摘要：聚焦樓市，二級(jí)市場(chǎng)上，房地產(chǎn)板塊周一走強(qiáng)。A股市場(chǎng)上，剔除雄安和創(chuàng)投概念，陽(yáng)光股份、萬(wàn)科A、保利地產(chǎn)、城投控股、金地集團(tuán)以及陽(yáng)光城等漲幅均超過(guò)4%。港股方面，HKT內(nèi)地地產(chǎn)指數(shù)上漲4.19%，恒生中國(guó)內(nèi)地地產(chǎn)指數(shù)上漲3.97%。另外，深港房產(chǎn)、恒生地產(chǎn)分類指數(shù)等漲幅均超過(guò)2%。

       多數(shù)機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)2019年地產(chǎn)行業(yè)景氣度可能會(huì)維持平穩(wěn)。經(jīng)過(guò)連續(xù)調(diào)整之后，該板塊存在反彈預(yù)期，但預(yù)計(jì)尚未調(diào)整到位。

       今年前10個(gè)月，全國(guó)商品房銷售面積和銷售金額分別比前三季度增速回調(diào)了0.7個(gè)百分點(diǎn)和0.8個(gè)百分點(diǎn)，值得注意的是，龍頭房企業(yè)績(jī)依然靚麗，萬(wàn)科前10個(gè)月銷售金額4856億元。然而，靚麗的業(yè)績(jī)卻難以掩蓋“質(zhì)量”的尷尬，繼碧桂園之后，萬(wàn)科也出現(xiàn)坍塌情況，11月12日，萬(wàn)科在中山古鎮(zhèn)的在建項(xiàng)目萬(wàn)科城工地發(fā)生局部板面坍塌。

       無(wú)論是萬(wàn)科，還是碧桂園，都是行業(yè)銷售規(guī)模非常龐大的開(kāi)發(fā)商。今年前10個(gè)月萬(wàn)科合同銷售額4856.2億元。碧桂園同期累計(jì)實(shí)現(xiàn)歸屬公司股東權(quán)益的合同銷售金額約4559.9億元。A股創(chuàng)業(yè)板公司去年?duì)I業(yè)收入之和才1.1萬(wàn)億元。大型巨頭房企的質(zhì)量快速成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。

       最新數(shù)據(jù)顯示，房企11月份密集通過(guò)債市、票據(jù)等途徑進(jìn)行高成本再融資�！爸苻D(zhuǎn)降，杠桿升”，房企未來(lái)業(yè)績(jī)?cè)鏊俜啪弻⒊蔀橼厔?shì)。

       杠桿繼續(xù)提高 銷售增速放緩

       針對(duì)連續(xù)暴露的建設(shè)工程質(zhì)量問(wèn)題，“高周轉(zhuǎn)”成為最主要的推手。這也使得碧桂園在出現(xiàn)一系列安全事故后，公開(kāi)表態(tài)要降低周轉(zhuǎn)。但有開(kāi)發(fā)商人士向相關(guān)媒體透露，在當(dāng)前市場(chǎng)行情下，高周轉(zhuǎn)背后是高杠桿的推動(dòng)。

       相關(guān)媒體梳理發(fā)現(xiàn)，高周轉(zhuǎn)不僅是諸多房企的宣傳亮點(diǎn)，也成為資本市場(chǎng)判斷房企盈利強(qiáng)弱的重要指標(biāo)。一位開(kāi)發(fā)商人士也告訴相關(guān)媒體，越是在融資壓力大的時(shí)候，房企越是會(huì)強(qiáng)調(diào)高周轉(zhuǎn)，“除了提升利潤(rùn)，當(dāng)前的高周轉(zhuǎn)背后的驅(qū)動(dòng)力主要是高杠桿�！边@位開(kāi)發(fā)商人士稱。

       一方面，提升杠桿率，一方面加速周轉(zhuǎn)回籠。這已經(jīng)成為地產(chǎn)行業(yè)慣用的做法。但兩者的博弈如今卻成為當(dāng)前房企面臨最大尷尬。一邊廂，11月份，房企密集發(fā)布融資公告，成本明顯提升，杠桿率進(jìn)一步提高。另一邊廂，銷售增速卻在放緩。有分析認(rèn)為，未來(lái)一段時(shí)間，高成本融資和回款速度放緩將影響房企業(yè)績(jī)表現(xiàn)。

       相關(guān)媒體對(duì)比發(fā)現(xiàn)，近期房企密集再融資中，一方面利率成本明顯增加；另一方面，債市成為主要陣地。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，樓市銷售放緩，而前期過(guò)度投資加上去杠桿，導(dǎo)致其對(duì)資金需求上漲。因此，在監(jiān)管層嚴(yán)控銀行信貸和信托資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)背景下，融資成本難以下降。

       舉牌密集增加 并非穩(wěn)賺不賠

       相關(guān)媒體11月18日，安徽合力公告稱，香港上海匯豐銀行有限公司(下稱匯豐銀行)購(gòu)入187.17萬(wàn)股公司股份，至此所持股份占安徽合力總股本的5.15%。臨近年底，A股舉牌潮再起。Wind數(shù)據(jù)顯示，11月至今已有7起案例，是年內(nèi)罕見(jiàn)的密集舉牌月。

       不過(guò)，分析人士認(rèn)為，對(duì)于今年舉牌方而言，在資本市場(chǎng)上的盈虧可能并非其核心訴求，而是有著戰(zhàn)略投資或者財(cái)務(wù)投資的目的，如果是出于紓困或者股權(quán)之爭(zhēng)的目的，則公司基本面是一個(gè)不確定因素。因此相關(guān)概念股并非穩(wěn)賺不賠，投資者要謹(jǐn)慎對(duì)待。

       相關(guān)媒體梳理發(fā)現(xiàn)， 11月份以來(lái)被舉牌的公司包括龍凈環(huán)保獲陽(yáng)光集團(tuán)舉牌，后者持股比例達(dá)到25%；恒順眾昇獲公司總裁賈曉鈺二度舉牌，其持股比例超10%；鴻利智匯獲金舵投資舉牌；*ST尤夫獲專項(xiàng)解困基金舉牌，持股比例達(dá)到5%；珠海中富獲新絲路進(jìn)取一號(hào)舉牌；海利生物再獲“牛散”章建平舉牌。

       國(guó)有資本增持和接盤舉措也越加頻密。據(jù)統(tǒng)計(jì)，近兩個(gè)月來(lái)已有20多家上市公司的國(guó)資控股股東推出增持計(jì)劃或?qū)嵤┰龀�。中�?guó)動(dòng)力、海格通信等國(guó)資控股股東出手闊綽，增持?jǐn)?shù)量占總股本的比例接近或達(dá)到5%的舉牌線。