摘要：陷入混沌的不僅是新房和二手房，國(guó)慶長(zhǎng)假期間，雖然央行公布了降低存款準(zhǔn)備金率的消息，被普遍解讀為資金放水的信號(hào)，但實(shí)際上，在重資金的土地招拍掛市場(chǎng)上，土地的流拍卻在加速，零溢價(jià)成交地塊也大幅增多。

       據(jù)統(tǒng)計(jì)，2018年前三季度，全國(guó)300城共流拍446宗住宅用地，總規(guī)劃建筑面積5645萬(wàn)平方米，約是2017年全年流拍地塊總規(guī)劃建筑面積的1.8倍。中國(guó)指數(shù)研究院相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“從流拍占比來(lái)看，三季度流拍面積占總推出面積的比重為9.3%，達(dá)近年來(lái)的最高值”。

       全國(guó)土地流拍超過(guò)800宗

       土地作為未來(lái)的潛在供應(yīng)，最能反映房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)。土地供不應(yīng)求，往往預(yù)示著樓市進(jìn)入上升通道，反之，流拍與低溢價(jià)則預(yù)示著市場(chǎng)步入下行。

       如何判斷未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)，往往能通過(guò)土地成交的情況一窺究竟。

       不久前，中國(guó)指數(shù)研究院公布了一份土地報(bào)告顯示，今年土地流拍數(shù)量達(dá)歷史高位。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)有統(tǒng)計(jì)的300個(gè)城市中，2018 年以來(lái)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)土地流拍已超過(guò) 800 宗，其中共流拍446宗住宅用地，總規(guī)劃建筑面積5645萬(wàn)平方米，約是2017年全年流拍地塊總規(guī)劃建筑面積的1.8倍。

       實(shí)際上，回顧房地產(chǎn)市場(chǎng)近年來(lái)的發(fā)展情況，土地流拍現(xiàn)象并非首次出現(xiàn)，2011年-2012年百城住宅用地曾出現(xiàn)流拍高峰，2014年-2015年又有一陣土地流拍潮涌起。這兩次流拍之后，都是房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入谷底，成交量下滑，價(jià)格下降的時(shí)候。2018 年地產(chǎn)市場(chǎng)流拍再現(xiàn)，且流拍建筑面積及流拍率不斷抬升，均達(dá)到了歷史高位。

       其實(shí)土地市場(chǎng)的表現(xiàn)并非沒(méi)有先兆，從年中開(kāi)始，以碧桂園、保利發(fā)展等為代表的龍頭房企，已放緩拿地節(jié)奏，土地市場(chǎng)隨之轉(zhuǎn)冷，流拍愈演愈烈。

       碧桂園曾被視為土地市場(chǎng)的“大胃王”。北青報(bào)記者根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院研報(bào)統(tǒng)計(jì)，在2018年7月，其單月拿地金額為195億元、拿地面積為1007萬(wàn)平方米。但到了8月，其單月拿地金額為55億元，不及7月拿地金額的三成；拿地面積亦僅為373萬(wàn)平方米，不及7月拿地面積的四成。其9月拿地力度與8月大體持平。

       對(duì)此，克而瑞的分析報(bào)告也表示，土地市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷趨于常態(tài)化，低溢價(jià)乃至底價(jià)成交漸成常態(tài)，土地流拍案例持續(xù)增多。而在調(diào)控政策持續(xù)發(fā)力，房企融資壓力日漸嚴(yán)重的作用下，企業(yè)觀望情緒愈加濃重，普遍放緩新增拿地力度，部分房企甚至階段性退出土拍市場(chǎng)�？硕�瑞分析師預(yù)計(jì)，土地拍賣市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷將趨于常態(tài)化，地價(jià)由升轉(zhuǎn)降的拐點(diǎn)將至，部分城市地價(jià)更是率先向下調(diào)整。

       兩個(gè)原因造成開(kāi)發(fā)商對(duì)土地?zé)崆榻禍?/strong>

       為何開(kāi)發(fā)商不再熱衷搶地了呢？

       合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示，主要有兩個(gè)原因：第一，現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金壓力比當(dāng)年還要大。在去杠桿背景下，房企融資成本越來(lái)越高，融資難度也越來(lái)越大。監(jiān)管部門更是三令五申，嚴(yán)禁資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。今年1~8月，全國(guó)房企一共融資了7390億，同比減少9%。其中，8月融資總額只有744億，同比下降了23%。因此，在巨大的資金壓力下，房企拿地自然就越來(lái)越謹(jǐn)慎了。

       第二，各地的限價(jià)政策，也抑制了房地產(chǎn)企業(yè)拿地的熱情。過(guò)去兩年，全國(guó)各地城市為了抑制房?jī)r(jià)過(guò)熱，出臺(tái)了各種的限價(jià)政策。而限價(jià)之后，這些城市的房?jī)r(jià)幾乎都走成了一條橫線，每個(gè)月的均價(jià)都在上下幾塊錢波動(dòng)。雖然房?jī)r(jià)得到了有效的遏制，但是房地產(chǎn)市場(chǎng)卻被扭曲了，一手房與二手房的價(jià)格出現(xiàn)倒掛。

