摘要：業(yè)內(nèi)人士指出，短期內(nèi)取消預(yù)售制度可能性不大。同時，短期內(nèi)如果取消預(yù)售制度，會帶來供應(yīng)量短期銳減的擔(dān)憂，不利于平穩(wěn)市場，房地產(chǎn)要進入現(xiàn)房銷售必須要在房價平穩(wěn)周期內(nèi)，而且房地產(chǎn)市場已經(jīng)基本進入存量環(huán)節(jié)時代，房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率降低的情況下。

       繼中秋假期港交所內(nèi)房股全線下跌之后，A股房地產(chǎn)板塊昨日開盤走低，整個房地產(chǎn)板塊下跌2%，其中新城控股下跌6.25%，招商蛇口下跌5.89%，萬科A下跌4.50%。分析人士指出，這一切緣于“取消預(yù)售制”傳言的影響。雖然相關(guān)部門對文件中的部分內(nèi)容進行了否定，但許多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，現(xiàn)售雖然短期內(nèi)很難實施，但長期來看是一個趨勢，而這將對目前開發(fā)商的生態(tài)造成巨大的影響。

       取消預(yù)售制文件“真實存在但非定稿”

       9月21日晚間，一則“廣東省房地產(chǎn)協(xié)會向各副會長單位下發(fā)《關(guān)于請?zhí)峁?a href="http://www.fuzhouhuadun.com/datongloupan/" class="p_wordlink" target="_blank">商品房預(yù)售許可有關(guān)意見的緊急通知》”的消息備受各界關(guān)注。該《通知》稱，廣東省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳已擬訂了“關(guān)于商品房預(yù)售許可事項調(diào)整”的有關(guān)材料，并將于9月25曰上報住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部。

       《通知》稱，商品房預(yù)售制度存在導(dǎo)致工程爛尾、違法違規(guī)銷售、交易不公平、房屋面積管理職能難以厘清、不平衡發(fā)展和低效率競爭等風(fēng)險，建議降低預(yù)售制帶來的高杠桿效應(yīng)。為了解決預(yù)售所帶來的管理風(fēng)險、消費風(fēng)險、社會風(fēng)險、金融風(fēng)險，建議在當(dāng)前建立房地產(chǎn)市場長效機制的“窗口期”，對預(yù)售制進行改革，降低預(yù)售制帶來的高杠桿效應(yīng)，逐步取消商品房預(yù)售制度，全面實施現(xiàn)售。

       《通知》還提出，考慮到當(dāng)前的信貸政策持續(xù)收緊，開發(fā)企業(yè)資金壓力普遍加大，如直接取消預(yù)售，房地產(chǎn)開關(guān)企業(yè)融資的周期必然大幅變長，產(chǎn)生相應(yīng)的風(fēng)險。因此，建議在一些城市逐步試點取消預(yù)售制度，對于新出讓土地，逐步實行現(xiàn)售，并擬定取消預(yù)售，全面實施現(xiàn)售的時間表，分階段推進。第一階段若干年內(nèi)保留預(yù)算許可，把預(yù)售條件的工程形象進度提高至主體結(jié)構(gòu)工程封頂；第二階段全面實施現(xiàn)售，并將時間表向社會公布，讓房地產(chǎn)行業(yè)和社會公眾都做好充分的準(zhǔn)備。

       當(dāng)晚，從廣東省房地產(chǎn)協(xié)會相關(guān)人士處獲悉，該文件內(nèi)容屬實，不過目前還處在內(nèi)部討論階段，并不是最終定稿。

       住建部否認(rèn)就全面實施現(xiàn)售征詢意見

       該《通知》稱，日前，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部向廣東、湖北、四川、江蘇、河南、遼寧等省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳下發(fā)《關(guān)于對現(xiàn)有行政許可事項進行清理論證并對已取消下放落實情況進行全面評估的函》，根據(jù)疑似住建部發(fā)的函文要求，按照國務(wù)院辦公廳有關(guān)要求，對現(xiàn)有行政許可事項進行清理和論證，并對已取消下放落實情況進行一次全面評估。其中第三點標(biāo)明，對商品房預(yù)售許可進行深入研究，建議保留或提高許可條件的，要列明法律法規(guī)依據(jù)外的理據(jù)，充分論證繼續(xù)保留或提高許可條件的合理性、必要性；建議取消的，要同步研究提出事中事后監(jiān)管措施。

