摘要：過去一周，是房企中報(bào)密集發(fā)布的一周。包括萬科、中海地產(chǎn)、碧桂園、恒大在內(nèi)的一線房企和以陽光城、綠城、富力、旭輝為代表的千億軍團(tuán)均發(fā)布了2018年上半年年報(bào)。

不出此前的預(yù)計(jì)，得益于過去兩年供需端的兩熱和不斷上漲的住房改善需求，眾多上市房企均錄得了不錯(cuò)的業(yè)績表現(xiàn)。不過，越來越嚴(yán)格的樓市調(diào)控，以及更大范圍更深層次的限購，也讓房地產(chǎn)業(yè)的未來具有更多不確定性。這都使得2018年很可能成為房企下半場分化的十字路口。有人會(huì)選擇向左，也有人會(huì)選擇向右。

從上半年已經(jīng)公布中報(bào)的上市房企來看，部分龍頭房企已經(jīng)刻意放緩了擴(kuò)張的步伐，更重視利潤率的提升，并且尋求多元化發(fā)展，代替原有的單一賣房模式。也有一些房企，則堅(jiān)持高周轉(zhuǎn)策略，在自身銷售不足千億的時(shí)候，就公開喊出3000億元的銷售目標(biāo)，甚至不惜舉債擴(kuò)張。兩種策略，兩種心態(tài)，并沒有誰對誰錯(cuò)之分，但可以預(yù)計(jì)的是，未來的日子里，買地?cái)U(kuò)張已經(jīng)不再是唯一的策略，2018年也許真的會(huì)成為房企戰(zhàn)略分化的元年。

龍頭房企選擇降速 第二梯隊(duì)對規(guī)模仍抱“野心”

2016年和2017年是房企狂奔突進(jìn)的時(shí)代，銷售額1000億、2000億、3000億甚至5000億都被輕松突破。碧桂園、萬科、恒大更是成為房企中的巨無霸，擴(kuò)張規(guī)模的同時(shí)，風(fēng)光無二。

但在2018年全國范圍內(nèi)加碼調(diào)控的背景下，高速增長的房企開始暴露出種種后遺癥，高周轉(zhuǎn)代表的碧桂園事故頻發(fā)，海外投資項(xiàng)目也因當(dāng)?shù)卣�府更替出現(xiàn)不確定性，萬科股價(jià)則在年初沖高至41.34元后，最低腰斬回落至19.62元。

于是，在市場調(diào)控和事故頻發(fā)的背景下，龍頭房企們開始主動(dòng)降低速度，不再唯規(guī)模論英雄。

以萬科為例，2018年中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，萬科前六個(gè)月的合同銷售額僅有3046.6億元，同比增速不足一成。而在此前的2016、2017年同期，萬科的銷售金額尚能分別增長69.9%、45.8%。如果從全行業(yè)來看，部分已經(jīng)公布財(cái)報(bào)的房企上半年的銷售合計(jì)同比上漲的幅度大概在35%左右。很明顯可以看出，萬科對于上半年規(guī)模擴(kuò)張的意愿并不強(qiáng)烈。

另一家龍頭房企碧桂園，在年初明確表示不設(shè)銷售目標(biāo)，但總裁莫斌卻對萬億的愿景不置可否。不過隨著各地多起施工事故的發(fā)生，碧桂園在反思后也開始主動(dòng)踩剎車。

年中報(bào)告顯示，2018年上半年實(shí)現(xiàn)銷售金額4124.9億元，同比增長42.8%，仍保持了較高的業(yè)績增速。但對于下半年公司的發(fā)展，碧桂園集團(tuán)總裁莫斌在中期業(yè)績發(fā)布會(huì)上明確表示，下半年公司發(fā)展將進(jìn)入“提質(zhì)控速”新階段，以“零傷亡”作為企業(yè)追求的長期目標(biāo)，寧可放慢一些速度。

恒大集團(tuán)同樣主動(dòng)尋求降速，近日發(fā)布的年中報(bào)告顯示，恒大的核心利潤為550.1億，同比增長101.5%，凈利潤530億，同比增長129.3%，營業(yè)額3003.5億，同比增長59.8%。

恒大總裁夏海鈞也表示， 2017年公司就提出兩個(gè)發(fā)展模式的轉(zhuǎn)變：即“規(guī)模型”向“規(guī)模+效益型”轉(zhuǎn)變，經(jīng)營模式從“三高一低”向“三低一高”（低負(fù)債、低杠桿、低成本、高周轉(zhuǎn)）轉(zhuǎn)變。同時(shí)恒大完成全年5500億元銷售目標(biāo)不變，在銷售額達(dá)到5000億之后，保證10%-20%的適度增長即可。

