摘要：樓市持續(xù)調(diào)控和金融去杠桿，令民營(yíng)房企更加困難，地產(chǎn)業(yè)悄然出現(xiàn)了“國(guó)進(jìn)民退”的現(xiàn)象。

“今年公司各方面都被卡得很緊，是近幾年以來(lái)日子最難過(guò)的。銷(xiāo)售資金回籠速度降了一半，因?yàn)闆](méi)有足夠現(xiàn)金流，也不敢輕易出手拿地。缺乏新項(xiàng)目，后續(xù)該如何發(fā)展也是令人頭疼的問(wèn)題�！币患颐駹I(yíng)房企投資部經(jīng)理日前向相關(guān)媒體透露。

上述投資部經(jīng)理認(rèn)為，與民營(yíng)房企相比，國(guó)資或有國(guó)資入股的房企，由于資金較充裕，在土地市場(chǎng)上更為進(jìn)取。

而中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)也顯示，國(guó)資房企成為拍高價(jià)地的主力軍。據(jù)該機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，至9月中旬，今年全國(guó)50宗高價(jià)住宅地塊總價(jià)約2384億元，國(guó)資占比達(dá)67.3%；非國(guó)企主導(dǎo)房企投入資金為769.15億元，占比32.7%。而成交價(jià)超過(guò)45億元的住宅地塊共有21幅，全部由國(guó)資或有國(guó)資入股的房企獲得。

“今年沒(méi)有地王，只有高價(jià)地。從拿高價(jià)地的企業(yè)來(lái)看，大型房企和國(guó)資房企占了相當(dāng)大比例�！敝性�地產(chǎn)研究咨詢部高級(jí)經(jīng)理盧文曦表示，樓市持續(xù)調(diào)控和金融去杠桿，令民營(yíng)房企更加困難，地產(chǎn)業(yè)悄然出現(xiàn)了“國(guó)進(jìn)民退”的現(xiàn)象。

高價(jià)地頻現(xiàn)國(guó)企身影

近期土地市場(chǎng)流拍現(xiàn)象有所加劇。嘉興市于9月21日舉辦的土地拍賣(mài)會(huì)，只用了十幾分鐘便草草收?qǐng)�，此次出讓�?宗住宅用地有3宗以底價(jià)成交，2宗流拍。同日，濟(jì)南市16宗土地拍賣(mài)，有7幅流拍。而9月20日濟(jì)寧市出讓5宗地塊，有2宗流拍。

不過(guò)在土地出讓寒潮中，卻有一股逆市拿地的熱流在涌動(dòng)。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，至今年9月中旬，全國(guó)住宅用地單宗地塊總價(jià)超過(guò)34.5億的地塊共50宗。這50宗成交的高價(jià)地塊中，國(guó)企或國(guó)資大股東企業(yè)拿下31宗，占比達(dá)62%，而此前這一占比基本在40%左右。

“房地產(chǎn)企業(yè)在2018年面臨的最大難題是融資，各種融資渠道最近都在收緊，融資價(jià)格也在上升�！畤�(guó)進(jìn)民退’在房地產(chǎn)領(lǐng)域表現(xiàn)比其他行業(yè)更明顯，現(xiàn)在很多土地被國(guó)資獲得，使得市場(chǎng)出現(xiàn)降價(jià)可能性變小。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。

億翰智庫(kù)一位經(jīng)理也指出，國(guó)資房企因國(guó)資背景，一般信用等級(jí)相對(duì)較高，而民營(yíng)中小房企限于信用評(píng)級(jí)較低等原因，融資難度較大�！安粌H是獲取銀行貸款較難，在進(jìn)行非銀渠道融資時(shí)，中小民營(yíng)房企即使能獲得資金，成本也相對(duì)較高，而國(guó)資房企的成本則會(huì)低一些�！�

“公司在拍地、融資等多方面均感到巨大的壓力，并對(duì)接下來(lái)的業(yè)務(wù)發(fā)展比較迷茫。此前也經(jīng)歷過(guò)幾次調(diào)控，但這次感覺(jué)不一樣，不知道調(diào)控會(huì)持續(xù)多久，我們能不能熬過(guò)去�！鄙鲜雒駹I(yíng)房企投資部經(jīng)理告訴相關(guān)媒體。

