摘要：同策研究院近日對(duì)300個(gè)城市的土地交易分析指出，今年10月，一線城市成交的土地金額為606.91億元，環(huán)比大幅上漲143.36%，同比上漲13.11%。同期，二線城市和三四線城市的土地交易金額均出現(xiàn)下滑。該機(jī)構(gòu)指出，“受政府政策影響，眾多房企重返一線城市。”

       客觀上，這種變化的出現(xiàn)確有政策原因。

       一方面，棚改貨幣化退潮，使三四線樓市的前景受到影響；

       另一方面，在監(jiān)管層的督促下，一線城市的供地規(guī)模有明顯提升。

       而在主觀上，上海易居研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，一線城市雖然調(diào)控仍然嚴(yán)厲，但市場(chǎng)潛在需求規(guī)模較大，且“利空出盡”。對(duì)于房企而言，戰(zhàn)略地位仍然不容忽視。

       那么，一線城市土地交易升溫，三四線城市降溫，是否意味著房企的戰(zhàn)略重心正在向核心一二線城市回歸？

       熱點(diǎn)城市土地交易升溫

       從結(jié)構(gòu)上看，近期一線城市的土地交易規(guī)模明顯提升，而二三線城市土地交易則出現(xiàn)降溫。

       這也在不同機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)中得到了佐證。華創(chuàng)證券對(duì)100個(gè)城市的土地市場(chǎng)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，10月一線城市成交的住宅用地建筑面積環(huán)比上漲43.1%，二線城市下降22.4%，三線城市上漲1.4%。成交金額方面，一線城市上漲113.3%，二線城市下降34.8%，三四線城市上漲6.4%。

       易居克而瑞對(duì)40個(gè)城市統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，10月一線城市宅地成交面積和成交均價(jià)都有提升，屬于“量?jī)r(jià)齊升”，二線城市“量?jī)r(jià)齊跌”，三線城市“量跌價(jià)漲”。

       土地交易的熱度，通常能反映出市場(chǎng)預(yù)期的好壞。

       華創(chuàng)證券指出，今年以來(lái)，三四線城市對(duì)整體成交同比拖累仍在持續(xù)，這主要源于兩個(gè)方面的原因：

       第一，4季度為全年基數(shù)最高區(qū)間；

       第二，三四線銷售市場(chǎng)超預(yù)期下行，情緒逐漸向土地市場(chǎng)蔓延。至于超預(yù)期下行的原因，則被普遍認(rèn)為和貨幣化棚改退潮有關(guān)。

       對(duì)于一線城市的熱度，上海易居研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，在長(zhǎng)期嚴(yán)厲的調(diào)控下，一線城市的土地供需長(zhǎng)期處于低位。今年以來(lái)，這些城市土地供應(yīng)量驟增，刺激了“久旱逢甘霖”的開(kāi)發(fā)商出手拿地。

       但這些土地的限制條件相對(duì)苛刻，使得開(kāi)發(fā)商不得不變得“理性”，因此一線城市土地交易的價(jià)格和溢價(jià)率都相對(duì)不高。比如，11月5日，北京成交一宗奧體中心商業(yè)地塊，不僅要求建成后全部自持，而且要求拿地者有運(yùn)營(yíng)大型國(guó)際會(huì)展的經(jīng)驗(yàn)。同日成交的另一宗混合土地，則要求公建部分自持20年以上。

       北京某房企人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，“選擇的余地確實(shí)比較大，競(jìng)爭(zhēng)也不太激烈，但考慮到北京的調(diào)控不會(huì)輕易放松，大家也比較理性�！�

       事實(shí)上，除一線城市外，部分熱點(diǎn)城市的土地交易也因類似的情況而升溫。今年以來(lái)，重慶、鄭州、蘇州的土地出讓金水平均已超過(guò)千億，杭州則超過(guò)2000億。

       板塊輪動(dòng)效應(yīng)明顯

       由于區(qū)域發(fā)展水平和調(diào)控政策出臺(tái)節(jié)奏的差異，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出明顯的板塊輪動(dòng)特征。具體表現(xiàn)為，當(dāng)市場(chǎng)上行時(shí)，通常是一線城市率先升溫，二線、三四線城市依次跟進(jìn)。當(dāng)市場(chǎng)下行時(shí)，也大致按照同樣的軌跡降溫。

       正因如此，房地產(chǎn)企業(yè)往往在不同的時(shí)點(diǎn)選擇不同的布局策略，從而最大限度地收獲市場(chǎng)紅利，回避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

       以最近兩個(gè)樓市小周期為例，2009年，樓市從金融危機(jī)的影響中恢復(fù)，一線城市率先升溫。次年，二三線樓市跟進(jìn)升溫，房企大舉布局這些區(qū)域。但隨著2013年末樓市風(fēng)險(xiǎn)凸顯，企業(yè)的區(qū)域布局又回歸核心一二線城市。

       在2015年末至今的這輪市場(chǎng)周期中，歷史重演。一線城市曾是最先升溫的市場(chǎng)，但從2016年年中開(kāi)始，二線城市全面回暖。此后，借助貨幣化棚改大潮，三四線樓市升溫明顯。很多全國(guó)性房企的布局重心，也從一線城市層層外擴(kuò)。目前，三四線城市對(duì)其業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的貢獻(xiàn)率仍是最大的部分。

       嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，如今房地產(chǎn)調(diào)控政策依然嚴(yán)厲，樓市尚無(wú)全面復(fù)蘇的動(dòng)力。但由于去庫(kù)存已經(jīng)取得階段性成果，此前火爆的三四線城市，將不再受到政策眷顧。

       貨幣化棚改政策的退潮，被認(rèn)為是三四線樓市的最大利空。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，很多三四線城市的市場(chǎng)空間不大，并在此前的一輪周期中釋放殆盡。加上部分城市的房?jī)r(jià)和地價(jià)攀升至高位，房企的積極性正在受到影響。

       他表示，將戰(zhàn)略重心向核心一二線城市回歸，有著邏輯上的正確性，部分企業(yè)已經(jīng)做出這種選擇。

       新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷也指出，在很多區(qū)域，縣城房?jī)r(jià)已經(jīng)超過(guò)省會(huì)城市，這既反映出價(jià)格的失序，也說(shuō)明“相比一些三四線城市，省會(huì)城市的住房?jī)r(jià)值顯然被低估了”。

       但也有人持不同看法。蘭德咨詢機(jī)構(gòu)總裁宋延慶就認(rèn)為，未來(lái)幾年，限購(gòu)、限價(jià)的一二線城市機(jī)會(huì)很少。三四線城市以及可以歸為五六線的縣城市場(chǎng)，是未來(lái)的機(jī)會(huì)所在。但這些城市需要滿足兩個(gè)特點(diǎn)：不限購(gòu)、不限價(jià)；很少有外來(lái)開(kāi)發(fā)商。

       前述房企人士指出，不同企業(yè)的區(qū)域布局策略有所差別，這主要跟公司的整體戰(zhàn)略有關(guān)。目前可以確定的是，核心熱點(diǎn)城市的成交量處于歷史同期低位，尚有不少釋放空間。三四線市場(chǎng)在經(jīng)過(guò)此輪釋放后空間不足，部分城市甚至出現(xiàn)透支。

       他認(rèn)為，由于樓市調(diào)控政策嚴(yán)厲，核心一二線市場(chǎng)很難在短期內(nèi)真正復(fù)蘇。但綜合考慮市場(chǎng)空間、樓市運(yùn)行周期、區(qū)域輻射力等因素，將戰(zhàn)略布局重心回歸至一二線城市，是房企的重要選擇。