但作為硬幣的另一面，龍頭們在踩剎車的同時(shí)，二三梯隊(duì)的房企則決心加緊擴(kuò)張，開啟追趕之路。旭輝不久前發(fā)布報(bào)告顯示，今年上半年，旭輝的銷售規(guī)模達(dá)到660億元，同比增長40%，有信心完成全年1400億的銷售目標(biāo)，最近兩年旭輝的復(fù)合增長率接近100%，成為高增長房企的代表。旭輝集團(tuán)主席林中也在業(yè)績會(huì)上表示，“未來三四年我們還是可以保持這種速度。”

另一個(gè)房企陽光城與旭輝情況類似。克爾瑞上半年的銷售數(shù)據(jù)顯示，陽光城合約銷售金額達(dá)到了663億人民幣，同比增長高67.51%。 梳理陽光城近幾年的歷史數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，2012年陽光城的銷售額僅為23億，到2017年陽光城的銷售額已經(jīng)到了915億，過去6年銷售額增長近四十倍。按照今年上半年的數(shù)據(jù)預(yù)計(jì)，今年全年的銷售額突破千億大關(guān)。

另外，綠城中國也披露了2018年上半年業(yè)績。在過去的半年，綠城實(shí)現(xiàn)收入335.3億元人民幣，同比增長220.9%；股東應(yīng)占利潤23.3億元，同比增長90%；基本每股收益0.94元，也同比增長了104.3%。綠城也加入高周轉(zhuǎn)大軍，高速擴(kuò)張。

業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，之所以出現(xiàn)這樣的分化， 一定程度上受了“因城施策”的定向調(diào)控影響，一線城市銷售規(guī)模自2017年起持續(xù)同比下降，但2018年第二季度開始降幅有所收窄；二線城市銷售面積保持平穩(wěn)，銷售單價(jià)提升帶動(dòng)銷售金額維持10%以上的增速；三線城市熱度稍有回落，銷售金額累計(jì)同比增速自2017年6月的36.4%下降至2018年6月的21.9%。此種局面下，房企的銷售業(yè)績開始分化。在發(fā)展思路上，眾房企從單純的規(guī)模擴(kuò)張型開始向“規(guī)模與質(zhì)量”并重轉(zhuǎn)型。

負(fù)債率上升仍是隱患

雖然大多數(shù)房企業(yè)績亮眼，但在房地產(chǎn)持續(xù)調(diào)控的背景下，資產(chǎn)負(fù)債率的上升也成為一種行業(yè)現(xiàn)象。

數(shù)據(jù)顯示，在公布了年中報(bào)告的32家地產(chǎn)公司中，有不少于20家出現(xiàn)了負(fù)債率較去年底走高的情形，占比達(dá)62.5%。其中光大嘉寶、美好置業(yè)、ST天業(yè)、招商蛇口四家公司負(fù)債率攀升超過了5個(gè)百分點(diǎn)。

此外，有息債務(wù)規(guī)模的上升成為了一大特點(diǎn)。有息債務(wù)為短期借款、長期借款、應(yīng)付債券、應(yīng)付票據(jù)之和。統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，截至今年6月底多達(dá)21家房企的有息債務(wù)規(guī)模出現(xiàn)了增長，凈增長超過10億元的就多達(dá)14家。

“多城市嚴(yán)厲限貸、限購以及壓價(jià)下，銷售回款速度變慢，這需要開發(fā)商更多地舉債運(yùn)營。”一家上市房企財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人表示，“現(xiàn)在要做好長期過冬的準(zhǔn)備，因此盡可能地融資補(bǔ)血，并將債務(wù)期限拉長�！�

從房地產(chǎn)行業(yè)來看，有息債務(wù)中來自銀行的開發(fā)貸仍然占據(jù)較大比重。

負(fù)債率上升仍是行業(yè)隱患，數(shù)據(jù)顯示，目前已披露中報(bào)的上市房企合計(jì)凈利潤370億元，負(fù)債規(guī)模則有3.4萬億元。

為此有的房企早早開始放緩?fù)顿Y速度，需求利潤增長。像中海地產(chǎn)近日年中報(bào)告披露顯示，上半年中海地產(chǎn)的合約銷售額為港幣1508.5億元，達(dá)成年度2900億銷售目標(biāo)的52%。在投資方面，今年上半年中海地產(chǎn)累計(jì)吸納土地26 宗，新增土地總樓面面積789萬平方米，地價(jià)總權(quán)益支出港幣459.5億元，不到全年土地預(yù)算的40%。相對應(yīng)的是，截至6月30日，中海地產(chǎn)持有現(xiàn)金1279.3億元港幣，凈借貸比率為28.1%。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房企債務(wù)增加的背景下，調(diào)控并未放松，預(yù)計(jì)將有更多企業(yè)像中海一樣采取保守的投資策略，保證利潤率，降低負(fù)債率。

