摘要：杭州樓市這一輪牛市到頂了嗎？錢報(bào)記者觀察到，最近市場發(fā)生了多種標(biāo)志性的變化。

       第一個(gè)標(biāo)志性的變化，是從“開盤必售罄”變成“賣不完”，搖號(hào)樓盤在選房時(shí)出現(xiàn)大面積棄選，甚至有樓盤首次開盤結(jié)束還剩下不少房源，等到快二次開盤了還沒賣完。

       第二個(gè)標(biāo)志性的變化，是高價(jià)地開始虧本入市了，務(wù)實(shí)的開發(fā)商意識(shí)到限價(jià)很難放開，不如積極回籠資金，寧愿以低利潤甚至虧本開盤。

       第三個(gè)標(biāo)志性的變化，是市場上終于出現(xiàn)了“變相降價(jià)”，以老帶新獎(jiǎng)勵(lì)、車位優(yōu)惠、存1萬抵10萬等促銷活動(dòng)重現(xiàn)。

       第四個(gè)標(biāo)志性的變化，則是新房市場開始重新啟用中介分銷，足見這些樓盤蓄客是多么不理想。

       這些標(biāo)志性的變化，將給杭州樓市帶來怎樣的影響？

       首個(gè)虧本入市的高價(jià)地項(xiàng)目

       終于出現(xiàn)了

       最近，蕭山一樓盤領(lǐng)出備案價(jià)，含精裝每平方米3.3萬多元，對于這一價(jià)格，很多業(yè)內(nèi)人士驚呼：“這基本就是虧本賣了！”

       該項(xiàng)目實(shí)際樓面價(jià)超過26000元/m2，雖然項(xiàng)目做了高低配，通過排屋房源的相對高價(jià)可以平衡部分高層房源價(jià)格帶來的虧損，但是在業(yè)內(nèi)人士看來，整個(gè)項(xiàng)目總體來看還是虧本銷售的。

       這可能也是本輪超級行情以來第一個(gè)虧本上市的高價(jià)地塊項(xiàng)目。

       杭州上一次虧本賣房的樓盤，可能還要追溯到2015年。當(dāng)時(shí)，位于之江板塊的之江九里，1.53萬元/m2的“面粉價(jià)”，卻只賣1.8萬元/m2的“面包價(jià)”，開發(fā)商直言為了回籠資金虧本賣房。

       而接下來，在中央“堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲”的定調(diào)下，限價(jià)不太可能松動(dòng)，更多的地塊都面臨虧本風(fēng)險(xiǎn)。

       錢報(bào)記者梳理了去年出讓的涉宅地塊，目前還有100宗左右未入市，其中不少是區(qū)域內(nèi)高價(jià)地塊。將它們的拿地樓面價(jià)與目前周邊在售新房價(jià)格作對比，其中很多想盈利較難。

       蓄客嚴(yán)重不足

       有樓盤開始變相降價(jià)

       之所以有開發(fā)商愿意虧本入市，一是出于年度業(yè)績指標(biāo)的考慮，二是擔(dān)心市場繼續(xù)轉(zhuǎn)冷后，高價(jià)地扎堆入市，在一些庫存量大的板塊形成激烈競爭，不如先下手為強(qiáng)，起碼能夠回籠資金。

       開發(fā)商的擔(dān)憂其實(shí)不無道理。不久前蕭山×樓盤首次開盤，盡管報(bào)名人數(shù)是房源量的兩倍，不料最后有50余套房源沒有賣出。

       在之后的續(xù)銷過程中，房源銷售也不算理想，記者了解到目前仍有剩余。而該樓盤近期將進(jìn)行二次開盤，對開發(fā)商而言，已經(jīng)根本不奢望二次開盤售罄，能賣七成就算成功。

       一些樓盤的蓄客情況非常不理想，市場上終于出現(xiàn)了變相降價(jià)的現(xiàn)象。

       如下沙D樓盤，啟動(dòng)了“老帶新”活動(dòng)，在今年年底以前，老客戶成功推薦新客戶，待新客戶簽約成交后，老客戶獎(jiǎng)勵(lì)1萬元。

       臨安的樓市目前大多數(shù)樓盤蓄客情況不理想，最近臨安的J樓盤推出了存1萬元抵10萬元房價(jià)的認(rèn)籌活動(dòng)，并且聲稱開盤當(dāng)天車位優(yōu)惠2萬元。