而資金獲取難度加大的同時(shí)，部分城市土地出讓環(huán)節(jié)的門(mén)檻，也有不同程度的提高。

“今年土地價(jià)格看上去降了，但其實(shí)隱性門(mén)檻在不斷提高，以一線城市為例，拿地不僅要拼資金還要看各種隱性條件。”一家閩系房企投資部人士透露。

他進(jìn)一步表示，一些城市在出讓土地之前，土地主管部門(mén)會(huì)給開(kāi)發(fā)商進(jìn)行綜合評(píng)分。在對(duì)房企打分的比例中，銷(xiāo)售額是重要指標(biāo)之一，除銷(xiāo)售額、開(kāi)發(fā)資質(zhì)等，還包括在一線城市做過(guò)多少項(xiàng)目、去年投資及竣工項(xiàng)目體量、合作企業(yè)情況等。如果涉及到商辦或產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，則要看帶來(lái)多少招商引資企業(yè)，可能會(huì)給地方帶來(lái)多少稅源。

“很多中小房企跟本跨不過(guò)這些大大小小的條件設(shè)置，但如果有國(guó)企背景或有大型企業(yè)背書(shū)，情況會(huì)好很多�！币患颐駹I(yíng)房企人士如是說(shuō)。

部分民企背靠國(guó)企找出路

仲量聯(lián)行一位研究經(jīng)理認(rèn)為，在后市不明朗的情況下，民企未必敢繼續(xù)拿地?cái)U(kuò)張。但國(guó)資房企因顧慮相對(duì)較少，同時(shí)能拿到相對(duì)便宜的資金，敢于在土地市場(chǎng)上出手，因此會(huì)獲得一些不錯(cuò)的項(xiàng)目。

一家房產(chǎn)機(jī)構(gòu)人士則指出，除了土地市場(chǎng)上的“國(guó)進(jìn)民退”，今年還出現(xiàn)了另一值得關(guān)注的現(xiàn)象，即部分民企會(huì)想辦法背靠國(guó)企。

今年8月底，閩系房企禹洲地產(chǎn)以18.24億港元的價(jià)格，將9.9%股份轉(zhuǎn)給華僑城亞洲，華僑城亞洲由此成為禹洲地產(chǎn)第二大股東。

“沒(méi)有能力沖擊更大規(guī)模的一些民營(yíng)房企，為了彌補(bǔ)自身?xiàng)l件的不足，會(huì)通過(guò)合作、引國(guó)企入股等方式，轉(zhuǎn)變?yōu)榫哂袊?guó)資背景或國(guó)資色彩的企業(yè)，以獲得更多的資源。”盧文曦表示。

上述億翰智庫(kù)經(jīng)理認(rèn)為，資金短板成為民營(yíng)中小房企在拿地、融資時(shí)最難跨越的一道坎�！敖衲暌恍┙杩钸`約或信托逾期未還的案例，大部分為民營(yíng)房企�！�

一家國(guó)際房產(chǎn)機(jī)構(gòu)高層表示，國(guó)資企業(yè)資金渠道更廣，市場(chǎng)資金緊張的時(shí)候仍能獲得銀行貸款及其它渠道資金，這讓一般民營(yíng)房企難以企及。而國(guó)資企業(yè)入股中小房企，有助于拓展這些企業(yè)的資金來(lái)源。

對(duì)此，一位地產(chǎn)分析師向相關(guān)媒體指出了其中一種操作方式：作為大股東的國(guó)企先從銀行獲得一筆貸款，再以股東貸款的形式，轉(zhuǎn)給其入股的中小房企。如果國(guó)企獲得的貸款利率較低，其從銀行獲得的利率與股東貸款之間，還能形成一定的息差。而國(guó)企入股的中小房企不僅獲得了資金，成本也會(huì)比自己找渠道獲取資金的成本低。

即使是大型民營(yíng)房企，有時(shí)也會(huì)遇到資金問(wèn)題。一些小房企可能會(huì)背靠中小型國(guó)企，而資金需求量大或有更多發(fā)展需求的大型民營(yíng)房企，則會(huì)對(duì)接大型國(guó)企或金融投資機(jī)構(gòu)，例如此前綠城中國(guó)引入央企中交集團(tuán)，從而渡過(guò)難關(guān)。