提速多元化 房企加碼養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)

“從目前披露的房企年中報(bào)告來看，主要房企的業(yè)績表現(xiàn)均非常搶眼，但我們也看到，很多龍頭開發(fā)商，一方面不斷尋找新的并購擴(kuò)張機(jī)會(huì)，另一方面，也紛紛多元化轉(zhuǎn)型�！币晃环康禺a(chǎn)行業(yè)人士表示。而根據(jù)北京青年報(bào)記者梳理，健康、養(yǎng)老、教育、零售、物流等已經(jīng)成為眾多房企多元化發(fā)展的布局。

例如，上半年招商蛇口布局新業(yè)態(tài)，大公寓、大健康、大文創(chuàng)多點(diǎn)開花，轉(zhuǎn)型成效初步顯現(xiàn)。管理規(guī)�？傆�(jì)約90萬平方米，實(shí)現(xiàn)了公寓智慧平臺(tái)的全線上化服務(wù)。

此外，藍(lán)光發(fā)展也表示，以“地產(chǎn)金融+文化旅游+現(xiàn)代服務(wù)業(yè)”為核心基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，圍繞地產(chǎn)核心主業(yè)，形成以文化旅游及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主體架構(gòu)的同心多元化產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈，由傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)向新經(jīng)濟(jì)下的新型房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型。

多元化走得最快的還是龍頭萬科。在不斷加碼長租公寓的同時(shí)，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的布局也逐漸形成規(guī)模。

自從2009年開始研究養(yǎng)老業(yè)務(wù)以來，萬科的養(yǎng)老項(xiàng)目開始在近年來密集落地。數(shù)據(jù)顯示，萬科養(yǎng)老已經(jīng)深耕北、上、廣、深、杭、成6個(gè)核心城市，重點(diǎn)布局了10余個(gè)“三高”城市。萬科目前在全國范圍內(nèi)的養(yǎng)老項(xiàng)目超過180個(gè)，已開業(yè)養(yǎng)老項(xiàng)目200多家，籌建籌開項(xiàng)目50多個(gè)。

其中北京區(qū)域即將誕生首個(gè)公建民營的養(yǎng)老項(xiàng)目，該項(xiàng)目被命名為萬科隨園養(yǎng)老中心，將在9月份開放樣板間。北京萬科相關(guān)負(fù)責(zé)人向北青報(bào)記者表示，房山·隨園是即將面世的北京萬科首個(gè)全齡長者持續(xù)照料退休社區(qū)，標(biāo)志著北京萬科養(yǎng)老業(yè)務(wù)“怡園、嘉園、隨園”三條產(chǎn)品線全部落地。該項(xiàng)目將是萬科北方區(qū)域內(nèi)規(guī)模最大的養(yǎng)老項(xiàng)目，同時(shí)也是目前北京市床位數(shù)第一的公建民營養(yǎng)老社區(qū)。

據(jù)悉，目前萬科北方區(qū)域養(yǎng)老項(xiàng)目主要布局在6個(gè)城市（北京、天津、青島、濟(jì)南、沈陽、大連），北京地區(qū)開業(yè)、籌開、獲取鎖定的共計(jì)有16個(gè)項(xiàng)目，60萬平方米，9000多張床位。

除開發(fā)主業(yè)外，標(biāo)桿房企也在圍繞大眾多元需求，積極尋求新的業(yè)務(wù)增長點(diǎn)和轉(zhuǎn)型方向，值得一提的是，今年以來恒大在房地產(chǎn)主業(yè)之外，還將投入到高科技產(chǎn)業(yè)。今年4月，恒大與中科院簽署全面合作協(xié)議，恒大計(jì)劃未來十年投入1000億，雙方共同拓展生命科學(xué)、航空航天、人工智能、新能源等重點(diǎn)領(lǐng)域。今年6月份，恒大又入主美國新能源汽車公司法拉第未來，正式進(jìn)軍電動(dòng)汽車市場。

業(yè)內(nèi)分析人士表示，大多數(shù)房企的年中報(bào)告雖然靚麗，但行業(yè)內(nèi)的競爭持續(xù)激烈，并且分化嚴(yán)重。房地產(chǎn)企業(yè)追求規(guī)模、效率、融資創(chuàng)新的各項(xiàng)動(dòng)作也將持續(xù)。此外，行業(yè)轉(zhuǎn)型提速，多家房企投入重金進(jìn)行多元化改革，也是為了使房地產(chǎn)相關(guān)多元化領(lǐng)域具備新的可增長的盈利空間。