       “誰也別笑話誰，除非這兩年沒拿地的，不然這種情況將在未來一段時(shí)間成為普遍現(xiàn)象�！蹦抽_發(fā)商營銷負(fù)責(zé)人嘆氣道，他之前也做過市場遇冷的預(yù)案，只是沒想到，降溫速度來得這么快�！皬囊环侩y求，客戶不看房就報(bào)名搖號(hào)，開發(fā)商不開售樓處就能閉著眼睛賣房子，到讓銷售不停地打電話邀約客戶，只隔了短短的一兩個(gè)月。”

       某樓盤銷售經(jīng)理告訴記者，在他看來，現(xiàn)在購房者買房越來越謹(jǐn)慎，生怕被套，所以，一旦首開沒賣完轉(zhuǎn)入續(xù)銷，房子將變得異常難賣。

       時(shí)隔兩年

       又有新盤首開就動(dòng)用中介

       行情有變，嗅覺靈敏的開發(fā)商已經(jīng)開始未雨綢繆。除了開盤未售罄的樓盤醞釀啟動(dòng)中介分銷，甚至一些首次入市的新盤，也開始尋找中介進(jìn)行合作。

       位于蕭山的S樓盤最近準(zhǔn)備入市。由于擔(dān)心房子賣得不好，前幾天他們召集了中介，開啟了分銷通道�！拔覀兊拈_盤價(jià)格沒有優(yōu)勢，通過前期蓄客摸底，形勢非常不樂觀。如果不和中介合作，首開的銷售業(yè)績會(huì)非常難看，而如果首開不成功，將直接影響后期的房源銷售�！�

       與此同時(shí)，大江東某萬元盤雖然單價(jià)不高，也啟動(dòng)了中介分銷。

       這也讓中介經(jīng)紀(jì)人有了更多的用武之地。經(jīng)紀(jì)人小胡告訴記者，杭州這兩年房子太好賣，到處都是托關(guān)系買房的人，后來又趕上了搖號(hào)，他已經(jīng)兩年沒和新房有過合作了，首開就啟動(dòng)中介的新樓盤更是要追溯到2015年的夏天。

       不過，記者也了解到，因?yàn)楝F(xiàn)在樓市處于敏感期，誰都不想當(dāng)出頭鳥，被冠上“搖號(hào)以來首個(gè)賣不動(dòng)”的樓盤，這些中介分銷合作并未大張旗鼓，而是偷偷進(jìn)行。

       一家知名中介公司工作人員表示：“現(xiàn)在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)找中介分銷對很多開發(fā)商來說是件沒面子的事，因?yàn)檫@幾乎等于說他們蓄客情況不理想，房子賣不出去。因此大多數(shù)開發(fā)商都會(huì)比較謹(jǐn)慎�！�

       杭州我愛我家品牌總監(jiān)周包軍也表示，目前我愛我家還沒有接到杭州市區(qū)首開新盤的分銷合作�！艾F(xiàn)在樓市行情雖然有所降溫，但還沒有到很嚴(yán)峻的地步�！彼�說，我愛我家上一次做新房分銷，大概是前年的事情。

       不過，若接下來銷售仍然不見起色，很多樓盤都無需搖號(hào)，到那時(shí)開發(fā)商就會(huì)比較著急，不排除后期全面啟動(dòng)分銷，“真金白銀的銷量肯定比面子重要�！�

       “現(xiàn)在很多樓盤想要首開售罄很困難，進(jìn)入推廣期后，我們可能會(huì)發(fā)動(dòng)中介、渠道、戶外等等，反正以前是怎么賣房的，現(xiàn)在就怎么賣，其實(shí)也就是回歸正常。過去一年多這種什么都不用做，只要有房子就有人來搶的情形，其實(shí)才是不正常的�！币晃辉谌ツ昴昧烁邇r(jià)地的開發(fā)商和記者聊天時(shí)如是說。