莞至少有30個(gè)項(xiàng)目推出特價(jià)房活動(dòng)，個(gè)別項(xiàng)目優(yōu)惠幅度高達(dá)3000元/平方米。進(jìn)入11月，特價(jià)促銷活動(dòng)已經(jīng)司空見慣了。

       據(jù)東莞中原戰(zhàn)略研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，在“雙11”期間，東莞在售項(xiàng)目普遍推出特價(jià)促銷房源。如厚街的一個(gè)洋房項(xiàng)目，正常售價(jià)為2.2萬元/平方米左右，“雙11”推出部分特價(jià)房，均價(jià)僅1.7萬~1.9萬元/平方米，銷售火爆；石龍一項(xiàng)目推出特價(jià)洋房，低至14750元/平方米，優(yōu)惠6萬元~18萬元不等，首付30萬元起；石龍另一個(gè)項(xiàng)目，其特價(jià)洋房1.3萬元/平方米起，而此前均價(jià)在1.5萬元/平方米左右，下降約2000多元/平方米；位于大朗的知名開發(fā)商開發(fā)項(xiàng)目，車位僅8萬元起；上周，大嶺山一項(xiàng)目進(jìn)行特價(jià)促銷，特價(jià)房降價(jià)至1.7萬元/平方米，最低僅14990元/平方米起，而此前均價(jià)在2萬元/平方米以上，降價(jià)優(yōu)惠十分明顯。

       二手房首付普遍在30萬~60萬元之間

       不僅新房價(jià)格越來越“親民”，二手房價(jià)格也出現(xiàn)明顯調(diào)整。由于購買二手房基本以剛需自住為主，多數(shù)都是首次購房，對(duì)房屋總價(jià)及首付款更為敏感，在“三價(jià)合一”政策影響下，二手房價(jià)格調(diào)整速度更快。哪些類型樓盤更適合剛需購房者“上車”？東莞中原也進(jìn)行了分析。

       根據(jù)最近兩年東莞中原的成交可以看出，東莞剛需購買二手房，總價(jià)以100萬元~200萬元為主，相應(yīng)的首付款范圍多在30萬元~60萬元之間。

       東莞中原戰(zhàn)略研究中心介紹，在中心城區(qū)，由于各項(xiàng)配套完善，新房少、價(jià)格堅(jiān)挺，二手房價(jià)格相應(yīng)較高，而適合剛需“上車”的一般以樓梯樓、樓齡稍長的小區(qū)為主，且通常房子的裝修較為簡單實(shí)用，這些小區(qū)通常由本地的中小開發(fā)商所建。而在臨深片區(qū)，“上車”盤通常以位置稍差的老舊小區(qū)或者低樓層的毛坯、簡裝房源為主。

       東莞中原戰(zhàn)略研究中心建議，由于二手房小區(qū)及房源的情況差異較大，一般來講，樓齡超過15年，銀行就要求個(gè)人首付在五成以上了，故建議購房者條件允許的話，盡量購買15年以內(nèi)樓齡的二手房，這類房源可以有效降低首付壓力，購房門檻較低。