摘要：“金九銀十”歷來被地產(chǎn)界視為檢驗市場冷熱的風(fēng)向標�！敖鹁拧睕]有出現(xiàn)，“銀十”的預(yù)期也并不樂觀。在北京青年報記者的探訪中發(fā)現(xiàn)，十一黃金周期間，北京的二手房也與新房市場類似，都處在買賣雙方的博弈中。但與新房開發(fā)商開始放低姿態(tài)吸引買房人不同的是，二手房的成交量始終穩(wěn)定在每月1.5萬套左右，均價雖有下降，但并不明顯。業(yè)內(nèi)人士分析認為，北京的二手房目前來看還處于深度觀望中，預(yù)計今年的后幾個月將延續(xù)這種下行趨勢，市場總體上仍然處于量縮價穩(wěn)的階段。

       “黃金周”沒能改變京城二手房的量價齊跌

       很出人意料的是，今年的黃金周，北京的新房市場和二手房市場成交量都出現(xiàn)了同比回升。

       貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，雖然二手房市場交易量延續(xù)低位運行，但與去年黃金周相比，今年黃金周二手房成交量高出53%。這主要是由于去年3·17調(diào)控后市場連續(xù)9個月回落，基數(shù)較低。

       但今年黃金周強于去年并不代表市場的真正好轉(zhuǎn)。如果拉長時間周期，今年黃金周的交易量僅相當(dāng)于2016年同期的57%。

       具體來看，從6月份開始，北京二手房市場就持續(xù)處于下行階段，成交量連續(xù)4個月下滑，成交均價也在8、9月份持續(xù)下跌，這一局面并沒有因為黃金周而改變。

       數(shù)據(jù)顯示，9月全月，北京二手房住宅簽約15283套。從二手房住宅簽約量看，9月北京二手房住宅簽約15283套也是連續(xù)下降4個月后，基本在1.5萬套左右徘徊。

       業(yè)內(nèi)人士認為，作為傳統(tǒng)的金九銀十，9月二手房簽約與淡季7-8月基本持平。而且9月一定程度上因為公積金政策收緊的末班車推動，整體看，2018年金九成色不足。

       貝殼研究院的數(shù)據(jù)也顯示，從月度成交來看，2018年以來，北京二手房成交價格也已出現(xiàn)下跌。9月北京二手房成交均價下跌2.2%，13城區(qū)中有11個城區(qū)的成交均價下跌。其中西城、石景山、通州、門頭溝的降幅最為明顯，而東城區(qū)和豐臺區(qū)則是僅有的兩個9月份成交均價上漲的區(qū)域。

       58安居客對于二手房價格的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，二手房已經(jīng)出現(xiàn)明顯降溫，北京、上海、廣州、深圳9月二手房掛牌價分別為59247元/㎡、50545元/㎡、33463元/㎡、54230元/㎡。從二手房掛牌價漲幅上看，只有部分二三線城市還有一定上漲，例如長春、昆明、昆山、呼和浩特、包頭等。

       隨著“房住不炒”政策的升級，一線城市樓市呈現(xiàn)轉(zhuǎn)折式的走向。在58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波看來，中央“堅決遏制房價上漲”正在起作用，不管是從全國調(diào)控大背景看，還是一線城市調(diào)控的再升級，都可看出市場觀望情緒濃厚。

       成交量和成交價格的下降，帶來了成交周期的拉長。今年黃金周北京鏈家二手房業(yè)主和客戶成交周期分別為70.6和75.6天，較去年分別延長11.1天和11.8天，較2016年均延長40天。這表明，調(diào)控后隨著放貸時間的拉長、房源的減少以及觀望情緒的加重，市場成交節(jié)奏愈加緩慢。

       業(yè)內(nèi)人士認為，9月份以及十一黃金周的成交數(shù)據(jù)表示，二手房市場入市需求處于低位，市場觀望情緒較重。

       “黃金周”業(yè)主忙著下調(diào)報價

       成交量連續(xù)多個月萎縮，已經(jīng)開始影響業(yè)主的情緒了。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年黃金周北京鏈家二手房掛牌量比去年下降32%，僅為2016年的1/3。從今年來看，新增房源掛牌量一直處于下降態(tài)勢，僅在8月份稍有回升，之后繼續(xù)回落。調(diào)控在減少需求的同時，也抑制了供給，導(dǎo)致?lián)Q房更加困難。