       除此之外，地方政府出讓的土地?cái)?shù)量卻在增長(zhǎng)，土地供應(yīng)增加也導(dǎo)致了市場(chǎng)供需失衡。中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年3月以來(lái)，全國(guó)300城新推出的宅地同比持續(xù)增長(zhǎng)，單月增速基本都在20%以上，個(gè)別月份甚至達(dá)到80%以上的增長(zhǎng)。

       一方面錢袋子緊了，拍地更理智；一方面，土地限制嚴(yán)格，拍地成本高了，在這樣的共同作用下，開(kāi)發(fā)商對(duì)土地的熱情降到了谷底。

       另辟蹊徑 不拍土地可以并購(gòu)公司

       土地流拍加大，是否意味著開(kāi)發(fā)商都不拿地建項(xiàng)目了呢？其實(shí)，一些資金實(shí)力雄厚的龍頭開(kāi)發(fā)商只是認(rèn)為招拍掛得到的土地成本太高，限制較多，沒(méi)有直接在土地拍賣上競(jìng)爭(zhēng)，卻在私下通過(guò)談合作，并購(gòu)公司入股的方式，獲得新的土地或者項(xiàng)目?jī)?chǔ)備。

       10月9日，華夏幸福發(fā)布公告宣布，與北京萬(wàn)科及北京恒燚企業(yè)管理有限公司簽訂合作協(xié)議及股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，北京恒燚（由北京萬(wàn)科全資持有）將收購(gòu)旗下涿州公司80%股權(quán)、裕景公司80%股權(quán)、裕達(dá)公司80%股權(quán)、廊坊公司80%股權(quán)及霸州公司65%股權(quán)，交易價(jià)款約為32.34億元。

       資料顯示，上述五家公司持有位于涿州、大廠、廊坊和霸州市的多宗土地，總用地面積約33.93萬(wàn)平方米，均為住宅用地。其中部分地塊為半年內(nèi)拿下，如大廠190畝地塊便由裕景公司及裕達(dá)公司于今年4月份獲取。

       雙方還約定將由北京萬(wàn)科負(fù)責(zé)目標(biāo)項(xiàng)目的運(yùn)作和經(jīng)營(yíng)管理，在項(xiàng)目公司董事會(huì)構(gòu)成中，華夏幸福一方也僅派駐一名代表，雖為“合作”實(shí)則近乎出售。

       實(shí)際上，這已經(jīng)不是萬(wàn)科第一次通過(guò)并購(gòu)獲得項(xiàng)目或者土地了。在十一長(zhǎng)假前，北京萬(wàn)科證實(shí)收購(gòu)的海航資產(chǎn)包中含有9個(gè)項(xiàng)目， 其中包括位于朝陽(yáng)區(qū)東三環(huán)的北京海南航空大廈，萬(wàn)科為此付出了13億元。不到半個(gè)月的時(shí)間里，萬(wàn)科付出了超過(guò)45億元，用于購(gòu)入新的土地和項(xiàng)目。

       不難看出，即便招拍掛市場(chǎng)遇冷，房企仍通過(guò)其他方式尋求擴(kuò)張，尤其是偏愛(ài)一線城市的土地獲取。恒大總裁夏海鈞在年中業(yè)績(jī)報(bào)告上就透露，恒大除了把利潤(rùn)做到了500億外，土地結(jié)構(gòu)也徹底翻轉(zhuǎn)，一二線城市土地占比68%，而在2014年，這個(gè)數(shù)字不到50%。

       10月北京土地市場(chǎng)將有7宗地塊計(jì)劃入市

       十一假期后，北京土地市場(chǎng)也將重新放開(kāi)供應(yīng)，未來(lái)的市場(chǎng)走勢(shì)或許可以從即將到來(lái)的土地交易上看出端倪。北京市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)官網(wǎng)顯示，10月北京土地市場(chǎng)共有7宗地塊入市，其中兩宗位于北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)河西區(qū)，兩宗位于朝陽(yáng)區(qū)崔各莊鄉(xiāng)，兩宗位于石景山古城南街東側(cè)，一宗位于房山區(qū)青龍湖鎮(zhèn)。除了北京市石景山區(qū)古城南街東側(cè)1612-819、820地塊為共有產(chǎn)權(quán)地塊，其余均為限競(jìng)房地塊。7宗地總建筑面積為55.75萬(wàn)平方米。

       對(duì)此，克而瑞的分析報(bào)告認(rèn)為，核心一二線城市市場(chǎng)前景長(zhǎng)期看好，中心城區(qū)熱門宅地更是不可多得的資源稀缺品，這類項(xiàng)目去化前景依舊不成問(wèn)題。聯(lián)系到多數(shù)城市土地供應(yīng)往往有前低后高的市場(chǎng)慣例，四季度將是土地供應(yīng)高峰期，屆時(shí)核心城市將明顯加大供地力度，其中也不乏核心地段的熱門宅地。對(duì)于那些資金相較充裕的房企而言，逆周期拿地可以有效控制土地成本，四季度不啻為在核心城市拿地補(bǔ)倉(cāng)的良機(jī)。

       業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為，四季度房企在土地獲取上的投入，將在一定程度上將決定哪些房企資金鏈健康穩(wěn)健、將有充足的“彈藥”布局明年投資機(jī)會(huì)，從而也決定哪些房企能在下一輪市場(chǎng)盤整期安全立足甚至業(yè)績(jī)穩(wěn)定增長(zhǎng)。