       不過，住建部隨后在接受媒體采訪時表示，向廣東、湖北、四川等各地下發(fā)逐步取消商品房預(yù)售，全面實施現(xiàn)售征詢意見情況并不屬實。具體的情況仍在調(diào)查處理中。

       雖然住建部否認(rèn)了全面實施現(xiàn)售征詢意見情況，但多名業(yè)內(nèi)人士表示，商品房現(xiàn)售是一個趨勢。

       當(dāng)下樓市質(zhì)量問題多與預(yù)售制度有關(guān)

       中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，房地產(chǎn)市場對預(yù)售制度非常敏感，特別是強調(diào)高周轉(zhuǎn)和高負(fù)債的企業(yè)。從對股市的影響看，房地產(chǎn)股全線下調(diào)體現(xiàn)了資本市場對政策調(diào)控繼續(xù)收緊的擔(dān)憂。雖然短期內(nèi)全面實施取消預(yù)售制度的可能性不大，但在部分城市試點的可能性則明顯增加。

       張大偉稱，從過去歷史看，預(yù)售制度的確問題非常多，當(dāng)下房地產(chǎn)市場各種質(zhì)量問題、交付問題，基本都與預(yù)售制度有關(guān)系。預(yù)售制度對于消費者來說保障度低，不確定因素太多。商品房預(yù)售制度是房地產(chǎn)行業(yè)能夠快速發(fā)展最重要的基礎(chǔ)條件之一，但同時也帶來了大量的矛盾和糾紛，這些矛盾和糾紛讓購買者付出了不小的代價�，F(xiàn)房銷售制度可以倒逼開發(fā)商更關(guān)注質(zhì)量。

       易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進認(rèn)為，房屋現(xiàn)房銷售模式即“一手交錢、一手交貨”的模式，在此類模式下，房屋質(zhì)量問題會減少，開發(fā)商也不會有各類扯皮的現(xiàn)象。甚至包括此前類似公攤面積的爭論問題，也會消失。在現(xiàn)房銷售模式下，或也會減少各類行政審批�，F(xiàn)在的很多政策都是圍繞預(yù)售制度制定的，實際上若是現(xiàn)房交付，房子質(zhì)量和具體情況購房者可以看到，就不會有各種違約貓膩。從法律層面看，未來就沒有預(yù)售一說，而是直接現(xiàn)房認(rèn)購和直接交易。

       取消預(yù)售制將給房產(chǎn)行業(yè)帶來洗牌

       張大偉認(rèn)為，短期內(nèi)取消預(yù)售制度可能性不大，因為當(dāng)下房地產(chǎn)市場依然中小企業(yè)集中，龍頭房企占比份額不高，取消預(yù)售有利于資金寬裕的國企、大企業(yè)，而對小房企來說是滅頂之災(zāi)。

       同時，短期內(nèi)如果取消預(yù)售制度，會帶來供應(yīng)量短期銳減的擔(dān)憂，不利于平穩(wěn)市場，房地產(chǎn)要進入現(xiàn)房銷售必須要在房價平穩(wěn)周期內(nèi)，而且房地產(chǎn)市場已經(jīng)基本進入存量環(huán)節(jié)時代，房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率降低的情況下。

       嚴(yán)躍進表示，在預(yù)售制的情況下，類似30層的房子，開發(fā)商建造到5層以后，基本上就可以辦理預(yù)售證，這樣資金弱的房企，可以通過此類方式來回籠資金和進行后續(xù)樓盤的追加投資。但現(xiàn)在可能需要30層全部建造完畢，中小房企的資金鏈問題會變得嚴(yán)峻，取消預(yù)售制將給房地產(chǎn)行業(yè)帶來洗牌。