       “最近的房源并不多，市場熱情也不高。我手上一個老奶奶希望賣掉西城區(qū)普天大院的學(xué)區(qū)房，買一套朝陽區(qū)的三居室，改善居住條件，但現(xiàn)在她的房子看的多，出價的少，一直沒能賣掉，也就談不上換房了�！蔽覑畚壹业聞倨瑓^(qū)的一位房產(chǎn)經(jīng)紀人小劉從6月份之后，學(xué)區(qū)房的熱情開始逐漸降溫，上半年都是業(yè)主漲價賣，現(xiàn)在如果不給出議價空間，就不太好賣了。

       在大數(shù)據(jù)的統(tǒng)計上，業(yè)主新增掛牌價也出現(xiàn)了回落。很多業(yè)主都在黃金周期間忙著找中介下調(diào)報價。從貝殼研究員的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，2018年十一黃金周業(yè)主新增掛牌價較2017年同期出現(xiàn)回落，業(yè)主預(yù)期出現(xiàn)轉(zhuǎn)向。從調(diào)價中漲價占比來看，今年黃金周業(yè)主調(diào)價中漲價占比僅為11%，略高于2017年同期，明顯低于2016年70%漲價的情況。這也證明，二手房降價和議價空間加大成為主流。

       “我在十一期間賣了一套37平方米的一居室，十個小時賣掉的，是西城德勝的學(xué)區(qū)房，就是因為總價低，單價也低于周邊同戶型，才能很快成交�！毙�劉告訴北青報記者，這套房子面積約37平方米，是一套專門落戶上學(xué)的房子，總價580萬，單價約為16萬左右，在周邊一居室里算得上總價最低的落戶房。即便這樣，業(yè)主也又讓了兩萬才促成了交易。放在今年4、5月份入學(xué)季旺季時，這類小戶型非常搶手，不漲價就不錯了，基本沒有談價的空間。

       議價空間出現(xiàn)后，貝殼研究院統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，今年國慶北京二手房新增“帶看量”比2017年同期高出40%，表明市場需求還是強于去年同期。但與2016年相比，新增“帶看量”仍下降30%。從今年來看，“帶看量”在前期小幅回升后轉(zhuǎn)入下降狀態(tài)，二手房市場并沒有重新活躍，仍舊處在買賣雙方的博弈中。

       二手房價格仍有下行壓力

       綜合來看，9月樓市受到政策因素的強烈影響，除中央的宏觀調(diào)控外，北京公積金“認房認貸”、深圳731新政、上海共有產(chǎn)權(quán)等“一城一策”，對房地產(chǎn)市場精準調(diào)控。這也讓樓市出現(xiàn)普遍“降溫”態(tài)勢，大部分主要城市的樓市成交和土地出讓均出現(xiàn)了不同程度的環(huán)比下跌。

       合碩機構(gòu)首席分析師郭毅分析，國慶假期的二手房交易量，創(chuàng)下近五年來簽約量次低，雖然受到朝陽區(qū)暫停網(wǎng)簽的部分影響，但從近期二手市場的微觀表現(xiàn)來看，房客比持續(xù)低迷，新增置業(yè)需求后續(xù)乏力。二手市場自5月開始，連續(xù)5個月銷量保持以1.5萬套以上的成交表現(xiàn)將在10月畫上句號。由于新房市場入市限競房500萬上下的套均總價，與二手房的平均交易價格形成直接競爭，新房二手市場的相互博弈作用下，導(dǎo)致四季度北京二手交易量將再度進入低位運行狀態(tài)。

       張波指出，樓市的降溫已然來臨，“金九銀十”成色不足已是市場共識。房價“金九銀十”大面積上漲的趨勢將得到明顯緩解，新房上漲的趨勢減少會更為明顯。穩(wěn)定依然是四季度重點，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，確保市場穩(wěn)定，也意味著不但要控制房價，還會對于地價和預(yù)期有穩(wěn)定要求。

       根據(jù)58安居客房產(chǎn)研究院跟蹤監(jiān)測的全國50余個重點城市，已經(jīng)有10余個品牌房企在打折促銷，預(yù)計四季度房企降價的大趨勢將在更多城市和項目上得以體現(xiàn)�！耙詢r換量”項目越來越多，這必然影響二手房的交易，預(yù)計二手房在成交量保持相對穩(wěn)定的同時，房價的下行壓力會更為明顯。

       貝殼研究院的分析也認為，今年黃金周的二手房市場成交量、帶看量比2017年有所改善，但仍然延續(xù)今年下半年以來下行的態(tài)勢，市場總體上仍然處于量縮價穩(wěn)的階段。