摘要：隨著限競房市場競爭加劇，不同限競房項目的銷售出現(xiàn)分化。一部分限競房項目開盤可以順銷，另一部分限競房項目卻面臨去化慢的窘境。提升限競房的品質(zhì)，究竟是“增配”還是“減配”？面對這道“加減法”難題，開發(fā)商需要慎重做出抉擇。

　　限競房銷售競爭加劇

　　2018年6月初，北京市住建委公示了三個限競房項目的預(yù)售證批準信息，標志著首批限競房正式入市。很快，北京首個限競房——瀛海府正式開盤，推出百余套房源，幾乎全部售罄。

　　隨著限競房項目不斷增多，北京新房市場的格局發(fā)生了轉(zhuǎn)變，限競房與共有產(chǎn)權(quán)房逐漸變?yōu)樾路渴袌龉��?yīng)的主力。與此同時，大量限競房的入市，也加劇了市場競爭的程度。

　　據(jù)合碩機構(gòu)和中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至今年10月18日，北京已經(jīng)入市的限競房項目達到25個，供應(yīng)面積1779454.13平方米，供應(yīng)限競房15628套，但限競房網(wǎng)簽套數(shù)僅有2200多套，簽約比例并不高。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，“由于部分限競房項目剛?cè)〉妙A(yù)售證，所以只有18個項目有網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，合計網(wǎng)簽套數(shù)有2200多套，簽約均價為49842元/平方米。而即使計算預(yù)定未網(wǎng)簽限競房項目的銷售套數(shù)，平均去化率大約在3成多。”

　　“隨著樓市調(diào)控從嚴，信貸政策收緊，尤其是近期包括北京在內(nèi)的多個城市開始收緊公積金貸款，再加上全面限價，房地產(chǎn)市場已經(jīng)沒有淡旺季之分，市場中觀望情緒開始加重。”張大偉說，在這樣的大背景之下，大量限競房項目入市，在局部地區(qū)形成多個限競房項目扎堆的情況，導致局部地區(qū)限競房項目之間競爭加劇，出現(xiàn)了限競房銷售分化的狀況。

　　開發(fā)商需做好“加減法”

　　在激烈的市場競爭之中，開發(fā)商面對限競房價格被限定的條件，如何提高產(chǎn)品的品質(zhì)，是增配，還是減配，成為一道難以抉擇的“加減法”題目。

　　地產(chǎn)營銷人韓樂表示，限競房市場出現(xiàn)成交冷熱不均、同質(zhì)化、購房習慣變化、營銷不斷加碼等現(xiàn)象。其中，樓盤區(qū)位已不是主導熱銷的核心要素，稀缺的環(huán)境、相對低洼的總價和差異化的產(chǎn)品成為決勝市場的要點。面對激烈的競爭，產(chǎn)品品質(zhì)上恰恰應(yīng)該做加法。

　　旭輝北京區(qū)域營銷總監(jiān)常天旗表示，“我不同意現(xiàn)在的限競房是一個減配的時代，反而它是一個增配的時代。因為有了‘70/90’的限制，因為有了價格的限制，有利潤的壓力，所以才能逼迫開發(fā)商用心的專門去摳產(chǎn)品，解決好限競房的配置問題。”

　　“限競房的配置是由目標客戶需求決定的，不同類型的客戶，置業(yè)時的需求有天壤之別，而開發(fā)商首先要做到的是“適配”。在此基礎(chǔ)之上，開發(fā)商能夠給客戶提供完整的符合生活需求的解決方案，這樣的配置都是優(yōu)秀的�！苯鸬厝A北區(qū)域營銷總監(jiān)馬丹說。

　　“一味地在限競房的配置上做減法，將會降低限競房產(chǎn)品的性價比，影響客戶居住的舒適度，進而引發(fā)客戶的強烈不滿，最終將會影響限競房項目的后續(xù)銷售�！庇袠I(yè)內(nèi)人士如是說。

　　去化難度大有可能引發(fā)“價格戰(zhàn)”

　　未來，限競房的銷售難度還會加大。張大偉分析說，“因為大部分限競房項目都集中在‘70/90’戶型，它們互相之間競爭嚴重。而且很多限競房項目是一次全盤取證，開盤后優(yōu)質(zhì)位置的優(yōu)質(zhì)戶型容易被客戶先行選中，剩余的房源去化壓力將會增大。”

　　“從價格來看，部分限競房項目開始出現(xiàn)價格調(diào)整的情況。隨著后續(xù)限競房的供應(yīng)量繼續(xù)上升，限競房去化難度還會繼續(xù)增加。而區(qū)位屬性不太好的限競房有可能打響價格戰(zhàn)�！睆埓髠フf。